Teilzahlung: Vermieter kann nicht Anrechnung auf mehrere Schulden bestimmen!

Bei einem Mietvertrag über einen Kfz-Stellplatz und einem solchen über eine Wohnung sind nicht spezifizierte Teilzahlungen zunächst auf die Wohnraummiete zu verrechnen. Teilzahlungen auf die Wohnraummiete sind zunächst auf die Mietnebenkostenvorauszahlungen und erst dann auf die Grundmiete zu verrechnen.

LG Bonn, Urt. v. 16.1.2014 - 6 S 43/13

Vorinstanz: AG Bonn - 202 C 122/12

BGB § 556

Das Problem:

Zwischen Parteien besteht ein Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage. Meinungsverschiedenheiten über die Berechtigung und die Höhe einer Minderung führten dazu, dass die Miete nicht vollständig bezahlt wurde. Eine Tilgungsbestimmung wurde in dem hier interessierenden Zusammenhang vom Mieter nicht getroffen. Der Vermieter verrechnete die Teilzahlungen ohne Beachtung des § 366 BGB.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das fand nicht die Billigung des Gerichts. Der Vermieter kann nicht einseitig bestimmen, worauf er Teilzahlung verrechnet. Er ist vielmehr an die Regelungen des § 366 BGB gebunden. Im Verhältnis zwischen der Wohnraummiete und der Garagenmiete ist die Teilzahlung zunächst auf die Wohnraummiete anzurechnen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästigere Forderung i.S.v. § 366 Abs. 2 BGB war (schon wegen des Interesses des Mieters im Zweifel immer eher eine Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummietverhältnisses als eine solche des Garagenplatzmietverhältnisses verhindern zu wollen). Folglich bewirkten Zahlungen primär die Erfüllung der offenen Forderungen wegen Wohnraummiete (Kaltmiete/Nebenkostenvorauszahlungen). Im Verhältnis zwischen Grundmiete und Mietnebenkostenvorauszahlung darf der Vermieter die Zahlungen primär auf die Nebenkostenvorauszahlungen anrechnen. Wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bietet diese Forderung dem Vermieter die geringere Sicherheit i.S.v. § 366 Abs.2 BGB.