Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

03.03.2022, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 7 Min. (5427 mal gelesen)
Haus,Immobilie Wie viel Provision müssen Maklerkunden zahlen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Makler sind beim Verkauf und bei der Vermietung von Immobilien tätig. Durch das Bestellerprinzip hat sich der Markt stark verändert. Seit Dezember 2020 gelten neue Regeln für die Provision.

Die Maklerprovision wird auch als Courtage oder Maklergebühr bezeichnet. Sie wird erst dann fällig, wenn das vom Makler vermittelte Geschäft zwischen zwei Parteien wirklich zustande gekommen ist. Die Provision ist also erfolgsabhängig. Sie wird beim Kauf eines Grundstücks erst mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages fällig. Auch bei der Vermittlung eines Mietvertrages muss dieser unterschrieben sein, damit eine Provision verlangt werden kann. Rechtsgrundlage für den Provisionsanspruch ist § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Welche Regelungen gibt es zur Höhe der Maklerprovision?


Konkrete gesetzliche Regelungen zur Höhe der Provision bei einem Immobilienkauf gibt es nicht. Auch § 652 BGB sagt dazu nichts. Eine betragsmäßige Regelung gibt es nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen: Das Wohnungsvermittlungsgesetz besagt, dass Makler vom neuen Mieter nicht mehr als zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten, aber plus Mehrwertsteuer, als Provision verlangen dürfen. Diese Regelung hat zwar durch das Bestellerprinzip an Bedeutung verloren, existiert aber weiterhin.

Nach § 652 BGB kann ein Makler vom Kunden nur dann den Ersatz von getätigten Aufwendungen verlangen, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Dies gilt auch bei Nichtzustandekommen des Vertrages.

Wonach richtet sich die Höhe der Provision?


Die Höhe der Provision orientiert sich an ortsüblichen Sätzen, nicht jedoch am Arbeitsaufwand des Maklers für den einzelnen Auftrag. Wenn ein Makler also ein Jahr lang Anzeigen für eine Immobilie schaltet und 50 Besichtigungen durchführt, erhält er im Erfolgsfall nicht mehr Geld, als wenn er das Haus nach drei Tagen an einen schon vorgemerkten Interessenten verkauft.

Die Zahlung der Maklerprovision wird zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber vereinbart. Ihre Höhe schwankt je nach Bundesland und Gegend. Sie beträgt bei Immobilienverkäufen meist zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises plus gesetzliche Mehrwertsteuer. Wenn die Beteiligten keine Vereinbarung über die Höhe der Provision getroffen haben, gilt der ortsübliche Satz.

Übliche Sätze für die Maklerprovision sind zum Beispiel in Schleswig-Holstein, in Bayern und Baden-Württemberg 3,57 Prozent, in Hessen 5,75 Prozent, in Berlin und Brandenburg 7,14 Prozent jeweils inklusive Umsatzsteuer.

Allerdings bilden sehr preisgünstige Immobilien ("Schnäppchenhäuser") eine Ausnahme. Bei ihnen wird oft ein höherer Provisionssatz angesetzt oder ein Festbetrag vereinbart, da sich der übliche Prozentsatz vom Kaufpreis für den Makler nicht lohnen würde.

Was ist eine sittenwidrige Provision?


Gelegentlich übertreiben es Makler jedoch auch. Eine Provision darf keine „sittenwidrige“ Höhe erreichen. Entsprechende Vereinbarungen sind unwirksam. Wann die Sittenwidrigkeit erreicht ist, beurteilen die Gerichte unterschiedlich.

So hielt das Oberlandesgericht Frankfurt am Main eine Provision von 12 Prozent für eine Immobilie plus ein erfolgsunabhängiges Honorar von über 13.000 Euro für einen damit verbundenen Unternehmenskauf für sittenwidrig. Marktüblich wären drei bis fünf Prozent. Hier sei das Ortsübliche um ein Mehrfaches überschritten worden. Es ging hier um ein kleines Haus mit einer Frühstückspension. Besondere Beratungsleistungen des Maklers hatten nicht stattgefunden. Damit war der komplette Maklervertrag unwirksam (Urteil vom 5.2.2008, Az. 18 U 59/07).

Der Bundesgerichtshof hat in früheren Jahren Provisionsabsprachen in Höhe von 27,7 Prozent (Az. IV ZR 35/93) und 24 Prozent (Az. IX ZR 121/99) für sittenwidrig und damit für unwirksam erklärt.

