Maklerrecht – aktuelle Rechtsprechung Teil II
23.07.2015, Autor: Herr Michael Wemmer / Lesedauer ca. 4 Min. (363 mal gelesen)
Diese Übersicht enthält einige Entscheidungen, die aus unserer Sicht für die Praxis und die Entwicklung des Rechts von Bedeutung sind. Auf Anfrage stellen wir Ihnen gerne den vollständigen Urteilstext , falls vorhanden, zur Verfügung
Entfällt der Maklerlohn bei Preisnachlass?
Bei einer Preisabweichung zugunsten des Maklerkunden entfällt der Provisionsanspruch des Maklers nicht, wenn sich die Abweichung im Rahmen dessen hält, womit Makler und Kunde bei Beauftragung gerechnet haben.
Bei einem Preisnachlass von mehr als 50 % fehlt regelmäßig diese wirtschaftliche Kongruenz, so dass kein Maklerlohnanspruch besteht.
BGH, Urteil vom 06.02.2014 – III ZR 131/13
Provisionsanspruch trotz Tätigwerden eines weiteren Maklers?
Der Provisionsanspruch des Nachweismaklers bleibt erhalten, wenn der Kunde alsdann die Dienste eines seitens des Verkäufers eingeschalteten weiteren Maklers in Anspruch nimmt, sofern nicht eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis und dem Erwerb vorliegt.
OLG Hamm. Urteil vom 27.02.2014 – 18 U 111/13
Liegt eine Vereinbarung über die Wohnfläche bei einer Wohnflächenangabe im Inserat des Maklers vor?
Enthält lediglich das Inserat des Maklerangaben zur Wohnfläche des Mietobjekts, so kommt ohne das Hinzutreten weiterer Umstände keine Wohnflächenvereinbarung zustande.
AG München, Urteil 16.12.2013 – 424 C 1037/13
Grenzen der wirtschaftlichen Kongruenz zwischen nachgewiesenem Geschäft und Hauptvertrag
Bei Preisnachlässen von 15 % ist wirtschaftliche Kongruenz in der Regel anzunehmen, so dass der Provisionsanspruch fortbesteht. Bei Nachlässen von mehr als 50 % ist das regelmäßig nicht mehr der Fall.
BGH, Urteil vom 03.07.2014 – III ZR 530/13
Nichtigkeit des Hauptvertrages gemäß § 134 BGB führt zu Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Provision.
Dem Maklerkunden steht gegen den Makler ein Provisionsrückzahlungsanspruch zu, wenn sich der nachgewiesene Vertrag als verbotswidrig gemäß § 134 BGB erweist.
Der Makler kann sich gegenüber dem Rückzahlungsanspruch nur dann auf Entreicherung berufen, wenn die bei ihm eingetretene steuerliche Belastung endgültig ist. Bezüglich der Endgültigkeit der Belastung ist hinsichtlich der verschiedenen Steuern, denen die Provisi-onszahlung unterlag, zu unterscheiden.
Verhandlungen mit dem Makler über einen Provisionsrückzahlungsanspruch können im kon-kreten Fall die Verjährung auch insoweit hemmen, als der Rückzahlungsanspruch später auf Unwirksamkeitsgründe gestützt wird, die noch nicht den Gegenstand der Verhandlung bildeten.
OLG Hamm, Urteil vom 26.05.2014 – 18 U 29/13
Zustandekommen des Maklervertrages
Ein Maklervertrag kommt nicht schon durch die Besichtigung des Objekts und/oder die Übersendung des Exposés zustande.
Fordert ein Interessent nach einem eindeutigen Provisionsverlangen Maklerdienste ab, kommt ein Maklervertrag zustande.
OLG München, Urteil vom 18.06.2014 – 7 U 2697/13
Widerrufsmöglichkeit des Maklervertrages bei Fernabsatzvertrag?
Wird auf eine Internetanzeige des Maklers per E-Mail, Telefax und/oder Telefon ein Makler-vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen, kann der Verbraucher den Maklervertrag als Fernabsatzvertrag widerrufen.
