Makler in Spanien
18.07.2023, Autor: Herr Frank Müller / Lesedauer ca. 4 Min. (187 mal gelesen)
Der vorliegende Beitrag behandelt die Voraussetzungen und den rechtlichen Rahmen der Tätigkeit der spanischen Immobilienmakler.
Den gesamten Artikel finden Sie unter: https://abogadomueller.de/makler-spanien
Bis zum Jahre 2000 konnte als Immobilienmakler in Spanien nur eine geprüfte und in einer Maklerkammer eingetragene Person tätig werden. Voraussetzung der Ableistung der vom Entwicklungsministerium organisierten staatlichen Prüfung für Makler in Spanien war eine abgeschlossenen Hochschulausbildung. Somit wurde eine staatliche Kontrolle und professionelle Berufsausübung garantiert.
Seit der Liberalisierung aus dem Jahr 2000 durch das königliche Dekret 4/2000 (Real Decreto-ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes) über dringende Maßnahmen zur Liberalisierung des Immobilien- und Verkehrssektors ist für die Ausübung der Tätigkeit des Maklers in Spanien weder eine Zugehörigkeit zu einem offiziellen Verband noch eine besondere Qualifikation erforderlich. Diese Änderung und deren Konsequenzen werden im Folgenden genauer betrachtet.
Immobilienmakler sind in Spanien die sogenannten APIs (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), natürliche oder juristische Personen, die Vermittlungs-, Beratungs- und Verwaltungsdienstleistungen von Immobiliengeschäften regelmäßig und gegen Entgelt erbringen.
Dabei werden jegliche Vorgänge, welche die Verwaltung der Übertragung der Immobilie oder der mit ihr verbundenen Rechten zum Inhalt hat, als Immobiliengeschäft angesehen. Neben Kauf und Verkauf fallen darunter die Vermietung, der Tausch oder die Übertragung einer Immobilie. Auch einfache Handlungen wie Ratschläge, die Erstellung von Berichten durch einen Vermittler oder das Ermitteln eines möglichen Verkäufers oder Käufers können als Intervention eines Immobilienmaklers angesehen werden.
Problematisch war jedoch, dass die Berufszugangsvoraussetzungen der Immobilienmakler keinen ausschließlichen Charakter aufwiesen. Um diese Problematik zu lösen wurden diese mit dem königlichen Dekret 4/2000 über dringende Maßnahmen zur Liberalisierung des Immobilien- und Verkehrssektors schließlich am 23. Juni grundlegend geändert.
Seitdem bedarf es für die Tätigkeit der Immobilienvermittlung weder einer Zugehörigkeit zu einem offiziellen Verband noch einer besondere Qualifikation: Dies bedeutet, dass der spanische Makler nunmehr lediglich eine steuerliche Anmeldung für eine Tätigkeit als Immobilienmakler benötigte. Somit durfte nun jeder als Immobilienvermittler zwischen Käufer und Verkäufer in Spanien tätig werden.
Die Folge war demnach ein ungehinderter und unkontrollierter Zugang zur Ausübung der Tätigkeit als Immobilienmakler, von denen nun die Mehrheit weder qualifiziert noch registriert waren.
Somit können die Tätigkeiten eines spanischen Immobilienmaklers de facto auf zwei Möglichkeiten ausgeführt werden: Einerseits durch Immobilienmakler entsprechend ihrer in den spezifischen Vorschriften enthaltenen beruflichen Anforderungen und andererseits durch natürliche und juristische Personen ohne weitere jedwede Qualitätsanforderungen oder Voraussetzungen einer Verbandszugehörigkeit.
Faktisch existiert somit weiterhin das Problem, dass neben den kontrollierten Immobilienmaklern lediglich zu Steuerzwecken registrierte Personen als Immobilienvermittler auf dem Markt agieren, die weder Qualifikationen besitzen noch einem Berufsverband angehören müssen. Die Gefahr der Schadensverursachung und Verletzung von Verbraucherrechten durch unseriös handelnde Makler in Spanien ist dabei erheblich.
Um ein Mindestmaß an Professionalität der Makler in Spanien dennoch zu gewährleisten, verabschiedete das Wohnungsministerium am 28. September mithilfe der zugewiesenen Zuständigkeiten der autonomen Regionen im Bereich des Wohnungswesens das Königliche Dekret 1294/2007 über die allgemeine Satzung der Maklerkammern und seines Allgemeinen Rates (Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General). Dieses Dekret verlangt für Immobilienmakler, die APIs, ein abgeschlossenes Universitätsstudium.
