Kostenfalle im Räumungsprozess vermeiden
24.01.2023, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (161 mal gelesen)
Räumungsprozess: Schweigen vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs gibt keine Klageveranlassung
Der Fall:
Der Gewerberaumvermieter kündigte den Mietvertrag am 16.03.2022 schriftlich zum 30.09.2022. Mit Anwaltsschreiben vom 28.04.2022 forderte er die Mieter unter Fristsetzung auf, die Räumung zum 30.09.2022 zu bestätigen. Die Mieter reagierten weder auf die Kündigung noch auf das Aufforderungsschreiben.
Daraufhin klagte der Vermieter auf künftige Räumung des Mietobjekts. Die Mieter anerkannten den Klageanspruch unter Protest gegen die Kostentragungslast und kündigten an, das Mietobjekt pünktlich zum Mietvertragsende am 30.09.2022 zu räumen.
Das Landgericht Duisburg (3 O 191/22) legte den Mietern die Kosten des Prozesses auf. Hiergegen wenden sie sich mit der sofortigen Beschwerde, die vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf Erfolg hat.
Der Leitsatz des Gerichts:
Ein (gewerblicher) Mieter gibt seinem Vermieter noch keine Klageveranlassung iSv § 93 ZPO, wenn er auf eine vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs erfolgende schriftliche Anfrage des Vermieters hin nicht seine Erfüllungsbereitschaft anzeigt, sondern bloß schweigt (OLG Düsseldorf v. 07.12.2022 - I-24 W 39/22).
Die Gerichtsentscheidung:
Die Voraussetzungen des § 93 ZPO seien erfüllt, so dass der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen habe. Die Mieter hätten keine Klageveranlassung gegeben. Auch ein (gewerblicher) Mieter sei nicht verpflichtet, dem Gläubiger seine Erfüllungsbereitschaft vor Fälligkeit seiner Schuld anzuzeigen. Demzufolge gebe die bloße Untätigkeit des Mieters als solche einem besonnenen Vermieter trotz (schriftlicher) Aufforderung des Mieters zu einer entsprechenden Erklärung noch keinen berechtigten Grund zur Annahme, sein Anspruch werde ohne Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe nicht fristgerecht erfüllt werden. Es gehe grundsätzlich nicht an, den Mieter zu einer Klärung seiner rechtlichen Belange schon zu einem Zeitpunkt vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs (mittelbar) zu zwingen, den der Vermieter einseitig vorgebe. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass selbst eine vor Fälligkeit der Räumung erfolgende positive Rückmeldung des Mieters dem Vermieter keine absolute Gewissheit verschaffe, da sich bis zum Eintritt der Fälligkeit des Räumungsanspruchs die tatsächlichen Begleitumstände noch ändern und die ursprüngliche Absicht des Mieters, pünktlich zu räumen, wieder in Frage stellen können. So sei z.B. denkbar, dass der Mieter entgegen seiner ursprünglichen Annahme kein Ersatzmietobjekt finde und deshalb an einer rechtzeitigen Räumung gehindert sei.
Unser Praxishinweis:
Die Entscheidung entspricht der Auffassung der meisten Gerichte. Danach gibt ein sogenannter „Räumungsschuldner“ nur dann Anlass zur Klageerhebung, wenn er aktiv ein Verhalten an den Tag legt, das aus der Sicht eines objektiven, vernünftigen Betrachters an seiner Erfüllungsbereitschaft zweifeln lässt (OLG Hamm v. 17.05.1996 - 33 W 13/96; LG Berlin v. 01.02.2010 - 12 O 509/09).
In den Fällen, in denen sich der Mieter nach einer ausgesprochenen Kündigung innerhalb der Kündigungsfrist nicht meldet, ist der Vermieter gut beraten, nicht vorschnell zu klagen. Das kann ihn – wie der Fall zeigt – teuer zu stehen kommen. Lassen Sie sich rechtzeitig beraten, um eine Taktik abzustimmen und nicht in die Kostenfalle zu geraten.
