Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

24.07.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 7 Min. (1190 mal gelesen)
Haus,Immobilie Wie viel Provision müssen Maklerkunden zahlen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Makler werden beim Verkauf und bei der Vermietung von Immobilien eingesetzt. Das Bestellerprinzip hat den Markt stark verändert. Ab Dezember 2020 gelten weitere Änderungen.

Die Maklerprovision nennt man auch Courtage oder Maklergebühr. Fällig wird sie erst, wenn das vom Makler vermittelte Geschäft zwischen zwei Parteien tatsächlich zustande gekommen ist. Beim Kauf eines Grundstücks wird sie also mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages fällig, bei Vermittlung eines Mietvertrages mit dessen Unterzeichnung. Damit ist die Provision vollkommen erfolgsabhängig. Die Rechtsgrundlage für den Provisionsanspruch ist § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Welche Regelungen gibt es zur Höhe der Maklerprovision?


Es gibt keine konkreten gesetzlichen Regelungen zur Höhe der Provision bei einem Immobilienkauf. § 652 BGB sagt nichts zur Höhe der Provision. Die einzige betragsmäßige Regelung befasst sich mit der Vermittlung von Mietwohnungen: Das Wohnungsvermittlungsgesetz schreibt vor, dass der Makler vom neuen Mieter nicht mehr als zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten, aber plus Mehrwertsteuer, als Provision verlangen darf.

§ 652 BGB bestimmt, dass ein Makler vom Kunden nur dann den Ersatz von getätigten Aufwendungen verlangen kann, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Dies gilt auch, wenn der Vertrag nicht zustande kommt.

Wonach richtet sich die Höhe der Provision?


Die Höhe der Provision richtet sich nach den ortsüblichen Sätzen. Sie ist unabhängig vom Arbeitsaufwand des Maklers für den einzelnen Auftrag. Schaltet ein Makler also ein Jahr lang Anzeigen für eine Immobilie und führt 50 Besichtigungen durch, bekommt er im Erfolgsfalle nicht mehr Geld, als wenn er das Haus nach drei Tagen an einen bereits vorgemerkten Interessenten verkauft.

Vereinbart wird die Zahlung der Maklerprovision zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber. Ihre Höhe ist je nach Bundesland und Gegend verschieden. Bei Immobilienverkäufen beträgt sie meist zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Dazu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer. Haben die Beteiligten keine Vereinbarung über die Höhe der Provision getroffen, gilt der ortsübliche Satz.

Eine Ausnahme bilden oft sehr preisgünstige Immobilien ("Schnäppchenhäuser"), bei denen ein höherer Provisionssatz angesetzt oder ein Festbetrag vereinbart wird.

In einigen Bundesländern wird die Provision bisher immer komplett vom Käufer gezahlt. In anderen sind Vereinbarungen üblich, nach denen sich Käufer und Verkäufer die Maklergebühr teilen. Übliche Sätze sind zum Beispiel in Schleswig-Holstein, in Bayern und Baden-Württemberg 3,57 Prozent, in Hessen 5,75 Prozent, in Berlin und Brandenburg 7,14 Prozent jeweils inklusive Umsatzsteuer.

Was ist eine sittenwidrige Provision?


Gelegentlich übertreiben es Makler jedoch auch. Nach Ansicht der Gerichte darf keine Provision in „sittenwidriger“ Höhe verlangt werden. Eine entsprechende Vereinbarung ist unwirksam. Wann jedoch die Sittenwidrigkeit erreicht ist, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main zum Beispiel hielt eine Provision von 12 Prozent für eine Immobilie plus ein erfolgsunabhängiges Honorar von über 13.000 Euro für einen damit verbundenen Unternehmenskauf für sittenwidrig. Marktüblich seien drei bis fünf Prozent. Das Ortsübliche werde hier um ein Mehrfaches überschritten. Es ging um ein kleines Haus mit einer Frühstückspension, besondere Beratungsleistungen des Maklers hatte es nicht gegeben. Der gesamte Maklervertrag war damit unwirksam (Urteil vom 5.2.2008, Az. 18 U 59/07).
Der Bundesgerichtshof hat früher Provisionsabsprachen in Höhe von 27,7 Prozent (Az. IV ZR 35/93) und 24 Prozent (Az. IX ZR 121/99) für sittenwidrig und damit für unwirksam erklärt.

