Fristlose Kündigung: Unpünktliche Mietzahlungen

Autor: RiLG Wolfgang Dötsch, Brühl
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 08/2011

Eine fortlaufend unpünktliche Mietzahlung trotz entsprechender Abmahnungen berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

BGH, Urt. v. 1.6.2011 - VIII ZR 91/10

Vorinstanz: OLG Stuttgart - 13 U 136/09

BGB §§ 199, 543, 551, 812

Das Problem:

Die Beklagten, die nach dem Mietvertrag die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats zu begleichen hatten, zahlten seit Mitte 2007 fortlaufend erst zur Monatsmitte oder noch später. Die Klägerin sprach fruchtlos zwei Abmahnungen und erklärte später die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung u.a. wegen der unpünktlichen Mietzahlungen. Die Beklagten gestatteten, einen Teilbetrag aus der Kaution als Vorauszahlung auf die künftige Miete zu verwenden; stellten die unpünktliche Zahlungsweise aber weiterhin nicht ab. Es gab weitere Kündigungen. Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage dennoch abgewiesen, weil es u.a. wegen eines (vermeidbaren) Rechtsirrtums an einer erheblichen Pflichtverletzung i.S.d. § 573 BGB fehle.

Die Entscheidung des Gerichts:

Zu Unrecht! Die Vermieterin war angesichts des seit Mai 2007 andauernden und trotz wiederholter Abmahnungen fortgesetzten vertragswidrigen Verhaltens zur Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1, 3 BGB befugt. Eine derart schleppende und ungeachtet einer oder – wie hier – sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht. Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das gestörte Vertrauen in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt (BGH v. 11.1.2006 – VIII ZR 364/04, MietRB 2006, 211 = MDR 2006, 864 = NZM 2006, 338). Diese Chance haben die Beklagten nicht genutzt, sondern im Gegenteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten. Die Tatsache, dass die Beklagten sich in einem – ohnehin vermeidbaren – Rechtsirrtum befunden haben mögen und/oder einen im Vergleich zur Monatsmiete ohnehin eher geringfügigen Teilbetrag der (hier überbezahlten) Kaution zur Verrechnung gestellt haben, rechtfertigt keine andere Sichtweise und lässt ihre Pflichtverletzung nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen.