Bauliche Veränderung: Keine präventive Bauüberwachung bei Ausbaurecht

Autor: VRiLG Dr. Johannes Hogenschurz, Köln
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2016
Räumt die Gemeinschaftsordnung einem Miteigentümer ein Ausbaurecht ein, so darf die Eigentümergemeinschaft die Baumaßnahmen während der Herstellungsphase nicht umfassend begleitend kontrollieren und einer Rechtmäßigkeitsüberprüfung unterziehen.

BGH, Urt. v. 26.2.2016 - V ZR 131/15

Vorinstanz: LG Berlin v. 19.5.2015 - 85 S 177/14 WEG

WEG § 22

Das Problem

Die Kläger dürfen ihr Miteigentum nach der Gemeinschaftsordnung zu Wohn- und Büroräumen ausbauen; gestattet ist jede Baumaßnahme, die behördlich genehmigt ist, sowie ausdrücklich die Entfernung nicht benutzter Schornsteine und die Errichtung eines Personenaufzugs. Die Baugenehmigungen wurden 2006 erteilt. Das Bauvorhaben ist noch nicht abgeschlossen. Als die Sichtkontrolle durch einen von der Eigentümergemeinschaft beauftragten Architekten einzelne Mängel ergeben hatte, beschloss die Eigentümerversammlung 2013, die Kläger durch den Verwalter

„… um Herreichung aller notwendigen Unterlagen zum Dachausbau zur Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der bautechnischen Ausführungen nach den anerkannten Regeln der Technik und gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere der Unterlagen zur Beantwortung der Fragen aus dem Begehungsbericht ...” aufzufordern.

Nach Überreichung der Unterlagen soll ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger die Rechtmäßigkeit des Dachgeschossausbaus prüfen. Zudem wurde eine Klägerin aufgefordert, die technische Aufzugsplanung mit allen Details binnen einer Woche vorzulegen.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Beschlussanfechtung ist erfolgreich. Der Eigentümerbeschluss zielt nicht nur auf die Überprüfung einzelner, vom Architekten festgestellter Mängel, sondern auf den Zweck, die gesamte Baumaßnahme bereits während der Herstellungsphase begleitend zu kontrollieren und einer Rechtmäßigkeitskontrolle zu unterziehen. Dieses Recht steht der Eigentümergemeinschaft nach dem Inhalt der Gemeinschaftsordnung nicht zu und dies auch nicht deshalb, weil schon einige Mängel festgestellt sind. Mängel begründen einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, nicht auf Vorlage von Bauunterlagen. Das gilt auch dann, wenn das komplette Dach samt Dachstuhl entfernt und neu hergestellt worden ist und verdeckte Mängel möglich sind.



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