Das Ziel durch das Eingreifen der Verwaltung ist es, wenigstens ein Mindestmaß an fachlicher Qualifikation zu gewährleisten, welches infolge der Liberalisierung des Gesetzes nicht mehr erreicht werden kann.
Folglich sind die rechtlichen Anforderungen an Immobilienmakler in Spanien, die lediglich in einer Registrierung zu steuerlichen Zwecken bestehen, wegen der fehlenden Regulierung des Berufszugangs derzeit fragwürdig, da weder qualifizierte noch registrierte Akteure in der Lage sind, bzgl. komplexer Immobiliengeschäfte zu intervenieren. Konsequenzen sind demzufolge sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Unsicherheiten. Eine stärkere Regulierung und Kontrolle der Immobilienmakler ist jedoch gerade im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung des Immobiliensektors und dem Schutz der Verbraucher, welche Leistungen von spanischen Maklern in Anspruch nehmen, besonders bedeutsam, um eine rechtlich kontrollierte und wirtschaftlich tragfähige Dienstleistung zu gewährleisten. Gleichzeitig sollte eine Regulierung des Berufszugangs und eine ständige Kontrolle dessen nicht über ein die Vertragsfreiheit ungerechtfertigt beeinträchtigendes Maß hinausgehen.
Somit sollte eine neue Regulierung der Tätigkeit des Maklers in Spanien mit Blick auf die früheren Regeln erfolgen. Natürlich muss eine solche neue Gesetzgebung auch der Veränderung des Marktes und den neuen Medien im Internet Rechnung tragen.
Wir haben laufend Fälle, in denen Makler zum Nachteil ihrer Kunden diese zu ihnen nachteiligen Unterzeichnungen veranlasst haben. Ansprüche gegen solche Makler durchzusetzen sind höchst schwierig, denn abgesehen davon, dass der Makler regelmäßig nicht über die erforderlichen Rechts- oder Steuerkenntnisse verfügt, darf der Kunde eben nicht von einem Makler erwarten, dass er objektiv beraten wird.
Es ist dringend angeraten, sich in spanischen Immobilienangelegenheiten – und zwar auch und gerade gegenüber dem die Immobilie vermittelnden Makler – ausschließlich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen. Denn der Rechtsanwalt hat grds. keinerlei Eigeninteresse am Abschluss des Geschäfts und sollte dieses objektiv und unabhängig im Interesse seines Mandanten bewerten und behandeln.
Gesamter Artikel
Den Gesamtartikel finden Sie unter: https://abogadomueller.de/makler-spanien
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Bis zum Jahre 2000 konnte als Immobilienmakler in Spanien nur eine geprüfte und in einer Maklerkammer eingetragene Person tätig werden. Voraussetzung der Ableistung der vom Entwicklungsministerium organisierten staatlichen Prüfung für Makler in Spanien war eine abgeschlossenen Hochschulausbildung. Somit wurde eine staatliche Kontrolle und professionelle Berufsausübung garantiert.
Seit der Liberalisierung aus dem Jahr 2000 durch das königliche Dekret 4/2000 (Real Decreto-ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes) über dringende Maßnahmen zur Liberalisierung des Immobilien- und Verkehrssektors ist für die Ausübung der Tätigkeit des Maklers in Spanien weder eine Zugehörigkeit zu einem offiziellen Verband noch eine besondere Qualifikation erforderlich. Diese Änderung und deren Konsequenzen werden im Folgenden genauer betrachtet.
Immobilienmakler sind in Spanien die sogenannten APIs (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), natürliche oder juristische Personen, die Vermittlungs-, Beratungs- und Verwaltungsdienstleistungen von Immobiliengeschäften regelmäßig und gegen Entgelt erbringen.
Dabei werden jegliche Vorgänge, welche die Verwaltung der Übertragung der Immobilie oder der mit ihr verbundenen Rechten zum Inhalt hat, als Immobiliengeschäft angesehen. Neben Kauf und Verkauf fallen darunter die Vermietung, der Tausch oder die Übertragung einer Immobilie. Auch einfache Handlungen wie Ratschläge, die Erstellung von Berichten durch einen Vermittler oder das Ermitteln eines möglichen Verkäufers oder Käufers können als Intervention eines Immobilienmaklers angesehen werden.
Problematisch war jedoch, dass die Berufszugangsvoraussetzungen der Immobilienmakler keinen ausschließlichen Charakter aufwiesen. Um diese Problematik zu lösen wurden diese mit dem königlichen Dekret 4/2000 über dringende Maßnahmen zur Liberalisierung des Immobilien- und Verkehrssektors schließlich am 23. Juni grundlegend geändert.
