Der Teilverkauf von Immobilien: worauf muss man achten
27.03.2023, Autor: Frau Katharina Schnellbacher / Lesedauer ca. 3 Min. (98 mal gelesen)
Immer mehr Verbraucher entscheiden sich für eine sogenannten Teilverkauf ihrer Immobilie. Allerdings gibt es hierbei einiges zu beachten, damit der Teilverkauf am Ende nicht zu einer bösen Überraschung wird.
Der Teilverkauf von Immobilien: worauf muss man achten
Immer mehr Verbraucher entscheiden sich für eine sogenannten Teilverkauf ihrer Immobilie. Diese Art der Immobilienverrentung erlabt gerade vor dem Hintergrund der gestiegenen Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung einen Aufschwung, da sie eine Möglichkeit bietet, die eigene Immobilie zumindest teilweise zu „versilbern“, wenn man bei einer Bank die Anforderungen der Kreditwürdigkeitsprüfung nicht erfüllt oder auch z.B. wegen seines Alters gar nicht mehr erfüllen kann. Gerade Senioren wird durch die hohen Anforderungen der Kreditwürdigkeitsprüfung dabei oft der Zugang zu Darlehen vollständig genommen.
Was ist ein Teilverkauf?
Hierauf spezialisierte Marktteilnehmer bieten Verbrauchern an, bis zu 50 % ihrer Immobilie zu kaufen. Der Kaufpreis richtet sich dabei nach dem Verkehrswert der Immobilie, welcher auf Grund eines Verkehrswertgutachtens ermittelt wurde.
Der Teilverkäufer behält dabei das wirtschaftliche Eigentum an seiner Immobilie. Er kann diese daher weiter nutzen, trägt jedoch auch weiter die Lasten, Renovierungskosten etc.
Das Nutzungsrecht wird dem Teilverkäufer in Form eines sogenannten Nießbrauchrechts am verkauften Miteigentumsanteil gewährt, welches auch im Grundbuch zu Gunsten des Teilverkäufers (Eigentümer) eingetragen wird.
Für die Einräumung dieses Nießbrauchrechts zahlt der Teilverkäufer dann eine monatliche Nutzungsgebühr an den Teilankäufer.
Der Teilverkäufer und letztlich dann auch seine Erben haben die Möglichkeit, den verkauften Miteigentumsanteil jederzeit zum aktuellen Verkehrswert zurückzukaufen oder den Gesamtverkauf der Immobilie zu fordern.
Worauf ist zu achten?
Der Teilankäufer wird in der Regel den Kaufpreis, den er an den Verkäufer zahlt, finanzieren. Für die Immobilienfinanzierung wird sich die finanzierende Bank bankenübliche Sicherheiten einräumen lassen, in der Regel also durch eine Grundschuld absichern.
Diese Grundschuld wird in das Grundbuch der teilverkauften Immobilie eingetragen und steht demnach als Belastung im Grundbuch des Teilverkäufers (Eigentümers), obwohl diese letztlich eine fremde Schuld, nämlich die Darlehensrückzahlungsverpflichtung des Teilankäufers gegenüber der finanzierenden Bank besichert. Es steht demnach im Grundbuch des Teilverkäufers eine Fremdgrundschuld, aus welcher die Bank im Prinzip berechtigt ist, die Verwertung der Immobile im Zahlungsausfall des Teilankäufers zu betreiben.
Hier ist es wichtig, die konkrete Vertragskonstruktion zwischen dem Teilverkäufer und dem Teilankäufer vor Vertragsschluss genau zu kennen:
So schützt nur eine enge Sicherungszweckerklärung zwischen der Grundschuld für die finanzierende Bank und dem Darlehen für den Teilkäufer den Eigentümer im Insolvenzfall des Teilankäufers vor einer Zwangsversteigerung der teilverkauften Immobilie.
Wichtig ist weiter, dass der Eigentümer (Teilverkäufer) von einer persönlichen Haftungsübernahme mit Unterwerfungserklärung ausgenommen werden muss, damit er im Insolvenzfall des Teilankäufers nicht noch persönlich mit seinem gesamten Vermögen haftet.
