Anfall von Veräußerungssteuer bei Verkauf einer Immobilie in Portugal

11.06.2015, Autor: Herr Daniel C. Ullrich / Lesedauer ca. 3 Min. (397 mal gelesen)
Beitreibung von portugiesischen Steuerschulden aus Immobilienverkauf durch deutsche Finanzämter / Rechtsschutz gegen Zwangsvollstreckung

Wer eine in Portugal gelegene Immobilie nach 1989 erworben und später wieder verkauft hat bzw. zukünftig zu verkaufen beabsichtigt, sollte Folgendes berücksichtigen:

Spätestens ein Jahr nach erfolgter Veräußerung der Immobilie muss der Verkäufer eine Einkommenssteuererklärung abgeben, in welcher die Anschaffungskosten (Kaufpreis berichtigt durch den amtlich festgesetzten Inflationsfaktor, ggfs. Baukosten, Wertverbesserungen der letzten fünf Jahre vor Verkauf, Makler-, Grunderwerbssteuer, u.a.) und der Veräußerungserlös abzüglich der mit der Veräußerung verbundenen Kosten zu beziffern sind.

Aus dem sich ergebenden Differenzbetrag, welcher als steuerliche Bemessungsgrundlage dient, wird dann seitens der portugiesischen Steuerverwaltung die durch den Veräußerer abzuführende Veräußerungssteuer berechnet und festgesetzt.

Kommt der Veräußerer seiner Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung nicht fristgemäß nach, setzt die portugiesische Steuerverwaltung die abzuführende Steuer nach eigener Ermittlung der Bemessungsgrundlage von Amts wegen fest.

Dies führt regelmäßig dazu, dass die Steuerverwaltung die Anschaffungs- und Veräußerungskosten nicht in voller Höhe berücksichtigt, da diese der Steuerverwaltung in Ermangelung einer diesbezüglichen Erklärung des Veräußerers auch gar nicht hinreichend bekannt sind, sondern lediglich den für den Veräußerer ggfs. ungünstigeren Einheitswert im Zeitpunkt des Erwerb des Grundstücks bzw. der Immobilie zu Grunde legt.

Zu besonders drastischen Steuerforderungen führt dies insbesondere dann, wenn zuerst lediglich ein Grundstück erworben und nachfolgend bebaut wurde, da dann in Ermangelung einer Steuererklärung die tatsächlich aufgewendeten Baukosten keine veräußerungssteuermindernde Wirkung entfalten können.

Zudem können in Ermangelung der Abgabe einer Steuererklärung auch keine steuermindernden Umstände, wie z.b. die persönliche Steuerprogression und ggfs. die Möglichkeit des Ehegattensplittings berücksichtigt werden.

In einem aktuell von uns vertretenen Fall – Anschaffungskosten (Grundstück u. Bebauungskosten) der Immobilie ca. € 120.000.- und einem Veräußerungserlös von € 270.000.- wäre bei rechtzeitiger Abgabe der Steuererklärung eine Veräußerungssteuer von nur ca. € 13.000.- angefallen; in Ermangelung der Abgabe einer Steuererklärung hat die Steuerverwaltung unter Ansatz allein des Grundstückseinheitswertes (€ 5.000.-) als Anschaffungskosten eine Veräußerungssteuer von € 56.000.- (!) festgesetzt.

In Portugal bestehende Steuerschulden werden mittlerweile im Wege des Amtshilfeersuchens der portugiesischen Steuerverwaltung durch die deutschen Finanzämter im Wege der Zwangsvollstreckung beigetrieben.

Fazit:
Sollten Sie eine in Portugal gelegene Immobilie bereits verkauft haben und noch keine korrespondierende Steuererklärung abgegeben haben, so können wir Ihnen den Weg aufzeigen, wie Sie dies nachholen können, um unnötig hohen Steuerforderungen von portugiesischer Seite vorzubeugen.

Ist gegen Sie bereits ein Veräußerungssteuerbescheid ergangen und haben Sie Kenntnis davon noch innerhalb der Rechtsmittelfrist erlangt, so prüfen wir diesen Bescheid für Sie auf seine Rechtmäßigkeit, insbesondere was die Bemessungsgrundlagen und die damit verbundene Höhe der festgesetzten Veräußerungssteuer betrifft. Kommen wir zu dem Ergebnis, dass der Steuerbescheid unrichtig ist, fechten wir diesen für Sie an.

Oft verhält es sich aber so, dass Sie erst Kenntnis von einem gegen Sie gerichteten portugiesischen Steuerbescheid erhalten, wenn Ihr für Sie zuständiges deutsches Finanzamt bereits im Wege der Amtshilfe für die portugiesische Steuerverwaltung die bevorstehende Zwangsvollstreckung ankündigt. Dies liegt daran, dass der zugrundeliegende portugiesische Einkommenssteuerbescheid regelmäßig unter der letzten portugiesischen Steueradresse des Veräußerers zugestellt wird und Sie von diesem deshalb gar keine Kenntnis erlangt haben; aber selbst dann können wie für Sie klären, ob eine Anfechtung des Steuerbescheids noch möglich ist.

Selbst wenn der portugiesische Steuerbescheid nicht mehr mit einem ordentlichen Rechtsmittel anfechtbar sein sollte, kann Ihnen – was in jedem Einzelfall zu prüfen ist - ggfs. noch ein außerordentlicher Rechtsbehelf zur Verfügung stehen.

Zudem gibt es auch rechtliche Möglichkeiten, die gegen Sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch die deutschen Finanzbehörden zu torpedieren. Dies setzt voraus, dass Sie uns zu einem möglichst frühen Zeitpunkt über die durch das deutsche Finanzamt an Sie übersandte Zahlungsaufforderungsschreiben der portugiesischen Steuerverwaltung informieren.

Sollten Sie den Verkauf einer in Portugal gelegenen Immobilie beabsichtigen, so lassen Sie sich bitte vorher über die bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten zur Verringerung bzw. Vermeidung der Veräußerungssteuer durch uns beraten.

Selbstverständlich besorgen wir auch Ihre steuerrechtliche Vertretung vor allen Finanzämtern und Gerichten in Portugal.

Grundsätzlich das Gleiche gilt für Veräußerungssteuerbescheide und damit korrespondierenden Vollstreckungsersuchen anderer EU-Länder wie z.B. Spanien und Italien.

Rückfragen beantwortet Ihnen gerne Rechtsanwalt Ullrich unter der Rufnummer 030 – 28 38 63 94.