Bei einem berechtigten Widerruf steht dem Makler ein Wertersatz für seine erbrachte Makler-leistung nur zu, wenn er den Verbraucher zuvor auf diese Rechtsfolge hingewiesen hat.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.06.2014 – 7 U 37/13
Anmerkung:
Diese Rechtsprechung ist streitig, jedenfalls dann, wenn der Maklervertrag vor dem 13.06.2014 in Kraft getretenen Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung abgeschlossen wurde, siehe auch das Urteil des OLG Schleswig vom 22.01.2015.
Provisionsanspruch des Maklers, wenn er kurz vor Vertragsschluss abgezogen wird
Wird in einem Vertrag über einen Grundstücksankauf, Betreuung und Mitwirkung bei der Projektentwicklung vereinbart, dass der Vermittler mit Bestandsmietern Vertragsgespräche zu vorzeitigen Vertragsbeendigung oder Umsetzung im Objekt gegen Provision zu führen hat, entsteht der Provisionsanspruch des Vermittlers auch dann, wenn er vom Auftraggeber kurz vor Vertragsschluss unabgestimmt von den Vertragsverhandlungen abgezogen wird und deswegen die Verhandlungen nicht zu Ende führen kann.
LG Hamburg, Urteil vom 28.05.2014 – 401 HKO 47/13
Makler darf Angaben des Verkäufers vertrauen
Ein Makler, der ungeprüft Angaben des Verkäufers in sämtliche Verkaufsangaben über-nimmt, darf auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen. Die Verkäufer der Immobilien müssen hingegen beweisen, dass der fehlende Hinweis, dass es sich ausschließlich um ein Wochenend- und Ferienhaus handelt, durch den Makler zu vertreten ist. Eine Nachforschungspflicht bezüglich baurechtlicher Beschränkungen hat der Makler nicht.
AG Altenkirchen, Urteil vom 14.08.2014 – 71 C 104/14
Makler muss Käufer auf fehlende Unterkellerung hinweisen
Der Makler verletzt die ihm aus dem Maklervertrag obliegende Aufklärungspflicht, wenn er einerseits im Internet und Exposé ein Anwesen mit vollständiger Unterkellerung bewirbt, andererseits aber trotz positiver Kenntnis den potentiellen Käufer nicht darüber aufklärt, dass das Anwesen tatsächlich nur zum Teil unterkellert ist.
Der Käufer kann als Vertrauensschaden nicht den Betrag verlangen, der zur Herstellung einer Vollunterkellerung erforderlich ist.
OLG München, Urteil vom 19.11.2014 – 20 U 2215/14
Anmerkung:
Im Gegensatz zu der vorherigen Entscheidung des AG Altenkirchen wusste hier der Makler, dass die Angaben im Exposé falsch waren.
Kein Widerruf eines Maklervertrages nach dem Fernabsatzgesetz
Das vom Fernabsatzrecht bezweckte Widerrufsrecht passt für den Immobilienmaklervertrag nicht. Der Maklervertrag ist vornherein kein selbstständiger wechselseitig zu erfüllender Vertrag, sondern lediglich Dienstleistungs–Annex zu einem Vertrag, der planmäßig niemals al-leine unter Zuhilfenahme von Fernkommunikationsmitteln und ohne eingehende Begutachtung der Ware abgeschlossen wird.
Der Betrieb eines Immobilienmaklers erscheint typischer Weise auch nicht als ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem.
OLG Schleswig, Urteil vom 22.01.2015 – 16 U 89/14
Anmerkung:
Dieses Urteil weicht von dem vorstehend zitierten Urteil des OLG Düsseldorf ab!
Kein Maklerlohn für den Hinweis des Maklers, der Eigentümer nutze das Grundstück aktuell selbst
Durch den Hinweis, der Eigentümer nutze das Grundstück selbst, verschafft der Nachweis-makler seinem Kunden regelmäßig nicht die für die Aufnahme von Vertragsverhandlungen erforderliche Kenntnis zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag berechtigt ist.
