Widerruf eines Maklervertrages – was ist zu beachten?

20.10.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (429 mal gelesen)
Widerruf eines Maklervertrages – was ist zu beachten? © flashpics - Fotolia.co
Verbraucher haben bei telefonisch oder online zustande gekommenen Maklerverträgen ein Widerrufsrecht. Dieses Recht gilt jedoch nicht unbegrenzt. Makler müssen seit 2014 genau darauf achten, ihre Pflichten hinsichtlich der Widerrufsbelehrung zu erfüllen.

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen
Wird zwischen einem Immobilienmakler und einem Verbraucher ein Maklervertrag im sogenannten Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, hat der Kunde ein gesetzliches Widerrufsrecht. Fernabsatz ist alles, was sich per Brief, Fax, Telefon oder online abspielt. Heute kommen Maklerverträge oft telefonisch oder online zustande. Denn sie sind nicht an eine Form gebunden. Hat zum Beispiel ein Makler ein Haus im Internet beworben und dabei ausdrücklich auf seiner Maklereigenschaft und die Käuferprovision hingewiesen und erhält dann ein Anrufer von ihm die Kontaktdaten des Verkäufers zwecks Besichtigung, ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Auch die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit dem Makler reicht dann aus (OLG Hamm, Az. I-18 U 17/12). Das Widerrufsrecht betrifft daher die meisten Maklerverträge.

Gesetzliche Grundlage
Das Widerrufsrecht in seiner heutigen Form gibt es seit dem 13.6.2014. Was „außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge“ und Fernabsatzverträge sind, definieren die §§ 312b und c des Bürgerlichen Gesetzbuches. Das Widerrufsrecht ergibt sich aus § 312g in Verbindung mit § 355 BGB.

Die Widerrufsfrist
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsabschluss. Im obigen Beispiel wäre das die Vereinbarung des Besichtigungstermins mit dem Makler. Aber: Nach § 356 Absatz 3 BGB beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen, wenn keine korrekte Widerrufsbelehrung erfolgt ist.

Kein unbegrenzter Widerruf!
Ein unbegrenzter Widerruf ist trotzdem nicht möglich. Denn nach § 356 Absatz 3 BGB erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Wann muss die Widerrufsbelehrung erfolgen?
Grundsätzlich muss die Widerrufsbelehrung vor Vertragsschluss erfolgen. Allerdings gilt sie erst dann als erfolgt, wenn der Verbraucher sie gesondert zugeschickt oder so zugesandt bekommen hat, dass er sie dauerhaft abspeichern kann. Bekommt der Kunde die Widerrufsbelehrung erst nach Vertragsschluss zugeschickt, beginnt die Widerrufsfrist mit ihrem Eintreffen zu laufen (§ 356 Abs. 3 BGB).

Wie widerrufe ich?
Der Widerruf erfordert eine ausdrückliche, eindeutige Erklärung an den Vertragspartner. Eine Begründung ist nicht erforderlich.

Folgen des Widerrufs
Nach einem Widerruf sind bereits erfolgte Leistungen zurückzugeben. Problematisch ist dies natürlich, wenn der Immobilienmakler dem Kunden bereits die Anschrift des Verkäufers mitgeteilt hat und dieser somit in der Lage ist, den Kauf ohne Makler abzuschließen. Denn der Makler hat ja seine Dienstleistung – die Vermittlung des Kaufvertrages durch Nachweis eines Vertragspartners – erbracht. Darum schreibt das Gesetz vor: Hat der Makler seine vertragliche Leistung erbracht, schuldet der Kunde ihm dafür einen Wertersatz, der ggf. die Höhe der Provision erreichen kann. Voraussetzung: Der Makler hat den Kunden vorschriftsmäßig über sein Widerrufsrecht und die Widerrufsfrist belehrt und der Kunde hat ihn ausdrücklich dazu aufgefordert, schon während der Widerrufsfrist für ihn tätig zu werden (§ 357 Abs. 8 BGB). Für Vertragsabschlüsse „außerhalb von Geschäftsräumen“, also zum Beispiel bei der Objektbesichtigung, gilt: Ein Anspruch auf Wertersatz besteht nur dann, wenn der Verbraucher sein Verlangen auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hat.

Beispiel: Hauskauf
Ein Interessent hatte sich bei einem Makler auf eine Annoce auf einer Internetseite gemeldet. Die Anzeige wies auf eine Käuferprovision hin. Der Kunde erhielt wunschgemäß ein Expose mit Adresse. Eine gemeinsame Besichtigung scheiterte an Terminproblemen. Der Kunde fuhr alleine hin, traf den Eigentümer, kaufte von diesem das Haus und verweigerte die Zahlung einer Provision. Den Maklervertrag widerrief er erst während des folgenden Gerichtsverfahrens. Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte, dass er keine Provision zahlen müsse: Denn er habe nie eine Widerrufsbelehrung erhalten, die Widerrufsfrist habe nicht zu laufen begonnen (Urteil vom 13.6.2014, Az. I-7 U 37/13).