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Ein Haus kauft man sich nicht allzu oft - die meisten Menschen tun dies nur einmal im Leben. Das Immobilienrecht hält für Hauskäufer jedoch einige Fallstricke bereit, die teuer werden können.

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Wie funktioniert ein Hauskauf?

In Deutschland kann man ein Haus nicht einfach per Kaufvertrag oder per Handschlag erwerben. Ohne notariellen Kaufvertrag geht es nicht, und der Eigentümerwechsel muss ins Grundbuch eingetragen werden. Zuerst sollte ein Hauskäufer im Grundbuch prüfen, ob der Verkäufer Eigentümer ist und ob Belastungen eingetragen sind. Sind sich beide einig und ist Ihre Finanzierung geklärt, wird es Zeit für den Notartermin. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf. Seine Gebühren sind kaufpreisabhängig. Sie sollten nun ausreichend Zeit erhalten, den Vertrag zu prüfen. Dieser wird dann wiederum vor dem Notar unterschrieben. Meist wird nun eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Der Notar wird nun prüfen, ob dem Eigentumsübergang keine weiteren Hindernisse entgegen stehen - etwa nicht absprachegemäß gelöschte Belastungen im Grundbuch. Ist alles in Ordnung, werden Sie als Käufer zur Zahlung aufgefordert. Mit Ihrer Überweisung erfolgt die Auflassung im Grunbuch. Sie sind nun als Eigentümer eingetragen.

Der Notar

Der Notar ist unparteisch. Er ist unter anderem dazu verpflichtet, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und darauf zu achten, dass alle verstanden haben, was sie unterschreiben. Besonders bei Geschäften zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher muss er darauf achten, dass der Verbraucher genug Zeit bekommt, sich mit dem Vertrag auseinander zu setzen - dieser wird also nicht im gleichen Termin unterschrieben. Der Notar ist jedoch kein Rechtsanwalt, der Ihre persönlichen Interessen wahrt oder Sie auf jeden möglichen Fallstrick hinweist. Seine Gebühren trägt der Käufer.

Kaufnebenkosten

Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten, die bei einem Hauskauf entstehen. Dies können sein: Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Maklerprovision (ca. 3 bis 6 Prozent plus Mehrwertsteuer), Notarkosten (1 bis 1,5 Prozent), Grundbuch (0,5 Prozent), ggf. Vermessungskosten. Insgesamt können bis zu 15 Prozent Nebenkosten entstehen. Diese finanzieren die Banken meistens nicht mit.

Vorsicht Falle

Dringend abzuraten ist vor einem Immobilienkauf "aus der Ferne", also ohne Besichtigung. Hier sind viele Menschen auf "Schrottimmobilien" hereingefallen - etwa nicht vermietbare Wohnungen in schlechter Lage mit ungewissem Zustand, die als tolle Investition angeboten wurden. Auch vor jeglichem Schnellverfahren muss gewarnt werden. Möchte ein Vermittler etwa gleich nach der Besichtigung abends noch zum Notar, um sofort endgültig und ohne Bedenkzeit zu unterschreiben, sollten Sie die Finger vom Kauf lassen.

Belastungen

Ein Grundstück kann zur Absicherung von Krediten zum Beispiel mit Grundschulden oder Hypotheken belastet werden. Es können auch sogenannte Dienstbarkeiten eingetragen sein, etwa Wegerechte oder Leitungsrechte für einen Nachbarn. So etwas senkt den Grundstückswert und kann später für Streit sorgen. Kaufen Sie ein so belastetes Grundstück, informieren Sie sich vorher genau über den Inhalt der Rechte!

Gewährleistung und deren Ausschluss

Private Hausverkäufer dürfen die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausschließen. Aber nicht jeder Gewährleistungsausschluss ist rechtswirksam. Der Verkäufer muss Sie auf einen nicht sichtbaren, für die Nutzbarkeit des Hauses entscheidenden Mangel aufmerksam machen. Unterlässt er das, kann dies eine arglistige Täuschung sein - und er haftet auf Schadenersatz trotz Gewährleistungsausschluss.

Wollen Sie als unverheiratetes Paar ein Haus kaufen? Dann sollten Sie sich beide im Grundbuch als Eigentümer eintragen lassen. Für den Fall einer Trennung sollten vertragliche Absprachen getroffen werden - hier kann Ihnen ein auf das Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt helfen.
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