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Beim Schwarzbau kennt die Baubehörde meist keine Gnade. Aber nicht jede Verfügung einer Baubehörde im Zusammenhang mit einem Schwarzbau ist automatisch rechtmäßig. Deswegen stellt sich also oft die Frage: Was darf die Baubehörde also beim Schwarzbau verlangen, was nicht?

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Infos zum Schwarzbau

Was ist ein Schwarzbau?

Schwarzbau ist jedes Bauwerk, das ohne die entsprechend notwendige Baugenehmigung gebaut wird. Ein Schwarzbau liegt dabei nicht nur vor, wenn überhaupt keine Baugenehmigung vorliegt. Damit ein Gebäude zum Schwarzbau wird, genügt streng genommen jede kleine Abweichung von der Genehmigung, um aus einem Gebäude einen Schwarzbau zu machen. Ein Schwarzbau liegt also vor, wenn entweder überhaupt keine Genehmigung erteilt wurde oder das Bauwerk von der erteilten Genehmigung abweicht. Ein Schwarzbau kann deshalb vieles sein: z. B. ein zu groß gewordenes Gartenhaus, ein nicht genehmigter Wintergarten oder eine zu breite Garage.

Welche Rechtsmittel hat die Baubehörde?

Die Behörde hat verschiedene Möglichkeiten, auf einen Schwarzbau zu reagieren: Handelt es sich bei einem Gebäude tatsächlich um einen Schwarzbau, kann die Baubehörde eine Nutzungsuntersagung erlassen, eine Stilllegungsverfügung, eine Rückbauverfügung oder sogar eine Abrissverfügung. Außerdem droht bei jedem Schwarzbau ein Bußgeldbescheid: das Bußgeld für einen Schwarzbau kann dabei bis zu 50.000 Euro betragen. Geht eine Baubehörde gegen einen Schwarzbau vor, unterscheidet die Behörde grundsätzlich nicht, ob der Schwarzbau gerade erst errichtet wurde (Neubauten) oder ob der Schwarzbau schon seit Jahrzehnten besteht (Altbauten). Ebenso wenig spielt es eine Rolle, ob der Eigentümer für den Schwarzbau selbst verantwortlich ist, davon wusste oder sogar unwissentlich einen Schwarzbau erworben hat.

Bestandsschutz und Legalisierung

Aber Achtung: Auch wenn von der Behörde ein Abrissbescheid kommt, muss der Schwarzbau nicht zwingend abgerissen werden. Der Schwarzbau kann zwar nicht mehr mit einem Bestandsfeststellungsbescheid legalisiert werden, die Behörde muss aber trotzdem die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit beachten. Danach kann ein Schwarzbau im Nachhinein eventuell noch genehmigt werden und eine Abrissverfügung ist nur rechtmäßig, wenn feststeht, dass es für die bauliche Anlage keine Genehmigung gibt und nach baurechtlichen Vorschriften nicht geben kann.

Lassen Sie sich beraten!

Ein Schwarzbau kann also viel Ärger mit sich bringen, aber nicht immer ist die Behörde im Recht, wenn Sie gegen einen vermeintlichen Schwarzbau vorgeht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann man sich sogar bei einem Schwarzbau auf den sogenannten Bestandsschutz berufen. Mit dem Anwalt-Suchservice finden Sie leicht einen Rechtsanwalt für öffentliches Baurecht in Ihrer Nähe, der Sie z. B. beim Widerspruch gegen eine Abrissverfügung und oder Anfechtungsklage gegen unrechtmäßige Verfügungen unterstützt.
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