Neue Provisionsmodelle: Provisionsfrei


Wegen des verbreiteten Unmuts vieler Kunden über die hohen Maklerprovisionen gehen manche Makler dazu über, neue Bezahlungsmodelle anzubieten. Zum Teil wird bei Immobilienverkäufen keine Erfolgsprovision mehr verlangt, sondern ein Pauschalbetrag, der für die Erbringung bestimmter, verkaufsfördernder Dienstleistungen zu entrichten ist. Solche Leistungen können etwa die Exposèerstellung, Fotoerstellung, Anzeigenschaltung, Werbung in Immobilienportalen und Verkaufsverhandlungen sein. Die Besichtigungen führt bei diesem Modell meist der Verkäufer selbst durch. Zum Teil bezeichnen sich Makler, die dieses Modell nutzen, als Immobilienberater. Dies ist konsequent, da sie ja keine klassische Maklerleistung erbringen.

Nachweis- oder Vermittlungsmakler: Was ist der Unterschied?


Nach § 652 BGB entsteht der Provisionsanspruch dann, "wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt". Hier wird zwischen dem sogenannten Nachweis- und dem Vermittlungsmakler unterschieden. Ein Makler kann aber auch beides gleichzeitig sein. Der Unterschied ist: Ein Nachweismakler vermittelt seinem Kunden nur die Möglichkeit dazu, einen Kaufvertrag abzuschließen. Er muss dazu zum Beispiel dem Verkäufer nur Adressen von kaufwilligen Interessenten geben. Der Vermittlungsmakler andererseits muss einen abgeschlossenen notariellen Kaufvertrag zustande bringen, indem er auf den Kaufinteressenten einwirkt. Erst dann kann er seine Provision verlangen.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem Fall beschäftigt, bei dem ein Makler ”Nachweis- oder Vermittlungsleistungen” für den Verkäufer von vier Eigentumswohnungen erbringen sollte. Der Kunde kündigte den Vertrag. Der Makler verlangte trotzdem eine Provision. Schließlich habe er dem Verkäufer einen Interessenten nachgewiesen, der dann auch eine Wohnung gekauft habe. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Makler einen ausreichenden Nachweis erbracht habe: Er habe die Anzeige geschaltet, mit dem Interessenten diverse Telefonate geführt, ihm die Wohnung gezeigt und den Kontakt hergestellt. Dass der Käufer es sich wochenlang überlegt habe, sei nicht entscheidend. Ein ausreichender Nachweis über die Maklerleistung sei erbracht, wenn der Auftraggeber aufgrund einer Mitteilung des Maklers in die Lage versetzt werde, konkrete Verhandlungen mit einem möglichen Käufer über den von ihm angestrebten Kauf- oder Mietvertrag zu führen (Urteil vom 4.6.2009, Az. III ZR 82/08).

Welche Rollen spielen Vorkenntnisse des Käufers?


Zahlungsunwillige Maklerkunden argumentieren oft damit, dass sie von der angebotenen Wohnung ja schon vorher gewusst hätten. Deshalb habe der Makler ihnen nichts Neues gezeigt und keine Provision verdient. So einfach ist es jedoch in der Regel nicht: Solange die Leistungen des Maklers zumindest eine Mitursache für den Verkauf waren – oder der Kunde trotz Vorkenntnis noch Leistungen des Maklers in Anspruch genommen hat – gestehen die Gerichte dem Makler meist eine Provision zu (Beispiel: Landgericht Berlin, Urteil vom 9.12.2011, Az. 19 O 284/11).

Welche Provision wird bei Mietwohnungen fällig?


Bei Mietwohnungen ist die Provisionshöhe im Gegensatz zur Verkaufsprovision gesetzlich geregelt. Das Wohnungsvermittlungsgesetz schreibt vor, dass die Vermittlungsgebühr in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angegeben werden muss. Sie darf nicht höher sein als der Betrag von zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten plus Mehrwertsteuer – also 2,38 Monatskaltmieten.

Was ist das Bestellerprinzip?


Das Bestellerprinzip wurde im Rahmen der Mietrechtsreform vom April 2015 eingeführt. Es wurde im Wohnungsvermittlungsgesetz verankert und besagt, dass Immobilienmakler bei der Vermittlung einer Mietwohnung nur noch von demjenigen Provision verlangen dürfen, der sie beauftragt hat. Damit wurde die gängige Praxis beendet, vom Vermieter den Vermittlungsauftrag zu bekommen und dann vom neuen Mieter Provision zu verlangen. Umgehungskonstruktionen sind nicht zulässig. Verstöße können mit einem Bußgeld bis zu 25.000 Euro geahndet werden. Viele Maklerbüros hatten ihr Geschäft maßgeblich auf die Vermietung gestützt und betrachteten die Änderung als Eingriff in ihre verfassungsmäßig geschützten Rechte.

