BGH, Urt. 30.3.2022 - VIII ZR 279/21

Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden.

BGB a.F. § 556g Abs. 1 S. 3, § 556g Abs. 2 S. 1, § 134, § 398, § 556d Abs. 1, Abs. 2 S. 5 bis S. 7, § 557a Abs. 4 S. 1

Das Problem

2016 wurde in Berlin eine Wohnung mit einer jährlich steigenden Staffelmiete vermietet. Das Objekt befindet sich innerhalb eines Gebiets, das die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt hat. Die Mieter rügten einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (sog. Mietpreisbremse) gem. §§ 556d ff. BGB und verlangten Rückzahlung überzahlter Miete. Zu diesem Zeitpunkt zahlten die Mieter gerade die vereinbarte zweite Staffel des vereinbarten Mietpreises.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH bejaht den Rückzahlungsanspruch. Entgegen der Auslegung der Instanzgerichte ist die Rüge der Miethöhe während der laufenden zweiten Staffel des Mietvertrags ausreichend. Eine weitere Rüge innerhalb der nächsten Staffel ist nicht erforderlich. § 557a Abs. 4 S. 1 BGB bestimmte bereits während der Geltung des § 556g Abs. 2 S. 1 BGB in seiner Fassung bis 1.4.2020, dass sich die Regeln der sog. Mietpreisbremse auf jede Mietstaffel beziehen. Die Klarstellung in Satz 2, dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung der zulässigen Miethöhe stets der Beginn einer Mietstaffel ist, dient dem Schutz des Mieters. Sie soll ihn davor bewahren, dass die Regelungen der §§ 556d ff. BGB durch die Vereinbarung einer Staffelmiete umgangen werden, indem die Miete der ersten Staffel noch angemessen hoch ist und anschließend über die zulässige Grenze steigt. Daher ist § 557a Abs. 4 S. 1 BGB, entgegen der Vorinstanzen, nicht dahin auszulegen, dass in jeder Staffel erneut die Höhe gerügt werden muss. Der Vermieter dürfe bei Erhebung einer Rüge, die sich gegen die Höhe der Miete einer niedrigeren Staffelstufe richte, grundsätzlich nicht davon ausgehen, dass der Mieter die für nachfolgende Mietstaffeln vereinbarte höhere Miete billigen wolle.