Übertragung von Immobilien – Steuern und Abgaben

Viele "Häuslebauer" kaufen ein Grundstück und lassen darauf anschließend ein Haus bauen. Beides kommt oft aus einer Hand: nämlich von einem Bauträger. Dieser hat das Grundstück meist für genau diesen Zweck gekauft und lässt darauf nun das Haus bauen. Anschließend verkauft er das Grundstück und das zu bauende Haus als Paket. Dies ist durchaus praktisch für den Käufer, denn dieser hat so nur einen Ansprechpartner. Das vereinfacht vieles und sorgt für klare Verhältnisse bei Zeitverzögerungen und Baumängeln.

Auf der anderen Seite entsteht dadurch aber ein steuerlicher Nachteil: Der Käufer muss Grunderwerbssteuer für das Haus und das Grundstück bezahlen, denn der Vertrag betrifft beides. Es wäre steuerlich günstiger, den Grundstückskauf und den Bauvertrag zu trennen und auf unterschiedliche Vertragspartner zu verteilen. In diesem Fall sollte der Grundstückskaufvertrag keine vertraglichen Regelungen enthalten, die den Hausbau betreffen. Dann fällt nur für das Grundstück Grunderwerbssteuer an. Der Vertrag über den Hausbau ist ein normaler Werkvertrag und hat nichts mit dem Grunderwerb zu tun, sodass dafür keine Grunderwerbssteuer fällig wird.

Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, fällt oft Erbschafts- oder Schenkungssteuer an. Deren Höhe hängt vom Verkehrswert der Immobilie sowie von der Steuerklasse ab. Diese wiederum richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad der Beteiligten.

Eine Faustregel lautet: Je geringer der Verkehrswert und je enger der Verwandtschaftsgrad, desto niedriger ist der Steuersatz.

Hier kann man am besten Steuern sparen, wenn man unter dem Freibetrag bleibt: Dieser liegt bei Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern bei 500.000 Euro und bei Kindern bei 400.000 Euro. Für Kinder der Kinder (also Enkel) gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro. Allerdings sind die Immobilienpreise hoch – und oft wird der Freibetrag überschritten. Beim Überschreiten der Beträge muss nicht für die gesamte Erbschaft, sondern nur für den über die Grenze hinausgehenden Betrag Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Bestimmte Erben von Wohnimmobilien innerhalb der EU sind von der Erbschaftsteuer befreit. Die Voraussetzung dafür ist, dass sie die Immobilie zehn Jahre lang selbst als ihren Hauptwohnsitz bzw. als Familienheim nutzen. Die Befreiung gilt für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und für Enkel, deren Eltern nicht mehr leben. Es gibt jedoch einige Fallstricke. Zum Beispiel muss die Wohnung "unverzüglich" nach dem Erbfall bezogen und selbst zum Wohnen genutzt werden. Vermietung scheidet aus. Wird die Immobilie innerhalb der nächsten zehn Jahre verkauft oder nicht mehr selbst zum Wohnen genutzt, wird nachträglich doch noch die Steuer fällig. Dies gilt nicht, wenn der Umzug durch eine unverschuldete Zwangslage nötig wird (z. B. in ein Pflegeheim). Steuerfrei sind außerdem nur Immobilien mit einer Wohnfläche bis 200 Quadratmeter. Bei einer größeren Wohnfläche müssen die zusätzlichen Quadratmeter versteuert werden.

Eine für Steuerzahler positive Entscheidung hat der Bundesfinanzhof gefällt, das höchste deutsche Gericht in Steuerfragen: Erbt ein Steuerpflichtiger eine Wohnung, die direkt an seine selbst genutzte Wohnung grenzt – zum Beispiel eine Doppelhaushälfte – kann die Erbschaft wie bei dem oben erwähnten Familienheim steuerbefreit sein. Die Voraussetzung ist, dass die geerbte Wohnung zur unverzüglichen Selbstnutzung bestimmt ist. "Unverzüglich" heißt, dass die Gerichte Erben meist sechs Monate Zeit für Umzug und Renovierung geben.

In diesem Fall war der Erbe nicht sofort eingezogen. In der von seinem Vater geerbten Doppelhaushälfte waren nämlich wegen eines Wasserschadens erhebliche Renovierungs- und Sanierungsarbeiten erforderlich. Als diese erledigt waren, nutzte der Erbe beide Hälften des Hauses. Das Finanzamt wollte ihm nun aber die Steuerbefreiung verweigern.

Der Bundesfinanzhof erklärte dazu: Die Voraussetzung der "unverzüglichen Selbstnutzung" könne auch bei mehr als sechs Monaten erfüllt sein, wenn zunächst Bauarbeiten zur Beseitigung erheblicher Mängel stattfänden. Es sei jedoch entscheidend, dass sich der Erbe ausreichend für einen möglichst schnellen Baufortschritt einsetze. Dabei könne man von dem Erben jedoch nur in angemessenem Rahmen verlangen, tätig zu werden. Zur näheren Prüfung dieser Umstände wurde das Verfahren wieder an die Vorinstanz zurückverwiesen (Urteil vom 6.5.2021, Az. II R 46/19).

