AGB: Verbot der Tierhaltung im Mietvertrag

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten” ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Urt. v. 20.3.2013 - VIII ZR 168/12

Vorinstanz: LG Essen - 15 S 341/11

BGB §§ 307, 535 Abs. 1

Das Problem:

Die Klägerin vermietete mit Mietvertrag vom 30.11.2010 eine Wohnung an den Beklagten. Die Familie des Beklagten hält seit 2009 einen kleinen Hund mit einer Schulterhöhe von 20 cm, der auf ärztliches Anraten für den Sohn des Beklagten angeschafft wurde. Dies teilte der Beklagte vor Abschluss des Mietvertrages und Einzug in die Wohnung mit. Der Mietvertrag enthält in § 11 u.a. die Bestimmung, dass eine Tierhaltung der vorherigen Zustimmung der Genossenschaft bedarf, es sei denn, in § 16 des Mietvertrages ist etwas anderes vereinbart. In § 16 ist unter der Überschrift „Zusätzliche Vereinbarungen” die maschinenschriftliche Bestimmung aufgeführt: „Das Mitglied ist verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten.” Diese Klausel wird von der Klägerin generell und üblicherweise in Mietverträgen verwendet. Nachdem die Klägerin von der Anwesenheit des Hundes erfuhr, forderte sie den Beklagten im Juni 2011 auf, den Hund abzuschaffen. Dem kam der Beklagte nicht nach, sondern legte eine Unterschriftenliste der übrigen Mieter vor, die bestätigten, dass keine Einwände gegen die Hundehaltung bestünden. Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Mietwohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in Anspruch. Das AG hat der Klage stattgegeben, in der Berufungsinstanz wurde das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. Das in § 16 des Mietvertrages enthaltene generelle Verbot der Hunde- und Katzenhaltung stellt eine Allgemeine Geschäftsbedingung dar, die den Beklagten unangemessen benachteiligt und daher der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält. Das ausnahmslose Verbot der Hunde- und Katzenhaltung ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen schränkt die Gebrauchsbefugnis des Mieters unangemessen ein. Evident berechtigte Belange des Mieters an einer Tierhaltung werden in vollem Umfang ausgeblendet, so dass selbst in besonderen Härtefällen, wie z.B. einem Angewiesensein auf einen Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehund dessen Haltung untersagt ist. Zudem ergibt sich die unangemessene Benachteiligung des Mieters daraus, dass das Hunde- und Katzenhaltungsverbot uneingeschränkt auch dann gilt, wenn auf Seiten des Vermieters kein berechtigtes Interesse an einem solchen Verbot erkennbar ist. Dies widerspricht dem wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Der Hund des Beklagten stellt keine Belästigung für die übrigen Hausbewohner dar und ist zudem aus medizinischer Sicht indiziert, Verunreinigungen gehen von ihm ebenfalls nicht aus. Die gebotene Interessenabwägung fällt daher zugunsten des Beklagten aus, so dass die Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Das Beseitigungs- und Unterlassungsbegehren der Klägerin hat somit keinen Erfolg.