Anwalt Privates Baurecht

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Das Private Baurecht ist ein Rechtsgebiet, das die Rechtsbeziehungen zwischen den privaten Beteiligten an einem Bau regelt. Es betrifft nicht die öffentlich-rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit Baugenehmigungen, Bebauungsplänen etc, sondern in erster Linie das Verhältnis des Bauherrn zu den ausführenden Unternehmern. Auch das Nachbarrecht wird teilweise als Bereich des privaten Baurechts angesehen.

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Das Private Baurecht ist ein Rechtsgebiet, das die Rechtsbeziehungen zwischen den privaten Beteiligten an einem Bau regelt. Es betrifft nicht die öffentlich-rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit Baugenehmigungen, Bebauungsplänen etc, sondern in erster Linie das Verhältnis des Bauherrn zu den ausführenden Unternehmern. Auch das Nachbarrecht wird teilweise als Bereich des privaten Baurechts angesehen.

Baubeteiligte sind zum Beispiel:
- Bauherr,
- Architekt / Bauingenieur,
- Bauunternehmer,
- Bauhandwerker,
- ggf. ein Bauträger.

Gesetzliche Vorschriften

Das Private Baurecht wird nicht durch ein einziges Gesetz festgeschrieben. Zentrale Vorschriften – etwa über den Werkvertrag oder das Nachbarrecht – finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Einige Beispiele:
- Werkvertrag: § 631 BGB,
- Abschlagszahlungen: § 632a BGB,
- Rechte des Bestellers bei Mängeln: § 634 BGB,
- Abnahme: § 640 BGB,
- Drohender Gebäudeeinsturz: § 908 BGB,
- Überbau, Duldungspflicht: § 912 BGB,
- Notweg: § 917 BGB,
- Grenzabmarkung: § 919 BGB,
- Grenzverwirrung: § 912 BGB.

Vertragliches

Der Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer ist meist ein Werkvertrag. Für diesen ist gesetzlich geregelt, wann wer für welche auftretenden Schwierigkeiten haftet. Allerdings wird oft auch vereinbart, dass statt des Werkvertragsrechts des BGB die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) auf den Vertrag angewendet werden soll. Dieses Regelwerk wird ansonsten für öffentlich-rechtliche Bauten herangezogen und enthält einige abweichende Vorschriften.

Bei Bauverträgen gibt es oft Streit um folgende Punkte:
- Haftung für Baumängel,
- Abnahme des Bauwerks,
- Höhe und Zahlung des Werklohns, Abschläge
- Schuldfrage bei verschiedenen beteiligten Unternehmen,
- termingerechte Baufertigstellung.

Zahlungen

Oft wird bei Bauverträgen nach Baufortschritt gezahlt. Nach jedem fertiggestellten Teilabschnitt findet eine Abnahme durch den Bauherren statt. Damit wird die Zahlung für den fertiggestellten Teil fällig. Der Bauherr gibt durch eine vorbehaltlose Abnahme bestimmte Rechte wegen bestehender Baumängel auf. Oft kommt es in der Praxis zum Streit über die Abnahme – etwa weil diese aus Sicht des Bauunternehmers unberechtigt verweigert wurde. Am Ende des Bauprojekts stehen die Endabnahme und die Abschlusszahlung.

Was ist ein Bauträger?

Ein Bauträger ist ein Unternehmer, der erst ein Grundstück kauft und dann darauf ein Gebäude errichtet. Dann verkauft er Haus und Grundstück. Er bezahlt und organisiert also die Errichtung des Gebäudes wie auch dessen Planung und beauftragt den Bauunternehmer. Der Vertrag zwischen Kunde und Bauträger ist eher als Kaufvertrag anzusehen denn als Werkvertrag, kann jedoch Bestandteile beider Vertragstypen enthalten.

Was ist ein Bauunternehmer?

Der Bauunternehmer führt die Bauarbeiten auf dem Grundstück aus, das dem Bauherrrn gehört. Der Unternehmer kann als Generalunternehmer oder -übernehmer auftreten.

- Der Generalunternehmer baut das Haus schlüsselfertig, führt die Arbeiten teils mit eigenen Mitarbeitern, teils über Subunternehmer aus.
- Der Generalübernehmer baut das Haus ebenfalls schlüsselfertig. Er beschäftigt selbst keine Bauhandwerker, sondern vergibt Aufträge an Subunternehmer. Manchmal sorgt er auch für planerische Arbeiten.

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