Wohnungseigentumsrecht - aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtsho
11.09.2015, Autor: Herr Michael Wemmer / Lesedauer ca. 5 Min. (591 mal gelesen)
Diese Übersicht enthält einige Entscheidungen des Bundesgerichtshofes, die aus unserer Sicht für die Praxis und die Entwicklung des Rechts von Bedeutung sind. Auf Anfrage stellen wir Ihnen gerne den vollständigen Urteilstext, soweit vorhanden, zur Verfügung.
Gemeinschaftliches Eigentum an Wohnungseingangstüren
Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.
Auf die Regelung in einer Teilungserklärung, nach der die Türen der Zwischenwände inner-halb der Sondereigentumsräume und die Türen zum Treppenhaus zum Sondereigentum gehören, kommt es für die sachenrechtliche Zuordnung nicht an. Durch eine Teilungserklä-rung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nämlich nicht be-gründet werden.
BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12
Darstellung der Zahlungen auf Wohngeldrückstände in der Jahresabrechnung
Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgaben-rechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.
Nachzahlungen eines Wohnungseigentümers oder seines Erwerbers auf in Vorjahren aufge-laufene Wohngeldrückstände stellen, anders als offene Forderungen, in der Gesamtabrech-nung eine Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hausgeldzahlungen dar, und zwar unabhängig von der Frage der Anrechnung.
Allein die beschlossene Gesamtabrechnung begründet keinen Anspruch eines Wohnungsei-gentümers auf anteilige Auskehrung eines Guthabens. Vielmehr darf dieses, wie sonstige Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft auch, statt an die Wohnungseigentümer ausgekehrt zu werden, der Instandhaltungsrücklage zugeführt oder zur Deckung laufender Kosten verwendet werden, was der Verwalter den Wohnungseigentümern zugleich mit der Beschlussfassung über die Abrechnung antragen darf.
BGH, Urteil vom 11.10.2013, V ZR 271/12
Stimmverbot bei Rechtsstreit gegen Wohnungseigentümergemeinschaft
Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümerge-meinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.
BGH, Urteil vom 06.12.2013, V ZR 85/13
Zustimmung zum Mobilfunksendemast auf der Wohnanlage
Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümerge-meinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.
In die aus dem Eigentum fließende Befugnis eines jeden Wohnungseigentümers, auf Ent-scheidungen über bauliche Veränderungen durch das Zustimmungserfordernis maßgebend Einfluss zu nehmen, darf nur eingegriffen werden, soweit Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen sind.
BGH, Urteil vom 24.01.2014, V ZR 48/13
Eigenmächtig angebrachte Terrassenüberdachung
Erschwert eine eigenmächtig bewirkte bauliche Veränderung die Durchführung von Instand-setzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, müssen die übrigen Wohnungsei-gentümer dies nicht hinnehmen. Es besteht ein Anspruch auf Beseitigung der baulichen Ver-änderung.
BGH, Urteil vom 07.20.15, V ZR 25/13
Verteilung der Verfahrenskosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadenersatzansprüche ge-gen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.
BGH, Urteil vom 04.04.2014, V ZR 268/13
Ersetzung eines Wirtschaftsplanes durch einen Zweitbeschluss
Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch ei-nen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplanes.
BGH, Urteil vom 04.04.2014, V ZR 268/13
Haftung des Wohnungseigentümers für den störenden Nießbraucher
Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungs-eigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck un-vereinbar ist.
BGH, Urteil vom 16.05.2014, V ZR 131/13
Rechtsanwaltskosten im Wirtschaftsplan
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann die Aufbringung von Vor-schüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungskla-gen zu beauftragen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind.
In diesem Fall können Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden. Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht ab-zusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss er-mächtigen, dafür Gemeinschaftsmittel einzusetzen.
BGH, Urteil vom 17.10.2014, V ZR 26/14
Prozessführungsbefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer
Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Un-terlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbe-schluss an sich, so begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Gel-tendmachung.
BGH, Urteil vom 05.12.2014, V ZR 5/14
Störereigenschaft eines Erwerbers von Sondereigentum
Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustandes verpflich-tet.
Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Der Anspruch wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalles nicht zuzumuten ist.
BGH, Urteil vom 14.11.2014, V ZR 118/13
Festlegung der Eckdaten des WEG-Verwaltervertrages im Bestellungsbeschluss
Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäßer Verwal-tung, wenn in der derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentli-chen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen über-gangsweise abgewichen werden.
BGH, Urteil vom 17.02.2015, V ZR 114/14
Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verbraucher?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.
Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten - wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs - handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.
BGH, Urteil vom 25.03.2015, VIII ZR 243/13
Bodenbelagswechsel in Eigentumswohnung
Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen Bodenbelag (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemein-schaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage.
BGH, Urteil vom 27.02.2015, V ZR 73/14
Mehrhausanlage: getrennte Rücklagen für Instandhaltung und Instandsetzung
Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch ge-trennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der ein-zelnen Gebäude ist.
BGH, Urteil vom 17.04.2015, V ZR 12/14
Verjährung des Unterlassungsanspruches bei fortdauernder, zweckwidriger Nutzung
Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlas-sungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.
Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht ver-wirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.
BGH; Urteil vom 08.05.2015, V ZR 178/14
Nicht angeleinte Hunde auf der gemeinschaftlichen Rasenfläche
Ob die in einem Mehrheitsbeschluss enthaltene, nicht gegen ein gesetzliches Verbot versto-ßene Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigen-tums spielen zu lassen, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden, sondern beurteilt sich anhand der konkreten Umstände des Einzelfal-les.