OLG Bremen, Urteil vom 05.12.2014 – 2 U 86/14
Anmerkung:
Meines Erachtens vertritt der Bundesgerichtshof hier eine andere Auffassung.
Michael Wemmer
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Erbrecht
WEISSKOPF Rechtsanwälte Partnerschaft
Entfällt der Maklerlohn bei Preisnachlass?
Bei einer Preisabweichung zugunsten des Maklerkunden entfällt der Provisionsanspruch des Maklers nicht, wenn sich die Abweichung im Rahmen dessen hält, womit Makler und Kunde bei Beauftragung gerechnet haben.
Bei einem Preisnachlass von mehr als 50 % fehlt regelmäßig diese wirtschaftliche Kongruenz, so dass kein Maklerlohnanspruch besteht.
BGH, Urteil vom 06.02.2014 – III ZR 131/13
Provisionsanspruch trotz Tätigwerden eines weiteren Maklers?
Der Provisionsanspruch des Nachweismaklers bleibt erhalten, wenn der Kunde alsdann die Dienste eines seitens des Verkäufers eingeschalteten weiteren Maklers in Anspruch nimmt, sofern nicht eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis und dem Erwerb vorliegt.
OLG Hamm. Urteil vom 27.02.2014 – 18 U 111/13
Liegt eine Vereinbarung über die Wohnfläche bei einer Wohnflächenangabe im Inserat des Maklers vor?
Enthält lediglich das Inserat des Maklerangaben zur Wohnfläche des Mietobjekts, so kommt ohne das Hinzutreten weiterer Umstände keine Wohnflächenvereinbarung zustande.
AG München, Urteil 16.12.2013 – 424 C 1037/13
Grenzen der wirtschaftlichen Kongruenz zwischen nachgewiesenem Geschäft und Hauptvertrag
Bei Preisnachlässen von 15 % ist wirtschaftliche Kongruenz in der Regel anzunehmen, so dass der Provisionsanspruch fortbesteht. Bei Nachlässen von mehr als 50 % ist das regelmäßig nicht mehr der Fall.
BGH, Urteil vom 03.07.2014 – III ZR 530/13
Nichtigkeit des Hauptvertrages gemäß § 134 BGB führt zu Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Provision.
Dem Maklerkunden steht gegen den Makler ein Provisionsrückzahlungsanspruch zu, wenn sich der nachgewiesene Vertrag als verbotswidrig gemäß § 134 BGB erweist.
Der Makler kann sich gegenüber dem Rückzahlungsanspruch nur dann auf Entreicherung berufen, wenn die bei ihm eingetretene steuerliche Belastung endgültig ist. Bezüglich der Endgültigkeit der Belastung ist hinsichtlich der verschiedenen Steuern, denen die Provisi-onszahlung unterlag, zu unterscheiden.
Verhandlungen mit dem Makler über einen Provisionsrückzahlungsanspruch können im kon-kreten Fall die Verjährung auch insoweit hemmen, als der Rückzahlungsanspruch später auf Unwirksamkeitsgründe gestützt wird, die noch nicht den Gegenstand der Verhandlung bildeten.
OLG Hamm, Urteil vom 26.05.2014 – 18 U 29/13
Zustandekommen des Maklervertrages
Ein Maklervertrag kommt nicht schon durch die Besichtigung des Objekts und/oder die Übersendung des Exposés zustande.
Fordert ein Interessent nach einem eindeutigen Provisionsverlangen Maklerdienste ab, kommt ein Maklervertrag zustande.
OLG München, Urteil vom 18.06.2014 – 7 U 2697/13
Widerrufsmöglichkeit des Maklervertrages bei Fernabsatzvertrag?
Wird auf eine Internetanzeige des Maklers per E-Mail, Telefax und/oder Telefon ein Makler-vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen, kann der Verbraucher den Maklervertrag als Fernabsatzvertrag widerrufen.