Seitdem bedarf es für die Tätigkeit der Immobilienvermittlung weder einer Zugehörigkeit zu einem offiziellen Verband noch einer besondere Qualifikation: Dies bedeutet, dass der spanische Makler nunmehr lediglich eine steuerliche Anmeldung für eine Tätigkeit als Immobilienmakler benötigte. Somit durfte nun jeder als Immobilienvermittler zwischen Käufer und Verkäufer in Spanien tätig werden.
Die Folge war demnach ein ungehinderter und unkontrollierter Zugang zur Ausübung der Tätigkeit als Immobilienmakler, von denen nun die Mehrheit weder qualifiziert noch registriert waren.
Somit können die Tätigkeiten eines spanischen Immobilienmaklers de facto auf zwei Möglichkeiten ausgeführt werden: Einerseits durch Immobilienmakler entsprechend ihrer in den spezifischen Vorschriften enthaltenen beruflichen Anforderungen und andererseits durch natürliche und juristische Personen ohne weitere jedwede Qualitätsanforderungen oder Voraussetzungen einer Verbandszugehörigkeit.
Faktisch existiert somit weiterhin das Problem, dass neben den kontrollierten Immobilienmaklern lediglich zu Steuerzwecken registrierte Personen als Immobilienvermittler auf dem Markt agieren, die weder Qualifikationen besitzen noch einem Berufsverband angehören müssen. Die Gefahr der Schadensverursachung und Verletzung von Verbraucherrechten durch unseriös handelnde Makler in Spanien ist dabei erheblich.
Um ein Mindestmaß an Professionalität der Makler in Spanien dennoch zu gewährleisten, verabschiedete das Wohnungsministerium am 28. September mithilfe der zugewiesenen Zuständigkeiten der autonomen Regionen im Bereich des Wohnungswesens das Königliche Dekret 1294/2007 über die allgemeine Satzung der Maklerkammern und seines Allgemeinen Rates (Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General). Dieses Dekret verlangt für Immobilienmakler, die APIs, ein abgeschlossenes Universitätsstudium.
Das Ziel durch das Eingreifen der Verwaltung ist es, wenigstens ein Mindestmaß an fachlicher Qualifikation zu gewährleisten, welches infolge der Liberalisierung des Gesetzes nicht mehr erreicht werden kann.
Folglich sind die rechtlichen Anforderungen an Immobilienmakler in Spanien, die lediglich in einer Registrierung zu steuerlichen Zwecken bestehen, wegen der fehlenden Regulierung des Berufszugangs derzeit fragwürdig, da weder qualifizierte noch registrierte Akteure in der Lage sind, bzgl. komplexer Immobiliengeschäfte zu intervenieren. Konsequenzen sind demzufolge sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Unsicherheiten. Eine stärkere Regulierung und Kontrolle der Immobilienmakler ist jedoch gerade im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung des Immobiliensektors und dem Schutz der Verbraucher, welche Leistungen von spanischen Maklern in Anspruch nehmen, besonders bedeutsam, um eine rechtlich kontrollierte und wirtschaftlich tragfähige Dienstleistung zu gewährleisten. Gleichzeitig sollte eine Regulierung des Berufszugangs und eine ständige Kontrolle dessen nicht über ein die Vertragsfreiheit ungerechtfertigt beeinträchtigendes Maß hinausgehen.
Somit sollte eine neue Regulierung der Tätigkeit des Maklers in Spanien mit Blick auf die früheren Regeln erfolgen. Natürlich muss eine solche neue Gesetzgebung auch der Veränderung des Marktes und den neuen Medien im Internet Rechnung tragen.
Wir haben laufend Fälle, in denen Makler zum Nachteil ihrer Kunden diese zu ihnen nachteiligen Unterzeichnungen veranlasst haben. Ansprüche gegen solche Makler durchzusetzen sind höchst schwierig, denn abgesehen davon, dass der Makler regelmäßig nicht über die erforderlichen Rechts- oder Steuerkenntnisse verfügt, darf der Kunde eben nicht von einem Makler erwarten, dass er objektiv beraten wird.
Es ist dringend angeraten, sich in spanischen Immobilienangelegenheiten – und zwar auch und gerade gegenüber dem die Immobilie vermittelnden Makler – ausschließlich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen. Denn der Rechtsanwalt hat grds. keinerlei Eigeninteresse am Abschluss des Geschäfts und sollte dieses objektiv und unabhängig im Interesse seines Mandanten bewerten und behandeln.
Gesamter Artikel
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