LG Berlin, Beschl. 8.7.2019 - 65 S 231/18

Kosten des Wach- und Schließdienstes sind sonstige Betriebskosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV und können vereinbart werden. Wird keine wirksame Umlagevereinbarung getroffen, trägt die Kostenlast im Zweifel der Vermieter. Die Miete ist nach dem gesetzgeberischen Ansatz als Inklusivmiete ausgestaltet. Eine Bewertung der Kosten für den „Sicherheitsdienst“ ist nicht ohne weiteres möglich, sondern setzt eine zwingende Notwendigkeit voraus.

BGB § 556 Abs. 1; BetrKV § 2 Nr. 17

Das Problem

Der Mieter klagte auf Rückzahlung der im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2016 angesetzten Kosten für den Wach- und Schließdienst. Unter Ziff. 7 in der Anlage 3 zum Mietvertrag stand die Position „Sicherheitsdienst“. Er machte geltend, dass für die Umlage als Betriebskosten keine Rechtsgrundlage bestand. Die Vermieterin legte insgesamt 209.922,96 € um. Der auf den Mieter umgelegte Anteil für die Wohnfläche von 30,63 m² betrug 445,11 €. Die Vermieterin stellte die Bewachungskosten als notwendige Kosten in die Betriebskostenabrechnung ein. Im Mietvertrag war nur „Kosten Sicherheitsdienst“ aufgeführt. Der Mieter klagte auf Rückzahlung. Die Umlage genüge nicht den gesetzlichen Anforderungen. In der Berufungsinstanz erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt.

Die Entscheidung des Gerichts

Die ursprüngliche, übereinstimmend für erledigt erklärte negative Feststellungklage hätte in der Hauptsache Erfolg gehabt. In der Sache bestand kein Anspruch auf die Kosten für den Wach- und Schließdienst i.H.v. 359,52 €. Denn es fehlte an der Umlagefähigkeit gem. §§ 556 Abs. 1 BGB, 2 Nr. 17 BetrKV. Die Mietvertragsregelung war dahingehend nicht auslegbar, dass eine zwingende Notwendigkeit einer Umlage der Kosten bestand. Zutreffend ist die Begründung, dass die Miete grundsätzlich als Inklusivmiete ausgestaltet sei (BT-Drucks.14/4553, S. 50; BGH v. 19.12.2018 – VIII ZR 254/17, MDR 2019, 125 = MietRB 2019, 68 [Sommer]). Eine konkrete „Gefahrenlage“, insbesondere durch Substanzbeschädigungen in der Wohnanlage, sei ebenso wenig erkennbar wie eine Einschätzung des Wohngebiets als Brennpunkt mit einer hohen Kriminalitätsrate. Eine Erstattungsfähigkeit der Kosten für den Wachdienst gem. § 2 Nr. 17 BetrKV ist grundsätzlich gegeben, wenn eine konkrete Vereinbarung hierzu getroffen wurde und die Erhebung dieser Kosten aufgrund des Sicherheitsbedürfnisses der Mieter konkret erforderlich ist.