Noch vor Inkrafttreten des Gesetzes gab es drei Versuche, durch Eilanträge beim Bundesverfassungsgericht das Inkrafttreten des Gesetzes zu verhindern. Dieses Vorgehen war erfolglos(13.5.2015, Az. 1 BvQ 9/15). Es folgten dann in den drei Fällen die Verfassungsbeschwerden im regulären Verfahren.

Das Bundesverfassungsgericht bestätigte zwar einen Eingriff in die Berufsfreiheit nach Art. 12 Grundgesetz, sah diesen aber als gerechtfertigt an. Der Gesetzgeber dürfe die Freiheit, für eine Dienstleistung Geld zu verlangen, durch Gesetze einschränken, um soziale oder wirtschaftliche Ungerechtigkeiten zu unterbinden.
Artikel 14 des Grundgesetzes werde durch die Neuregelung nicht verletzt (Beschluss vom 29.6.2016, Az. 1 BvR 1015/15).
Auch das neue Textformerfordernis für Maklerverträge über Mietwohnungen sei keineswegs verfassungswidrig. Es fördere die Rechtssicherheit und schränke die Makler nicht in ihrer Berufsfreiheit ein.

Was ist von Besichtigungsgebühren zu halten?


Manche Makler behelfen sich bei der Vermittlung von Mietwohnungen mit fantasievollen Umgehungskonstruktionen, um doch noch den Mieter zur Kasse zu bitten und ihre Dienste dem Vermieter und Auftraggeber kostenlos zur Verfügung zu stellen. Dazu gehört die Idee, von jedem Mietinteressenten eine Besichtigungsgebühr zu verlangen. Dieses Vorgehen ist unzulässig. So entschied zum Beispiel das Landgericht Stuttgart (Urteile vom 15.6.2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und Az. 38 O 10/16 Kfh). Auch der Versuch, sich nicht als Makler, sondern als Dienstleister für Wohnungsbesichtigungen zu bezeichnen, funktioniert nicht. Das Wohnungsvermittlungsgesetz und damit das Bestellerprinzip sind trotzdem anzuwenden, auch wenn man sich einfach anders nennt.

Gesetzesänderung Ende 2020 beim Immobilienkauf


Am 23.6.2020 wurde das neue "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" im Bundesgesetzblatt verkündet. Durch dieses Gesetz werden neue Vorschriften ins Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt, nämlich die §§ 656 a bis d. Diese treten nach einer Übergangszeit von sechs Monaten am 23.12.2020 in Kraft.

Kernregelung:
Die Provision beim Immobilienkauf wird in der Regel künftig zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt.

Im Einzelnen:
Schließt der Makler sowohl mit dem Käufer, als auch mit dem Verkäufer Maklerverträge ab, kann er eine Bezahlung nur zu gleichen Teilen von beiden Seiten verlangen. Vereinbart er mit einer Partei, für diese unentgeltlich zu arbeiten, darf er auch von der anderen Partei ebenfalls kein Geld verlangen.
Hat der Makler dagegen nur mit einer Partei den Maklervertrag abgeschlossen, zahlt grundsätzlich diese Partei die Maklergebühr. Allerdings kann vereinbart werden, dass die andere Partei maximal 50 Prozent der Gebühr trägt. Hier muss jedoch der eigentliche Auftraggeber des Maklers zuerst nachweisen, dass er seinen Anteil bezahlt hat. Erst dann kann von der Käuferseite die Bezahlung der Maklergebühr verlangt werden.

Diese Regeln gelten ausschließlich dann, wenn der Käufer der Immobilie ein Verbraucher ist. Für gewerbliche Käufer bleiben andere Provisionsregelungen möglich.

Um das Problem zu beseitigen, dass ein Interessent vielleicht durch eine bloße telefonische Anfrage einen Maklerauftrag erteilt, ohne dies zu realisieren, schreibt das Gesetz zukünftig für Maklerverträge auch beim Immobilienkauf die Textform vor (schriftlich ohne eigenhändige Unterschrift). Dies ist zum Beispiel durch eine E-Mail erfüllt. Mündliche Vereinbarungen sind nicht mehr wirksam.

Praxistipp


Die neuen Regelungen entlasten sowohl Mieter als auch künftig Immobilienkäufer von hohen Provisionszahlungen. Viele Gerichtsurteile befassen sich mit Grenzfällen, bei denen dem Kunden eine Immobilie auch aus anderen Quellen als vom ursprünglichen Makler bekannt war. Käufer sollten von einer absichtlichen Umgehung des beauftragten Maklers – etwa durch direkte Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer – jedoch absehen. In diesem Fall werden die Gerichte dem Makler sehr wahrscheinlich eine Provision zusprechen. Rechtliche Beratung in diesem Bereich erteilt ein Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

(Ma)



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