Neue Provisionsmodelle: Provisionsfrei


Manche Makler entwickeln neue Bezahlungsmodelle - auch wegen des verbreiteten Unmuts vieler Kunden über die hohen Maklerprovisionen. Teilweise wird bei Immobilienverkäufen keine Erfolgsprovision mehr verlangt, sondern ein Pauschalbetrag für die Erbringung bestimmter, verkaufsfördernder Dienstleistungen. Dies können zum Beispiel die Exposèerstellung, Fotoerstellung, Anzeigenschaltung, Werbung in Immobilienportalen und Verkaufsverhandlungen sein. Dabei führt die Besichtigungen meist der bisherige Eigentümer selbst durch. Makler, die dieses Modell nutzen, bezeichnen sich oft als Immobilienberater. Dies ist nur konsequent, da sie ja keine klassische Maklerleistung erbringen.

Nachweis- oder Vermittlungsmakler: Was ist der Unterschied?


Gemäß § 652 BGB entsteht ein Provisionsanspruch, "wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt". Das Gesetz unterscheidet also zwischen dem sogenannten Nachweis- und dem Vermittlungsmakler. Ein Makler kann auch beides gleichzeitig sein.

Der Unterschied: Ein Nachweismakler vermittelt seinem Kunden nur die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrages. Es reicht aus, wenn er dem verkaufenden Hauseigentümer Adressen von kaufwilligen Interessenten gibt. Der Vermittlungsmakler jedoch muss durch eigene Vertragsverhandlungen mit den Interessenten einen abgeschlossenen notariellen Kaufvertrag zustande bringen. Dann erst wird seine Provision fällig.

Der Bundesgerichtshof befasste sich mit einem Fall, in dem ein Makler ”Nachweis- oder Vermittlungsleistungen” für den Verkäufer von vier Eigentumswohnungen erbringen sollte. Der Kunde hatte den Maklervertrag gekündigt, der Makler verlangte jedoch trotzdem Provision. Immerhin habe er dem Wohnungseigentümer einen Interessenten nachgewiesen, der dann tatsächlich eine Wohnung gekauft habe.

Der BGH entschied, dass der Makler einen Provisionsanspruch hatte. Er habe eine Annonce geschaltet, mit dem Interessenten verschiedene Telefongespräche geführt, ihm die Wohnung gezeigt und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Es sei nicht entscheidend, dass der Käufer es sich wochenlang überlegt habe. Ein ausreichender Nachweis der erbrachten Maklerleistung liege vor, wenn der Auftraggeber durch eine Mitteilung des Maklers dazu befähigt werde, konkrete Verhandlungen mit einem möglichen Käufer über den von ihm angestrebten Kauf- oder Mietvertrag durchzuführen (Urteil vom 4.6.2009, Az. III ZR 82/08).

Welche Rolle spielen Vorkenntnisse des Käufers?


Ein Argument zahlungsunwilliger Maklerkunden ist oft, dass sie von der angebotenen Wohnung zuvor bereits gewusst hätten. Daher habe der Makler ihnen nichts Neues gezeigt und sich keine Provision verdient. Allerdings ist es in der Regel dann doch nicht so einfach. Waren die Leistungen des Maklers zumindest mitursächlich für den Verkauf – oder hat der Kunde trotz Vorkenntnis noch Leistungen des Maklers in Anspruch genommen – gestehen die Gerichte dem Makler trotzdem meistens eine Provision zu (Beispiel: Landgericht Berlin, Urteil vom 9.12.2011, Az. 19 O 284/11).

Was ist das Bestellerprinzip?


Im Zuge der Mietrechtsreform vom April 2015 wurde das Bestellerprinzip eingeführt. Es wurde im Wohnungsvermittlungsgesetz niedergelegt und besagt, dass Immobilienmakler bei der Vermittlung einer Mietwohnung eine Provision nur noch von demjenigen fordern dürfen, der sie beauftragt hat. Damit wurde die früher übliche Praxis beendet, vom Vermieter den Vermittlungsauftrag zu erhalten und dann vom neuen Mieter Provision zu verlangen. Umgehungskonstruktionen sind nicht erlaubt. Bei Verstößen droht ein Bußgeld bis zu 25.000 Euro. Viele Maklerbüros hatten ihr Geschäft maßgeblich auf die Vermietung gestützt und sahen die Änderung als Eingriff in ihre verfassungsmäßig geschützten Rechte an.

Daher gab es noch vor Inkrafttreten des Gesetzes drei Versuche, durch Eilanträge beim Bundesverfassungsgericht das Inkrafttreten des Gesetzes zu unterbinden. Allerdings waren diese erfolglos(13.5.2015, Az. 1 BvQ 9/15). Es folgten dann in den entsprechenden Fällen drei Verfassungsbeschwerden im regulären Verfahren.