Auch sollte der Teilverkäufer darauf achten, dass die Sicherheitendokumente (Grundschuldbestellungsurkunde der finanzierenden Bank des Teilankäufers) einen entsprechenden zusätzlichen Vollstreckungsschutz demgemäß vorsehen, dass die Grundschuld im Insolvenzfall des Teilankäufers nur dann von der Bank verwertet werden darf, wenn zusätzlich auch der Teilverkäufer mit seiner monatlichen Nutzungsgebühr gegenüber dem Teilankäufer in Verzug geraten ist.
Die Höhe der monatlichen Nutzungsgebühr
Die monatliche Nutzungsgebühr, die der Teilverkäufer an den Teilankäufer zahlen muss, dient zum einen der Deckung der Selbstkosten des Teilankäufers aus dem Ankauf und wird zudem für die Rückzahlung der Finanzierung (Zins- und Tilgung) verwendet.
Da sich beide Parteien in der Regel für einen längeren Zeitraum binden, besteht für den Teilankäufer das Bedürfnis, die Nutzungsgebühr über die Laufzeitz hinweg anzupassen.
Die Anpassung orientiert sich dabei an den Variablen in der Refinanzierung des Teilankäufers. In der Praxis wird dabei mit einem sogenannten „doppelten Zins“ gearbeitet, demnach einer Kombination von festem (Vertrags- zins) und (variablem) öffentlichen Referenzzins.
Angeknüpft wir dabei für den Referenzzins je nach Anbieter an die Veränderungen es sogenannten 3-Montas-EURIBOR, der 10-Jahres-SWAP-Mitte-Sätze oder der Rendite der zahnjährigen Bundesanleihen.
Der Anpassungsmechanismus der Nutzungsgebühr hat insofern Vorteil für den Teilverkäufer dass ihm der Teilankäufer bereits bei Vertragsschluss einen Risikozuschlag für die Ungewissheit der zukünftigen Entwicklungen seiner Refinanzierungskosten berechnet.
Fazit:
Der Teilverkauf der eigenen Immobilie kann eine Möglichkeit bieten, die Immobilie zu „versilbern“, ohne einen vollständigen Verkauf derselben durchführen zu müssen. Allerdings gibt es hierbei einiges zu beachten, damit der Teilverkauf am Ende nicht zu einer bösen Überraschung wird.
Katharina Schnellbacher
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht
Der Teilverkauf von Immobilien: worauf muss man achten
Immer mehr Verbraucher entscheiden sich für eine sogenannten Teilverkauf ihrer Immobilie. Diese Art der Immobilienverrentung erlabt gerade vor dem Hintergrund der gestiegenen Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung einen Aufschwung, da sie eine Möglichkeit bietet, die eigene Immobilie zumindest teilweise zu „versilbern“, wenn man bei einer Bank die Anforderungen der Kreditwürdigkeitsprüfung nicht erfüllt oder auch z.B. wegen seines Alters gar nicht mehr erfüllen kann. Gerade Senioren wird durch die hohen Anforderungen der Kreditwürdigkeitsprüfung dabei oft der Zugang zu Darlehen vollständig genommen.
Was ist ein Teilverkauf?
Hierauf spezialisierte Marktteilnehmer bieten Verbrauchern an, bis zu 50 % ihrer Immobilie zu kaufen. Der Kaufpreis richtet sich dabei nach dem Verkehrswert der Immobilie, welcher auf Grund eines Verkehrswertgutachtens ermittelt wurde.
Der Teilverkäufer behält dabei das wirtschaftliche Eigentum an seiner Immobilie. Er kann diese daher weiter nutzen, trägt jedoch auch weiter die Lasten, Renovierungskosten etc.
Das Nutzungsrecht wird dem Teilverkäufer in Form eines sogenannten Nießbrauchrechts am verkauften Miteigentumsanteil gewährt, welches auch im Grundbuch zu Gunsten des Teilverkäufers (Eigentümer) eingetragen wird.
Für die Einräumung dieses Nießbrauchrechts zahlt der Teilverkäufer dann eine monatliche Nutzungsgebühr an den Teilankäufer.
