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Beim Wohnungskauf erwirbt man nicht das Eigentum einer Wohnung, sondern mehrere Eigentumskomponenten, aus denen sich das Wohnungseigentum letztendlich zusammensetzt. Eine dieser Komponenten ist das Sondereigentum.

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Begriff Sondereigentum

Grundsätzlich setzt sich das Wohnungseigentum immer aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Das Sondereigentum ist dabei das Recht an der Eigentumswohnung, das fast identisch mit dem Volleigentum ist. Sondereigentum ist deshalb der Gebäudeteil, den man einerseits frei nutzen und gestalten darf – selbst oder z. B. durch Mieter. Das Sondereigentum ist aber andererseits auch der Eigentumsanteil, den man eigenständig und auf eigene Kosten instand halten muss (z. B. Sanierung der Fenster einer Eigentumswohnung, Fenster stehen im Sondereigentum des Wohnungseigentümers).

Was zählt zum Sondereigentum?

Eine eindeutige gesetzliche Festlegung, was zum Sondereigentum zählt, gibt es nicht. Entscheidend für die Zuordnung zum Sondereigentum ist die Teilungsurkunde, in der alles zum Sondereigentum erklärt werden kann, was nicht zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums ist. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können grundsätzlich nur geschlossene Räume Sondereigentum sein. Befinden sich innerhalb dieser Räume Bestandteile, die für Bestand oder Sicherheit des gesamten Gebäudes erforderlich sind, sind diese kein Sondereigentum, sondern zwingend Gemeinschaftseigentum. Deshalb zählen z. B. tragende Wände oder Decken nicht zum Sondereigentum, auch wenn sie sich innerhalb einer abgetrennten Eigentumswohnung befinden.

Nutzung des Sondereigentums

Grundsätzlich darf man sein Sondereigentum nach eigenem Belieben nutzen. Man kann das Sondereigentum selbst bewohnen, man kann das Sondereigentum an einen Mieter vermieten oder das Sondereigentum in sonstiger Weise nutzen. Aber Achtung: Was genau im Sondereigentum erlaubt ist und was verboten ist, ist bei Streitigkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften trotzdem ein Dauerbrenner vor Gericht. Die Eigentümerversammlung fasst nämlich nicht nur Beschlüsse über die Verwaltung, Nutzung und Instandhaltung vom Gemeinschaftseigentum, sondern sie schränkt auch die Nutzung von Sondereigentum ein, z. B. durch Hausordnungen, die Regeln zur Tierhaltung oder Ruhezeiten enthalten.

Lassen Sie sich rechtlich beraten!

Auch wenn man Sondereigentum grundsätzlich nach eigenem Belieben nutzen kann, kann man mit dem Sondereigentum nicht immer machen, was man will. Die Eigentümergemeinschaft kann bestimmte Nutzungsvorgaben machen, außerdem muss man das Sondereigentum im Gemeininteresse erhalten. Außerdem wird zwischen Wohnungseigentümern häufig über die exakte Zuordnung zum Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum oder Nutzungsrechte gestritten. Egal ob es um Tierhaltung, Sanierungskosten, Antennen, Balkone, Gartennutzung oder zu laute Musik geht: Mit dem Anwalt-Suchservice finden Sie einfach einen passenden Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht, der Sie im Falle eines Falles unterstützt.
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Rechtstipps zum Thema Sondereigentum

Autor: Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 08/2011
Rubrik: Miet- / WEG-Recht

Sondereigentum kann auch dann wirksam entstehen, wenn die tatsächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen Aufteilung abweicht.

Autor: Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2011
Rubrik: Miet- / WEG-Recht

Der einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, so dass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann.

2013-11-05, BGH - V ZR 212/12 (498 mal gelesen)
Rubrik: Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die ...

2012-09-08, Autor Anton Bernhard Hilbert (4132 mal gelesen)
Rubrik: Wohnungseigentumsrecht

Gehören Bauteile im Bereich der Eigentumswohnung zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum? Von der Beantwortung dieser Frage hängt ab, wer für Entscheidungen über Reparatur oder Austausch zuständig ist – die Gemeinschaft oder der einzelne ...

Autor: RiOLG, RiBayObLG a.D. Dr. Michael J. Schmid, München
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 05/2013
Rubrik: Miet- / WEG-Recht

Für einen Verwalter nach dem WEG ist es erkennbar, dass keine Beschlusskompetenz für private Haftpflichtversicherungen eines Wohnungseigentümers besteht. Legt er einen diesbezüglichen Antrag zur Abstimmung vor, hat er durch grob schuldhaftes Unterlassen von Warnhinweisen den Prozess über die Nichtigkeit des Beschlusses veranlasst.

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