Der Fall:
Der Gewerberaumvermieter kündigte den Mietvertrag am 16.03.2022 schriftlich zum 30.09.2022. Mit Anwaltsschreiben vom 28.04.2022 forderte er die Mieter unter Fristsetzung auf, die Räumung zum 30.09.2022 zu bestätigen. Die Mieter reagierten weder auf die Kündigung noch auf das Aufforderungsschreiben.
Daraufhin klagte der Vermieter auf künftige Räumung des Mietobjekts. Die Mieter anerkannten den Klageanspruch unter Protest gegen die Kostentragungslast und kündigten an, das Mietobjekt pünktlich zum Mietvertragsende am 30.09.2022 zu räumen.
Das Landgericht Duisburg (3 O 191/22) legte den Mietern die Kosten des Prozesses auf. Hiergegen wenden sie sich mit der sofortigen Beschwerde, die vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf Erfolg hat.
Der Leitsatz des Gerichts:
Ein (gewerblicher) Mieter gibt seinem Vermieter noch keine Klageveranlassung iSv § 93 ZPO, wenn er auf eine vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs erfolgende schriftliche Anfrage des Vermieters hin nicht seine Erfüllungsbereitschaft anzeigt, sondern bloß schweigt (OLG Düsseldorf v. 07.12.2022 - I-24 W 39/22).
Die Gerichtsentscheidung:
Die Voraussetzungen des § 93 ZPO seien erfüllt, so dass der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen habe. Die Mieter hätten keine Klageveranlassung gegeben. Auch ein (gewerblicher) Mieter sei nicht verpflichtet, dem Gläubiger seine Erfüllungsbereitschaft vor Fälligkeit seiner Schuld anzuzeigen. Demzufolge gebe die bloße Untätigkeit des Mieters als solche einem besonnenen Vermieter trotz (schriftlicher) Aufforderung des Mieters zu einer entsprechenden Erklärung noch keinen berechtigten Grund zur Annahme, sein Anspruch werde ohne Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe nicht fristgerecht erfüllt werden. Es gehe grundsätzlich nicht an, den Mieter zu einer Klärung seiner rechtlichen Belange schon zu einem Zeitpunkt vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs (mittelbar) zu zwingen, den der Vermieter einseitig vorgebe. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass selbst eine vor Fälligkeit der Räumung erfolgende positive Rückmeldung des Mieters dem Vermieter keine absolute Gewissheit verschaffe, da sich bis zum Eintritt der Fälligkeit des Räumungsanspruchs die tatsächlichen Begleitumstände noch ändern und die ursprüngliche Absicht des Mieters, pünktlich zu räumen, wieder in Frage stellen können. So sei z.B. denkbar, dass der Mieter entgegen seiner ursprünglichen Annahme kein Ersatzmietobjekt finde und deshalb an einer rechtzeitigen Räumung gehindert sei.
Unser Praxishinweis:
Die Entscheidung entspricht der Auffassung der meisten Gerichte. Danach gibt ein sogenannter „Räumungsschuldner“ nur dann Anlass zur Klageerhebung, wenn er aktiv ein Verhalten an den Tag legt, das aus der Sicht eines objektiven, vernünftigen Betrachters an seiner Erfüllungsbereitschaft zweifeln lässt (OLG Hamm v. 17.05.1996 - 33 W 13/96; LG Berlin v. 01.02.2010 - 12 O 509/09).
In den Fällen, in denen sich der Mieter nach einer ausgesprochenen Kündigung innerhalb der Kündigungsfrist nicht meldet, ist der Vermieter gut beraten, nicht vorschnell zu klagen. Das kann ihn – wie der Fall zeigt – teuer zu stehen kommen. Lassen Sie sich rechtzeitig beraten, um eine Taktik abzustimmen und nicht in die Kostenfalle zu geraten.