Oft stellt eine vermietete Immobilie einen wichtigen Teil des Broterwerbs für den Eigentümer dar oder sichert dessen Altersvorsorge. Eine selbstgenutzte Immobilie bewahrt ihren Eigentümer und irgendwann vielleicht auch dessen Erben davor, eine teure Miete zahlen zu müssen.

Allerdings sind nicht alle Erben reich oder haben ein gutes Einkommen. Viele Immobilien müssen für die Erbschaftssteuer verkauft werden. Wie lässt sich dies vermeiden?

Das Erbschaftsteuerrecht gibt Erben die Möglichkeit, eine Stundung der Erbschaftsteuer für bis zu zehn Jahre zu beantragen, wenn sie ansonsten die Steuer nur durch einen Verkauf der Immobilie bezahlen könnten. Diese Möglichkeit besteht bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Eigentumswohnungen. Eine Stundung kann also dabei helfen, die vermietete Immobilie zu behalten.

Vorsicht: Sobald die Immobilie verkauft oder vermietet, also nicht mehr selbst zum Wohnen benutzt wird, endet die Stundung und die Steuer wird fällig.

Auch bei einer Schenkung ist eine Stundung möglich. Hier besteht jedoch ein Unterschied: Bei einer Erbschaft müssen für die Stundung keine Zinsen an das Finanzamt gezahlt werden. Bei einer Schenkung dagegen fallen Zinsen an (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Hinzu kommt: Die Immobilie darf nicht zu einem Betriebsvermögen gehören.

Erben einer vermieteten Immobilie im Inland oder in der EU können eine besondere Steuererleichterung nutzen: Ihr Haus oder die Wohnung werden nämlich bei der Steuerberechnung mit nur 90 Prozent ihres Wertes angesetzt. Dadurch reduziert sich natürlich die anfallende Steuer. Die gesetzliche Regelung ist in § 13d ErbStG zu finden.

Als Werbungskosten bezeichnet man die Kosten, die man für den "Erwerb" seines Einkommens investieren muss. Bei der Ermittlung der Einkommenssteuer kann man diese Kosten absetzen. Dann verringern sie das zu versteuernde Einkommen.
Wenn man eine Immobilie auf Kredit kauft, gelten die Schuldzinsen als Werbungskosten. Voraussetzung ist, dass die Immobilie dem Einkommenserwerb dient, dass sie also vermietet wird. Dann können Sie also die Zinsen von der Steuer absetzen.

Probleme entstehen häufig dann, wenn das neue Haus teilweise selbst genutzt und zum Teil vermietet werden soll. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Schuldzinsen für das Darlehen, mit dem der vermietete Teil des Hauses finanziert wird, absetzbar sind. Voraussetzung ist, dass im notariellen Kaufvertrag ein deutlicher Unterschied zwischen dem vermieteten und dem selbstgenutzten Teil des Hauses gemacht wird. Die Zahlung muss getrennt erfolgen. Sie dürfen also nicht den Gesamtkaufpreis auf einen Schlag vom gleichen Konto aus bezahlen. Hier empfehlen sich unterschiedliche Bankkonten.

Vor Gericht ging es um einen Fall, in dem der selbst bewohnte Teil des Hauses und der vermietete Teil mit verschiedenen Darlehen finanziert worden waren. Bei solchen Konstruktionen ist die richtige Formulierung des Kaufvertrages sehr wichtig. Entsteht der Eindruck, dass die Trennung beider Gebäudeteile ganz offensichtlich nur steuerliche Gründe hat, kann das Finanzamt die Konstruktion als rechtsmissbräuchlich ansehen. Dann ist schnell die ganze Vorplanung hinfällig (BFH, Urteil vom 1.4.2009, Az. IX R 35/08).

Zu den Anschaffungskosten gehören die Kosten für den Notar für die Beurkundung des Kaufvertrages, für die Auflassung, die Grunderwerbsteuer, die Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung als neuer Eigentümer und auch eine Maklerprovision. Wie der Kaufpreis können diese Kosten nur über einen längeren Zeitraum, meist 50 Jahre, abgeschrieben werden.

Sofort von der Steuer abgesetzt werden können dagegen die Geldbeschaffungskosten. Dazu gehören die Bankgebühren für den Abschluss des Darlehens, Fahrtkosten und Porto im Zusammenhang mit der Finanzierung und auch Notar- und Grundbuchgebühren, die bei der Bestellung und Eintragung von Hypotheken und Grundschulden anfallen.

Wer die vom Gesetzgeber gewährten Möglichkeiten nutzt, kann bei der Übertragung von Immobilien einiges an Geld sparen. Man sollte dabei jedoch unbedingt kompetente Beratung in Anspruch nehmen. Eine steuerlich sinnvolle Konstruktion kann nämlich erbrechtliche Nachteile haben und umgekehrt. Oft ist die richtige Formulierung von Verträgen entscheidend. Dies gilt auch für Testamente oder Schenkungsverträge. Kompetente Beratung zu diesen Themen leisten Fachanwälte für Erbrecht oder Steuerrecht.