Wohnungseigentum: Anbringen eines Klimageräts ist bauliche Veränderung, die beschlossen werden muss!
15.01.2022, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (507 mal gelesen)
Jede bauliche Veränderung (hier: Anbringung eines Klimageräts) muss in der Eigentümerversammlung wirksam beschlossen werden. Selbst wenn eine Ermessensreduzierung auf Null vorläge, müsste ein entsprechender formeller Antrag an die Eigentümergemeinschaft herangetragen und von dieser beschieden werden (AG Biedenkopf v. 08.04.2021 - 50 C 220/20).
Der Fall: Der Eigentümer einer Einheit im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage hat diese als Spielothek vermietet und ein Klimagerät montiert. In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen, den Eigentümer aufzufordern, das Klimagerät fachmännisch beseitigen zu lassen. Der Eigentümer erhebt Klage gegen diesen Beschluss. Er ist der Ansicht, das Gerät sei unabdingbar und notwendig, um eine – gerade auch aufgrund der COVID19-Lage erforderliche – ausreichende Lüftung der Räumlichkeiten zu gewährleisten. Eine andere Art der Lüftung, etwa durch Fenster, sei aufgrund eines früheren Einbruchs nicht möglich, da man einen erneuten Einbruch fürchtete und die Fenster deshalb zumauerte.
Die beklagten Wohnungseigentümer argumentieren, das Klimagerät sei eine störende bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, die ohne Genehmigungsbeschluss nicht hätte angebracht werden dürfen. Die Beschlussklage ist unbegründet. Ein Anspruch auf Duldung des angebrachten Klimageräts besteht nicht. Ist – wie hier – der Anwendungsbereich des § 20 WEG eröffnet, handelt es sich also um eine bauliche Veränderung im Gemeinschaftseigentum oder aber eine Baumaßnahme im Sondereigentum, die die Grenze des § 13 Abs. 2 WEG überschreitet, ist nach neuem Recht in jedem Fall ein Beschluss nötig.
Unser Praxishinweis: Selbst im Fall einer Ermessensreduzierung auf Null wäre zu verlangen gewesen, dass ein entsprechender formeller Antrag an die Eigentümergemeinschaft herangetragen und von dieser beschieden wurde. Bei Ablehnung der Maßnahme wäre eine Zustimmungsklage zu erheben gewesen. Zudem besteht auch keine übergeordnete sachliche Notwendigkeit für das Anbringen des Geräts. Der Eigentümer hat sich die von ihm für erforderlich gehaltene Lüftungsmöglichkeit selbst verbaut, indem er zuvor die Fensteröffnungen zugemauert hat.
Beachten Sie: Ist eine Baumaßnahme ohne Beschluss vorgenommen worden, stellt sich stets die Frage, inwieweit Treu und Glauben § 242 BGB - ein Rechtsmissbrauch - einem Rückbauverlangen entgegensteht. Der Anwalt sollte den Bauwilligen auf das Beschlusserfordernis hinweisen. Da nach neuem Recht nahezu alle Baumaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, kann nicht mehr darauf vertraut werden, dass bei „heimlichen Baumaßnahmen“ später keine Rückbauansprüche geltend gemacht werden.
Der Fall: Der Eigentümer einer Einheit im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage hat diese als Spielothek vermietet und ein Klimagerät montiert. In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen, den Eigentümer aufzufordern, das Klimagerät fachmännisch beseitigen zu lassen. Der Eigentümer erhebt Klage gegen diesen Beschluss. Er ist der Ansicht, das Gerät sei unabdingbar und notwendig, um eine – gerade auch aufgrund der COVID19-Lage erforderliche – ausreichende Lüftung der Räumlichkeiten zu gewährleisten. Eine andere Art der Lüftung, etwa durch Fenster, sei aufgrund eines früheren Einbruchs nicht möglich, da man einen erneuten Einbruch fürchtete und die Fenster deshalb zumauerte.
Die beklagten Wohnungseigentümer argumentieren, das Klimagerät sei eine störende bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, die ohne Genehmigungsbeschluss nicht hätte angebracht werden dürfen. Die Beschlussklage ist unbegründet. Ein Anspruch auf Duldung des angebrachten Klimageräts besteht nicht. Ist – wie hier – der Anwendungsbereich des § 20 WEG eröffnet, handelt es sich also um eine bauliche Veränderung im Gemeinschaftseigentum oder aber eine Baumaßnahme im Sondereigentum, die die Grenze des § 13 Abs. 2 WEG überschreitet, ist nach neuem Recht in jedem Fall ein Beschluss nötig.
Unser Praxishinweis: Selbst im Fall einer Ermessensreduzierung auf Null wäre zu verlangen gewesen, dass ein entsprechender formeller Antrag an die Eigentümergemeinschaft herangetragen und von dieser beschieden wurde. Bei Ablehnung der Maßnahme wäre eine Zustimmungsklage zu erheben gewesen. Zudem besteht auch keine übergeordnete sachliche Notwendigkeit für das Anbringen des Geräts. Der Eigentümer hat sich die von ihm für erforderlich gehaltene Lüftungsmöglichkeit selbst verbaut, indem er zuvor die Fensteröffnungen zugemauert hat.
Beachten Sie: Ist eine Baumaßnahme ohne Beschluss vorgenommen worden, stellt sich stets die Frage, inwieweit Treu und Glauben § 242 BGB - ein Rechtsmissbrauch - einem Rückbauverlangen entgegensteht. Der Anwalt sollte den Bauwilligen auf das Beschlusserfordernis hinweisen. Da nach neuem Recht nahezu alle Baumaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, kann nicht mehr darauf vertraut werden, dass bei „heimlichen Baumaßnahmen“ später keine Rückbauansprüche geltend gemacht werden.