Bei einem berechtigten Widerruf steht dem Makler ein Wertersatz für seine erbrachte Makler-leistung nur zu, wenn er den Verbraucher zuvor auf diese Rechtsfolge hingewiesen hat.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.06.2014 – 7 U 37/13
Anmerkung:
Diese Rechtsprechung ist streitig, jedenfalls dann, wenn der Maklervertrag vor dem 13.06.2014 in Kraft getretenen Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung abgeschlossen wurde, siehe auch das Urteil des OLG Schleswig vom 22.01.2015.
Provisionsanspruch des Maklers, wenn er kurz vor Vertragsschluss abgezogen wird
Wird in einem Vertrag über einen Grundstücksankauf, Betreuung und Mitwirkung bei der Projektentwicklung vereinbart, dass der Vermittler mit Bestandsmietern Vertragsgespräche zu vorzeitigen Vertragsbeendigung oder Umsetzung im Objekt gegen Provision zu führen hat, entsteht der Provisionsanspruch des Vermittlers auch dann, wenn er vom Auftraggeber kurz vor Vertragsschluss unabgestimmt von den Vertragsverhandlungen abgezogen wird und deswegen die Verhandlungen nicht zu Ende führen kann.
LG Hamburg, Urteil vom 28.05.2014 – 401 HKO 47/13
Makler darf Angaben des Verkäufers vertrauen
Ein Makler, der ungeprüft Angaben des Verkäufers in sämtliche Verkaufsangaben über-nimmt, darf auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen. Die Verkäufer der Immobilien müssen hingegen beweisen, dass der fehlende Hinweis, dass es sich ausschließlich um ein Wochenend- und Ferienhaus handelt, durch den Makler zu vertreten ist. Eine Nachforschungspflicht bezüglich baurechtlicher Beschränkungen hat der Makler nicht.
AG Altenkirchen, Urteil vom 14.08.2014 – 71 C 104/14
Makler muss Käufer auf fehlende Unterkellerung hinweisen
Der Makler verletzt die ihm aus dem Maklervertrag obliegende Aufklärungspflicht, wenn er einerseits im Internet und Exposé ein Anwesen mit vollständiger Unterkellerung bewirbt, andererseits aber trotz positiver Kenntnis den potentiellen Käufer nicht darüber aufklärt, dass das Anwesen tatsächlich nur zum Teil unterkellert ist.
Der Käufer kann als Vertrauensschaden nicht den Betrag verlangen, der zur Herstellung einer Vollunterkellerung erforderlich ist.
OLG München, Urteil vom 19.11.2014 – 20 U 2215/14
Anmerkung:
Im Gegensatz zu der vorherigen Entscheidung des AG Altenkirchen wusste hier der Makler, dass die Angaben im Exposé falsch waren.
Kein Widerruf eines Maklervertrages nach dem Fernabsatzgesetz
Das vom Fernabsatzrecht bezweckte Widerrufsrecht passt für den Immobilienmaklervertrag nicht. Der Maklervertrag ist vornherein kein selbstständiger wechselseitig zu erfüllender Vertrag, sondern lediglich Dienstleistungs–Annex zu einem Vertrag, der planmäßig niemals al-leine unter Zuhilfenahme von Fernkommunikationsmitteln und ohne eingehende Begutachtung der Ware abgeschlossen wird.
Der Betrieb eines Immobilienmaklers erscheint typischer Weise auch nicht als ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem.
OLG Schleswig, Urteil vom 22.01.2015 – 16 U 89/14
Anmerkung:
Dieses Urteil weicht von dem vorstehend zitierten Urteil des OLG Düsseldorf ab!
Kein Maklerlohn für den Hinweis des Maklers, der Eigentümer nutze das Grundstück aktuell selbst
Durch den Hinweis, der Eigentümer nutze das Grundstück selbst, verschafft der Nachweis-makler seinem Kunden regelmäßig nicht die für die Aufnahme von Vertragsverhandlungen erforderliche Kenntnis zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag berechtigt ist.
OLG Bremen, Urteil vom 05.12.2014 – 2 U 86/14
Anmerkung:
Meines Erachtens vertritt der Bundesgerichtshof hier eine andere Auffassung.
Michael Wemmer
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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