BGH, Urteil vom 08.05.2015, V ZR 163/14
mitgeteilt von Michael Wemmer - WEISSKOPF Rechtsanwälte Partnerschaft
www.weisskopf-law.com
Gemeinschaftliches Eigentum an Wohnungseingangstüren
Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.
Auf die Regelung in einer Teilungserklärung, nach der die Türen der Zwischenwände inner-halb der Sondereigentumsräume und die Türen zum Treppenhaus zum Sondereigentum gehören, kommt es für die sachenrechtliche Zuordnung nicht an. Durch eine Teilungserklä-rung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nämlich nicht be-gründet werden.
BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12
Darstellung der Zahlungen auf Wohngeldrückstände in der Jahresabrechnung
Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgaben-rechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.
Nachzahlungen eines Wohnungseigentümers oder seines Erwerbers auf in Vorjahren aufge-laufene Wohngeldrückstände stellen, anders als offene Forderungen, in der Gesamtabrech-nung eine Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hausgeldzahlungen dar, und zwar unabhängig von der Frage der Anrechnung.
Allein die beschlossene Gesamtabrechnung begründet keinen Anspruch eines Wohnungsei-gentümers auf anteilige Auskehrung eines Guthabens. Vielmehr darf dieses, wie sonstige Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft auch, statt an die Wohnungseigentümer ausgekehrt zu werden, der Instandhaltungsrücklage zugeführt oder zur Deckung laufender Kosten verwendet werden, was der Verwalter den Wohnungseigentümern zugleich mit der Beschlussfassung über die Abrechnung antragen darf.
BGH, Urteil vom 11.10.2013, V ZR 271/12
Stimmverbot bei Rechtsstreit gegen Wohnungseigentümergemeinschaft
Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümerge-meinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.
BGH, Urteil vom 06.12.2013, V ZR 85/13
Zustimmung zum Mobilfunksendemast auf der Wohnanlage
Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümerge-meinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.
In die aus dem Eigentum fließende Befugnis eines jeden Wohnungseigentümers, auf Ent-scheidungen über bauliche Veränderungen durch das Zustimmungserfordernis maßgebend Einfluss zu nehmen, darf nur eingegriffen werden, soweit Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen sind.
BGH, Urteil vom 24.01.2014, V ZR 48/13
Eigenmächtig angebrachte Terrassenüberdachung
Erschwert eine eigenmächtig bewirkte bauliche Veränderung die Durchführung von Instand-setzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, müssen die übrigen Wohnungsei-gentümer dies nicht hinnehmen. Es besteht ein Anspruch auf Beseitigung der baulichen Ver-änderung.
BGH, Urteil vom 07.20.15, V ZR 25/13
Verteilung der Verfahrenskosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadenersatzansprüche ge-gen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.
BGH, Urteil vom 04.04.2014, V ZR 268/13
Ersetzung eines Wirtschaftsplanes durch einen Zweitbeschluss
Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch ei-nen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplanes.
BGH, Urteil vom 04.04.2014, V ZR 268/13
Haftung des Wohnungseigentümers für den störenden Nießbraucher
Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungs-eigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck un-vereinbar ist.
BGH, Urteil vom 16.05.2014, V ZR 131/13
Rechtsanwaltskosten im Wirtschaftsplan
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann die Aufbringung von Vor-schüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungskla-gen zu beauftragen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind.
In diesem Fall können Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden. Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht ab-zusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss er-mächtigen, dafür Gemeinschaftsmittel einzusetzen.
BGH, Urteil vom 17.10.2014, V ZR 26/14
Prozessführungsbefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer
Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Un-terlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbe-schluss an sich, so begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Gel-tendmachung.
BGH, Urteil vom 05.12.2014, V ZR 5/14
Störereigenschaft eines Erwerbers von Sondereigentum
Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustandes verpflich-tet.
Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Der Anspruch wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalles nicht zuzumuten ist.
BGH, Urteil vom 14.11.2014, V ZR 118/13
Festlegung der Eckdaten des WEG-Verwaltervertrages im Bestellungsbeschluss
Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäßer Verwal-tung, wenn in der derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentli-chen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen über-gangsweise abgewichen werden.
BGH, Urteil vom 17.02.2015, V ZR 114/14
Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verbraucher?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.
Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten - wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs - handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.
BGH, Urteil vom 25.03.2015, VIII ZR 243/13
Bodenbelagswechsel in Eigentumswohnung
Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen Bodenbelag (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemein-schaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage.
BGH, Urteil vom 27.02.2015, V ZR 73/14
Mehrhausanlage: getrennte Rücklagen für Instandhaltung und Instandsetzung
Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch ge-trennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der ein-zelnen Gebäude ist.
BGH, Urteil vom 17.04.2015, V ZR 12/14
Verjährung des Unterlassungsanspruches bei fortdauernder, zweckwidriger Nutzung
Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlas-sungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.
Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht ver-wirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.
BGH; Urteil vom 08.05.2015, V ZR 178/14
Nicht angeleinte Hunde auf der gemeinschaftlichen Rasenfläche
Ob die in einem Mehrheitsbeschluss enthaltene, nicht gegen ein gesetzliches Verbot versto-ßene Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigen-tums spielen zu lassen, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden, sondern beurteilt sich anhand der konkreten Umstände des Einzelfal-les.
BGH, Urteil vom 08.05.2015, V ZR 163/14
mitgeteilt von Michael Wemmer - WEISSKOPF Rechtsanwälte Partnerschaft
www.weisskopf-law.com