Übertragung von Immobilien – Steuern und Abgaben

16.10.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (561 mal gelesen)
Übertragung von Immobilien – Steuern und Abgaben © Bu - Anwalt-Suchservice

Wer eine Immobilie kauft, baut, vererbt oder verschenkt, hat viele steuerrechtliche Vorgaben zu beachten. Wer jedoch rechtzeitig einige Details berücksichtigt, kann durch gute Planung viel Geld sparen.

Ein Eigenheim oder auch eine vermietete Immobilie als Altersvorsorge – viele Menschen kaufen sich gerade in Zeiten niedriger Zinsen Häuser und Wohnungen. Allerdings ist das eine Anschaffung, die man nur selten im Leben vornimmt. Steuerliche Fragen werden meist im Vorfeld wenig bedacht. Dabei können künftige Käufer oder Bauherren einiges an Geld sparen, wenn sie rechtzeitig auch an die steuerliche Seite denken. Dies gilt auch beim Vererben oder Verschenken von Immobilien.

Was muss man zum Kauf vom Bauträger wissen?


Viele “Häuslebauer” kaufen ein Grundstück und lassen anschließend ein Haus darauf bauen. Beides kommt häufig aus einer Hand: Nämlich von einem Bauträger. Dieser hat meist zuvor das Grundstück extra für diesen Zweck erworben und lässt darauf nun das Haus errichten. Das Grundstück und das zu bauende Haus verkauft er als Paket. Praktisch für den Käufer, der dadurch nur einen Ansprechpartner hat – das vereinfacht vieles und schafft außerdem klare Verhältnisse bei Zeitverzögerungen und Baumängeln. Andererseits hat dies einen steuerlichen Nachteil: Der Käufer muss Grunderwerbssteuer für das Haus und das Grundstück bezahlen, da der Vertrag ja beides betrifft. Steuerlich ist es günstiger, den Grundstückskauf und den Bauvertrag zu trennen und auf unterschiedliche Vertragspartner zu verteilen. Der Grundstückskaufvertrag sollte keine Vertragsregelungen enthalten, die mit dem Hausbau zu tun haben. So muss nur für das Grundstück Grunderwerbssteuer bezahlt werden. Der Rest ist ein normaler Werkvertrag, der nichts mit einem Grunderwerb zu tun hat.

Was gilt für Erbschaft und Schenkung?


Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, ist Erbschaft- und Schenkungssteuer fällig. Deren Höhe hängt ab vom Verkehrswert der Immobilie und von der Steuerklasse, also vom Verwandtschaftsgrad der Beteiligten. Faustregel: Je niedriger der Verkehrswert und je enger der Verwandtschaftsgrad, desto geringer ist der Steuersatz. Steuern sparen kann, wer unter dem Freibetrag bleibt: Bei Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern beträgt dieser 500.000 Euro und bei Kindern 400.000 Euro. Für Kinder der Kinder (also Enkel) gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro.

Steuerbefreiung für selbstgenutzte Wohnimmobilien


Bestimmte Erben von Wohnimmobilien innerhalb der EU können von der Erbschaftsteuer befreit sein, wenn sie die Immobilie zehn Jahre lang selbst als ihren Hauptwohnsitz nutzen. Unter diese Regelung fallen Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und für Enkel, deren Eltern nicht mehr leben. Es gibt jedoch ein paar Fallstricke. So muss zum Beispiel sofort nach dem Erbfall eingezogen werden. Steuerfrei sind außerdem lediglich Immobilien mit einer Wohnfläche bis 200 Quadratmeter. Wenn die Wohnung größer ist, muss die zusätzliche Fläche versteuert werden.

Wie wird eine Stundung zum Rettungsanker?


Wenn eine Immobilie vermietet ist, stellt sie meist einen wichtigen Teil des Broterwerbs für den Eigentümer dar – oder von dessen Altersvorsorge.
Eine selbstgenutzte Immobilie bewahrt ihren Eigentümer – oder schließlich den Erben – vor teuren Mietzahlungen. Allerdings sind nicht alle Erben reich oder haben ein gutes Einkommen. Muss man nun in jedem Fall eine wertvolle geerbte Immobilie verkaufen, um die Erbschaftsteuer zu bezahlen?
Nicht unbedingt. Das Erbschaftsteuerrecht gibt dem Erben die Möglichkeit, sich die fällige Erbschaftsteuer auf Antrag für bis zu zehn Jahre stunden zu lassen, wenn er die Steuer nur durch einen Verkauf der Immobilie finanzieren könnte. Dies betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen.
Hier kann also eine Stundung helfen, die vermietete Immobilie zu behalten.
Auch bei Schenkungen ist eine Stundung möglich. Allerdings gibt es einen Unterschied: Bei einer Erbschaft müssen für die Stundung keine Zinsen an das Finanzamt gezahlt werden, bei einer Schenkung schon (§ 28 Abs. 3 ErbStG).

Welche Erleichterung gibt es bei vermieteten Immobilien?


Erben von vermieteten Immobilien im Inland oder in der EU können eine besondere Steuererleichterung in Anspruch nehmen: Ihr Haus oder ihre Wohnung wird bei der Steuerberechnung nur mit 90 Prozent des Wertes angesetzt. Dadurch verringert sich natürlich der anfallende Steuerbetrag. Die gesetzliche Reglung findet sich in § 13d ErbStG.

Welche Werbungskosten kann man beim Kauf geltend machen?


Werbungskosten sind die Kosten, die man zum “Erwerb” des Einkommens investieren muss. Diese kann man bei der Ermittlung der Einkommenssteuer absetzen, sie verringern also das zu versteuernde Einkommen.
Beim Immobilienkauf auf Kredit gelten die Schuldzinsen als Werbungskosten. Voraussetzung: Die Immobilie dient dem Einkommenserwerb, wird also vermietet.

Problematisch kann es sein, wenn das neue Haus zum Teil selbst genutzt und zum Teil vermietet werden soll. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Schuldzinsen komplett abgesetzt werden können, wenn im notariellen Kaufvertrag eine deutliche Unterscheidung zwischen dem vermieteten und dem selbstgenutzten Teil des Hauses gemacht wird. Im konkreten Fall hatte der Eigentümer den selbst bewohnten Teil des Hauses mit eigenem Geld finanziert und den vermieteten Teil mit geliehenem Geld. Hier kommt es jedoch sehr auf die richtige Formulierung des Kaufvertrages an. Entsteht der Eindruck, dass die Trennung beider Gebäudeteile offensichtlich nur aus steuerlichen Gründen stattfindet, kann dies als rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Dann ist die ganze Konstruktion hinfällig (BFH, Urteil vom 1.4.2009, Az. IX R 35/08).

Praxistipp


Bei der Übertragung von Immobilien kann man viel Geld sparen, wenn man die vom Gesetz eingeräumten steuerlichen Möglichkeiten nutzt. Hier sollte jedoch unbedingt kompetente Beratung in Anspruch genommen werden. So kann eine steuerlich sinnvolle Konstruktion erbrechtliche Nachteile haben und umgekehrt. Oft kommt es auch sehr auf die richtige Formulierung von Verträgen an. Dies gilt natürlich genauso für Testamente. Beratung erteilt ein Fachanwalt für Erbrecht oder für Steuerrecht.

(Bu)



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