Keine EnEV-Aufklärungspflicht bei Immobilienkauf

Über die Pflichten zur energetischen Modernisierung muss der Verkäufer von Immobilien seinen Käufer nicht aufklären. Um teure Zusatzkosten zu vermeiden, muss der Interessent die Augen offen halten, fragen und verhandeln. Ein Rechtstipp von Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen

Ins finanzielle Kontor schlägt es, wenn das Wunschhaus die Basisanforderungen nach der EnEV 2014 nicht einhält. Auf der Checkliste des Kaufinteressenten sollte daher der energetische Zustand des Gebäudes stehen. Ist er nicht auf der Höhe der gesetzlichen Anforderungen,  muss über einen Preisnachlass verhandelt werden.

 

Wichtig sind vor allem die Kriterien gemäß Abschnitt 3 der EnEV. Sie betreffen drei Bereiche, nämlich den Heizkessel, die Dämmung wärmeführender Leitungen und die Dämmung der obersten Geschossdecke. Im Einzelnen ist folgendes zu beachten:

 

Alten Heizkessel erneuern

Alle Heizkessel, die vor dem 1. Oktober 1978 installiert wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Kessel, die nach dem 1 Januar 1985 eingebaut worden sind, dürfen für maximal dreißig Jahre betrieben werden. Das heißt konkret, dass alle im Jahr 1985 eingebauten Heizkessel spätestens im Jahr 2015 ausgetauscht werden müssen. Brennwert- oder Niedertemperaturkessel mit hohem Wirkungsgrad sind von der Austauschpflicht ausgenommen.

 

Wärmeführende Leitungen dämmen

Die in nicht geheizten Räumen (der Heizungsraum ist kein geheizter Raum) wärmeführenden Leitungen, Formstücke und Armaturen müssen, sofern sie zugänglich sind, lückenlos gedämmt werden. Die Einzelheiten zur Dämmung ergeben sich aus der EnEV. Die Dämmung darf nicht nur bis zur Wand oder zur Decke reichen. Auch Durchführungen durch Wand und Decke müssen gedämmt sein. Damit wird auch eine sonst bestehende Korrosionsgefahr vermieden.

 

Oberste Geschossdecke dämmen

Die Decken von Räumen, die im Winter mit mindestens 19 ° Celsius beheizt werden, müssen gedämmt werden. Die Dämmung muss so bemessen sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin nicht überschritten wird. Sind diese Voraussetzungen, wie häufig,  bereits erfüllt, muss keine Dämmung zusätzlich aufgebracht werden. Statt der obersten Geschossdecke kann alternativ auch das darüber liegende Dach gedämmt werden. Allerdings ist die Dachdämmung meist kostspieliger als die Deckendämmung.

Die Pflicht zur Nachrüstung ist am 31. Dezember 2014 abgelaufen. Ausgenommen sind selbstgenutzte Häuser mit maximal zwei Wohnungen, deren eine bereits vor dem 1. Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurde – ein Szenario, das im Verkaufsfalle nicht zutrifft. So können Eigentümer, die nach dem 1 Februar 2002 gekauft haben, bereits mit der Erfüllung in Verzug sein. Für Verstöße mit der Nachrüstpflicht drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro.

 

Wirtschaftlichkeit

Sollten im Einzelfall die vorgeschriebenen Maßnahmen unwirtschaftlich sein, kann eine Befreiung beantragt und erteilt werden. Unwirtschaftlich sind nach allgemeiner Auffassung solche Maßnahmen, die sich nicht innerhalb von längstens zehn Jahren durch Energieeinsparung amortisieren.    

 

Energie-Berater

Wer die Anschaffung einer gebrauchten Immobilie konkret plant, ist gut beraten, einen Energieberater zu konsultieren.  Der empfiehlt nicht nur, welche Maßnahmen erforderlich sind, sondern empfiehlt auch sinnvolle bauliche Veränderungen. 

 
Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt (E. von Feuchtersleben).