Das Bundesverfassungsgericht sah hier zwar auch einen Eingriff in die Berufsfreiheit nach Art. 12 Grundgesetz. Dieser sei jedoch gerechtfertigt. Der Gesetzgeber dürfe die Freiheit, für eine Dienstleistung Geld zu verlangen, durch Gesetze einschränken, um soziale oder wirtschaftliche Ungerechtigkeiten abzuschaffen.
Die Neuregelung verstoße nicht gegen Artikel 14 des Grundgesetzes (Beschluss vom 29.6.2016, Az. 1 BvR 1015/15). Auch die neu eingeführte verpflichtende Textform für Maklerverträge über Mietwohnungen sei nicht verfassungswidrig. Sie komme der Rechtssicherheit zugute und schränke die Makler nicht in ihrer Berufsfreiheit ein.

Was ist von Besichtigungsgebühren zu halten?


Einige Makler nutzen bei der Vermittlung von Mietwohnungen fantasievolle Umgehungskonstruktionen, um doch noch den Mieter zur Kasse zu bitten und ihre Dienste kostenlos dem Vermieter und Auftraggeber zur Verfügung zu stellen. Eine solche Methode besteht darin, von jedem Mietinteressenten eine Besichtigungsgebühr zu fordern. Allerdings ist dieses Vorgehen unzulässig, zum Beispiel nach einem Urteil des Landgerichts Stuttgart (Urteile vom 15.6.2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und Az. 38 O 10/16 Kfh). Auch der Versuch, sich nicht als Makler, sondern beispielsweise als Dienstleister für Wohnungsbesichtigungen zu bezeichnen, ist keine zulässige Möglichkeit. Denn: Das Wohnungsvermittlungsgesetz und damit das Bestellerprinzip sind trotzdem anzuwenden, auch wenn man sich nicht als Makler bezeichnet.

Was hat sich Ende 2020 beim Immobilienkauf geändert?


Am 23.12.2020 trat das neue "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft. Durch dieses Gesetz wurden neue Vorschriften ins Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt, nämlich die §§ 656 a bis d.

Die Kernregelung:
Die Provision beim Immobilienkauf wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt.

Im Einzelnen:
Wenn ein Makler sowohl mit dem Käufer, als auch mit dem Verkäufer einen Maklervertrag schließt, kann er eine Bezahlung nur zu gleichen Teilen von beiden Seiten verlangen. Vereinbart er mit einer Partei, für diese ohne Bezahlung zu arbeiten, darf er auch von der anderen Partei kein Geld verlangen.

Wenn der Makler nur mit einer Partei den Maklervertrag abgeschlossen hat, zahlt grundsätzlich diese Partei die Maklergebühr. Es kann jedoch vereinbart werden, dass die andere Partei höchstens 50 Prozent der Gebühr zahlt. Allerdings muss der eigentliche Auftraggeber des Maklers zuerst nachweisen, dass er seinen Anteil entrichtet hat. Erst dann kann von der Käuferseite die Maklergebühr gefordert werden.

Wichtig: Diese Regeln gelten nur, wenn der Käufer der Immobilie ein Verbraucher ist. Für gewerbliche Käufer bleiben andere Provisionsregelungen möglich.

Früher war es möglich, dass ein Interessent durch eine bloße telefonische Anfrage einen Maklerauftrag erteilte, ohne dies zu realisieren. Seit der Gesetzesänderung ist für Maklerverträge auch beim Immobilienkauf die Textform vorgeschrieben (schriftlich, ohne eigenhändige Unterschrift). Diese ist zum Beispiel durch eine E-Mail erfüllt. Mündliche Vereinbarungen jedoch sind nicht mehr wirksam.

Praxistipp


Die Aufteilung der Maklerprovision entlastet Immobilienkäufer von hohen Provisionszahlungen. Viele Gerichtsurteile beschäftigen sich mit Grenzfällen, bei denen Kunden eine Immobilie auch aus anderen Quellen als vom ursprünglichen Makler bekannt war. Käufer sollten von einer absichtlichen Umgehung des beauftragten Maklers – etwa durch direkte Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer – Abstand nehmen. In einem solchen Fall spricht das Gericht sehr wahrscheinlich dem Makler eine Provision zu. Der richtige Ansprechpartner für eine fachkundige Beratung ist bei solchen Fällen ein Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

(Ma)


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