Der Teilverkäufer und letztlich dann auch seine Erben haben die Möglichkeit, den verkauften Miteigentumsanteil jederzeit zum aktuellen Verkehrswert zurückzukaufen oder den Gesamtverkauf der Immobilie zu fordern.
Worauf ist zu achten?
Der Teilankäufer wird in der Regel den Kaufpreis, den er an den Verkäufer zahlt, finanzieren. Für die Immobilienfinanzierung wird sich die finanzierende Bank bankenübliche Sicherheiten einräumen lassen, in der Regel also durch eine Grundschuld absichern.
Diese Grundschuld wird in das Grundbuch der teilverkauften Immobilie eingetragen und steht demnach als Belastung im Grundbuch des Teilverkäufers (Eigentümers), obwohl diese letztlich eine fremde Schuld, nämlich die Darlehensrückzahlungsverpflichtung des Teilankäufers gegenüber der finanzierenden Bank besichert. Es steht demnach im Grundbuch des Teilverkäufers eine Fremdgrundschuld, aus welcher die Bank im Prinzip berechtigt ist, die Verwertung der Immobile im Zahlungsausfall des Teilankäufers zu betreiben.
Hier ist es wichtig, die konkrete Vertragskonstruktion zwischen dem Teilverkäufer und dem Teilankäufer vor Vertragsschluss genau zu kennen:
So schützt nur eine enge Sicherungszweckerklärung zwischen der Grundschuld für die finanzierende Bank und dem Darlehen für den Teilkäufer den Eigentümer im Insolvenzfall des Teilankäufers vor einer Zwangsversteigerung der teilverkauften Immobilie.
Wichtig ist weiter, dass der Eigentümer (Teilverkäufer) von einer persönlichen Haftungsübernahme mit Unterwerfungserklärung ausgenommen werden muss, damit er im Insolvenzfall des Teilankäufers nicht noch persönlich mit seinem gesamten Vermögen haftet.
Auch sollte der Teilverkäufer darauf achten, dass die Sicherheitendokumente (Grundschuldbestellungsurkunde der finanzierenden Bank des Teilankäufers) einen entsprechenden zusätzlichen Vollstreckungsschutz demgemäß vorsehen, dass die Grundschuld im Insolvenzfall des Teilankäufers nur dann von der Bank verwertet werden darf, wenn zusätzlich auch der Teilverkäufer mit seiner monatlichen Nutzungsgebühr gegenüber dem Teilankäufer in Verzug geraten ist.
Die Höhe der monatlichen Nutzungsgebühr
Die monatliche Nutzungsgebühr, die der Teilverkäufer an den Teilankäufer zahlen muss, dient zum einen der Deckung der Selbstkosten des Teilankäufers aus dem Ankauf und wird zudem für die Rückzahlung der Finanzierung (Zins- und Tilgung) verwendet.
Da sich beide Parteien in der Regel für einen längeren Zeitraum binden, besteht für den Teilankäufer das Bedürfnis, die Nutzungsgebühr über die Laufzeitz hinweg anzupassen.
Die Anpassung orientiert sich dabei an den Variablen in der Refinanzierung des Teilankäufers. In der Praxis wird dabei mit einem sogenannten „doppelten Zins“ gearbeitet, demnach einer Kombination von festem (Vertrags- zins) und (variablem) öffentlichen Referenzzins.
Angeknüpft wir dabei für den Referenzzins je nach Anbieter an die Veränderungen es sogenannten 3-Montas-EURIBOR, der 10-Jahres-SWAP-Mitte-Sätze oder der Rendite der zahnjährigen Bundesanleihen.
Der Anpassungsmechanismus der Nutzungsgebühr hat insofern Vorteil für den Teilverkäufer dass ihm der Teilankäufer bereits bei Vertragsschluss einen Risikozuschlag für die Ungewissheit der zukünftigen Entwicklungen seiner Refinanzierungskosten berechnet.
Fazit:
Der Teilverkauf der eigenen Immobilie kann eine Möglichkeit bieten, die Immobilie zu „versilbern“, ohne einen vollständigen Verkauf derselben durchführen zu müssen. Allerdings gibt es hierbei einiges zu beachten, damit der Teilverkauf am Ende nicht zu einer bösen Überraschung wird.
Katharina Schnellbacher
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht
