Maklerrecht – aktuelle Rechtsprechung Teil I
12.06.2015, Autor: Herr Michael Wemmer / Lesedauer ca. 10 Min. (480 mal gelesen)
Diese Übersicht enthält einige Entscheidungen, die aus unserer Sicht für die Praxis und die Entwicklung des Rechts von Bedeutung sind. Auf Anfrage stellen wir Ihnen gerne den vollständigen Urteilstext , falls vorhanden, zur Verfügung.
Doppelmaklerschaft
Die Doppelmaklerschaft ist grundsätzlich zulässig, wenn sie der Makler offenlegt. Hierfür genügt es, wenn Hinweise hierauf im Exposé des Maklers und im notariellen Kaufvertrag enthalten sind.
AG München, Urteil vom 02.07.2010, Az. 121 C 1836/10
Hinweis:
Nach Auffassung anderer Gerichte ist die Doppeltätigkeit nicht in jedem Fall zu offenbaren. Man unterscheidet, ob lediglich Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeiten geschuldet werden.
Die Leistung eines Nachweismaklers
Die Leistung eines Nachweismaklers besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Inhaltlich erfordert der Nachweis so konkrete Angaben – in der Regel Name und Anschrift – zur Person, dass der Auftraggeber ohne Weiteres konkrete Verhandlungen aufnehmen kann. Zudem ist es erforderlich, dass der vom Nachweismakler benannte Vertrags- bzw. Ansprechpartner auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag abzuschließen.
OLG Naumburg, Beschluss vom 29.10.2010, Az. 10 U 14/10
Aus einem gekündigten Makleralleinauftrag wird kein einfacher Maklervertrag
Die Kündigung eines Makleralleinauftrages ist als Beendigung des gesamten Vertragsverhältnisses zu verstehen. Wird die Maklerleistung erst nach der Wirksamkeit der Kündigung erbracht, ist zum (stillschweigenden) Abschluss eines neuen Maklervertrages ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Maklerkunden erforderlich.
OLG Köln, Urteil vom 21.12.2010, Az. 24 U 99/10
Kein Provisionsanspruch aus schlüssig zustande gekommenem Maklervertrag bei Suchauftrag aus dem Angebotsbestand des Maklers
Für das Zustandekommen eines Maklervertrages bedarf es eines auf das konkrete Objekt bezogenen ausdrücklichen Provisionsverlangens des Maklers. Ein solches ist Voraussetzung für die Annahme eines stillschweigend durch die Inanspruchnahme von Maklerleistungen zustande gekommenen Maklervertrages. An das Vorliegen eines solchen Provisionsverlangens sind besondere Anforderungen zu stellen, wenn mit dem Anbieter des Objektes eine Provisionsvereinbarung besteht. Ein sogenannter Maklerrahmenvertrag kommt nur dann zustande, wenn der Interessent dem Makler einen Suchauftrag erteilt, der über dessen Angebotsbestand hinausgeht. Nur dann, wenn der Kunde dem gewerblichen Makler einen über dessen Bestand hinausgehenden Suchauftrag erteilt, genügt die Aufnahme der Maklertätigkeit zur Annahme dieses Angebotes, weil dann der Kunde von einer vom Anbieter des Objektes provisionierten Leistung des Maklers denknotwendig nicht ausgehen kann.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.02.2011, Az. 19 U 268/10
Kausalität der Maklerleistung
Für die für den Provisionsanspruch notwendige Ursächlichkeit zwischen dem Nachweis des Maklers und dem Hauptvertragsschluss spricht eine Vermutung, wenn der Hauptvertragsschluss dem Nachweis in angemessener Zeit nachfolgt. Daher greift die Vermutung dann nicht ein, wenn ein Zeitraum von einem Jahr oder mehr zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluss vergangen ist. Jedoch ist weiterhin erforderlich, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als ein Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat kausal geworden ist. Zerschlägt sich die von dem Makler nachgewiesene Gelegenheit, weil der Auftraggeber den Kaufpreis nicht finanzieren kann und gelingt die Finanzierung erst nach Ablauf von einem Jahr, ohne dass der Makler weitere Bemühungen entfaltet hat, ist der später abgeschlossene Kaufvertrag ohne eine wesentliche Maklerleistung zustande gekommen. Dem Makler steht dann kein Provisionsanspruch mehr zu.
OLG Hamm, Urteil vom 17.01.2011, Az. 18 U 94/10
Stillschweigender Abschluss eines Maklervertrages
Der im Internet-Exposé und im schriftlichen Exposé enthaltene Hinweis auf das Provisionsverlangen des Maklers stellt ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages dar. Nimmt der Kaufinteressent in Kenntnis des Provisionsverlangens Leistungen des Maklers in Anspruch, nimmt er hierdurch das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages an, wodurch der Vertrag zustande kommt. Aus der Formulierung des Provisionsverlangens muss eindeutig hervorgehen, dass die Provision vom Kaufinteressenten verlangt wird.
Soll kein Maklervertrag geschlossen werden, muss der Kaufinteressent unmissverständlich erklären, dass er mit einer Provisionszahlung nicht einverstanden ist. Nimmt er sodann dennoch Maklerleistungen in Anspruch verhält er sich treuwidrig, so dass bei weiterer Inanspruchnahme der Leistung gleichwohl ein Vertrag schlüssig zustande kommt.
LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2011, Az. 316 O 7/11
Hinweis:
Der Bundesgerichtshof verlangt nicht, dass aus der Formulierung des Provisionsverlangens eindeutig hervorgehen muss, dass die Provision vom Kaufinteressenten verlangt wird.
Verlust der Maklerprovision bei vorsätzlich falschem Exposé
Infolge der Übergabe eines wissentlich falsch erstellten Exposés verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch. Erfährt der Makler nach Ausreichung des Exposés an den Kaufinteressenten, dass hierin falsche Angaben enthalten sind, ist er verpflichtet, den Kaufinteressenten hierüber aufzuklären. Andernfalls begeht er eine schwere schuldhafte Verfehlung, der auch Schadensersatzansprüche des Käufers folgen können.
AG Berlin, Urteil vom 15.08.2011, Az. 10 U 47/11
Rückzahlung der Provision bei Anfechtung des Kaufvertrages
Übt der Verkäufer und Auftraggeber des Maklers ein Rücktrittsrecht aus, wobei ihm gleichzeitig ein Anfechtungsgrund zur Seite steht, kann er die an den Makler gezahlte Provision zurückverlangen. Es ist unerheblich, welches seiner Rechte der Verkäufer ausübt, solange daneben ein Recht zur Anfechtung des Kaufvertrages besteht, das aus derselben Fehlerquelle stammt.
OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.12.2011, Az. 3 U 135/11
Neues Provisionsverlangen bei Eigentümerwechsel erforderlich
Der Abschluss eines Maklervertrages erfordert auch dann ein ausdrückliches Provisionsverlangen, wenn dem Kunden das zwischenzeitlich hinsichtlich der Größe und Eigentumsverhältnisse veränderte Grundstück Jahre zuvor provisionspflichtig angeboten wurde.
OLG Frankfurt, Urteil vom 25.03.2011, Az. 19 U 217/10
Kaufpreisabweichung und das Gebot der inhaltlichen Kongruenz
Die inhaltliche Kongruenz kann nicht deshalb verneint werden, weil es zugunsten des Maklerkunden zu einer höheren Abweichung (hier 6%) zwischen dem vom Vertragspartner ursprünglich geforderten und dem schließlich vereinbarten Kaufpreis gekommen ist.
OLG Jena, Urteil vom 06.04.2011, Az. 2 U 862/10
Hinweis:
Der BGH hat eine Abweichung von 15% für provisionsunschädlich gehalten, BGH, NJW 2008, S. 651 ff.
Nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrages. Verlust des Provisionsanspruchs?
Die Entstehung des Maklerhonoraranspruchs ist nicht davon abhängig, dass der Grundstückskaufvertrag auch vollständig vollzogen, insbesondere der Kaufpreis bezahlt wird. Der Makler nimmt nicht teil an denjenigen Risiken, die sich aus der Durchführung oder Erfüllung des Vertrages ergeben. Eine nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrages lässt die Ansprüche aus dem Maklervertrag in der Regel unberührt, sofern der Maklervertrag nichts anderes vereinbart wurde.
OLG Koblenz, Beschluss vom 04.03.2011, Az. 2 U 335/10
Hinweis:
Diese Entscheidung stellt klar, dass der Provisionsanspruch des Maklers bereits mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages verdient ist. Der Makler schuldet nicht die Durchführung des ordnungsgemäß abgeschlossenen Kaufvertrages.
Haftung des Maklers bei fehlerhafter Darstellung eines Verkaufs als problemlos realisierbar
Ein Makler haftet auf Grund einer Beratungspflichtverletzung, wenn er dem Auftraggeber zu einem unvorteilhaften und überstürzten Erwerb einer neuen Immobilie verleitet, wohl er weiß, dass der Auftraggeber diesen Erwerb nur mit dem Verkauf einer anderen Immobilie finanzieren kann und der Makler den objektiv ungesicherten Verkauf der anderen Immobilie als problemlos realisierbar darstellt.
Bei schuldhafter Verletzung einer Beratungspflicht, die zum Abschluss eines Vertrages mit einem Dritten führt, kann der Geschädigte wählen, ob er am Vertrag festhält und nur zusätzliche Vermögenseinbußen ersetzt verlangt, oder ob er den „Schadensersatz“ und die Übertragung der Vorteile aus dem Vertrag geltend macht.
OLG Hamm, Beschluss vom 26.07.2011, Az. 18 W 11/11
Ohne Schaden kein Schadensersatz
Erwirbt ein Maklerkunde eine Immobilie zu einem Kaufpreis unter dem Marktwert, ist ihm insoweit kein vom Makler zu ersetzender Vermögensnachteil (Schaden) entstanden, auch wenn ihm der Makler zuvor – objektiv pflichtwidrig – ein unzutreffendes Baujahr der Immobilie mitgeteilt hatte.
Dem Maklerkunden steht in diesem Fall auch kein Schadenersatzanspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage zu, wenn die Verpflichtung zur Zahlung der Courtage durch den mit dem Immobilienerwerb verbundenen Vorteil ausgeglichen wird, weil der Kaufpreis zuzüglich der Courtage unter dem Marktwert der Immobilie liegt.
OLG Hamm, Urteil vom 29.08.2011 Az. 18 U 25/10
Verlust der Maklerprovision bei vorsätzlich falschem Exposé
Eine Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn tritt dann ein, wenn der Makler durch vorsätzliche oder grob leichtfertige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen des Auftraggebers in erheblicher Weise zuwider handelt.
Darf eine in einem Exposé als „Dachterrasse“ ausgewiesene Fläche tatsächlich nicht genutzt werden und erfährt dies der Makler, muss er den Interessenten im weiteren Verlauf besonders darauf hinweisen.
KG Berlin, Urteil vom 15.08.2011, Az. 10 U 47/11
Eindeutiges Provisionsverlangen in Internetanzeige
In dem Hinweis „Provision 7,14%“ in einer Internetanzeige kann ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten liegen, wenn diese Angabe direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises erfolgt. Diese Angabe kann nicht als Hinweis auf eine Provision des Verkäufers verstanden werden, denn zur Offenbarung einer solchen Vereinbarung ist der Makler nicht verpflichtet und sie widerspricht seinen Interessen.
BGH, Urteil vom 03.05.2012, Az. III ZR 62/11
Maklerprovision bei Angebot durch mehrere Makler
Der vom Makler gelieferte Nachweis einer Kaufgelegenheit muss keineswegs die alleinige oder hauptsächliche Ursache des späteren Vertragsschlusses sein. Eine Zeitspanne von 8 Monaten zwischen erster Besichtigung und Kauf ist für den kausalen (ursächlichen) Zusammenhang der Tätigkeit eines Maklers mit dem Vertragsschluss noch als angemessen zu beurteilen.
Wird eine Immobilie von einem Nachweismakler präsentiert, später von einem Vermittlungsmakler erneut angeboten und kommt es letztlich zu einem Vertragsschluss, hat der erste Makler Anspruch auf seinen Maklerlohn. Wegen der Vorkenntnisse des Kunden kann ein zweiter Makler von vornherein keine eigene provisionspflichtige Nachweistätigkeit entfalten.
OLG Bamberg, Urteil vom 19.08.2011, Az. 6 U 9/11
Hinweis:
Es wird auch vertreten, dass der Vermittlungsmakler sehr wohl auch bei Vorkenntnis des Kunden einen Provisionsanspruch erlangen kann.
Keine Prüfungspflicht des Maklers hinsichtlich des Vorhandenseins der baurechtlichen Genehmigung
Es liegt keine Pflichtverletzung des mit der Vermittlung eines Gebäudes zu Wohnzwecken beauftragten Maklers vor, wenn er eine Überprüfung, ob das vermittelte Objekt baurechtlich als Wohnhaus genehmigt ist, unterlässt. Der Makler ist auch nicht zur Information darüber verpflichtet, dass er Nachforschungen im Hinblick auf eine baurechtliche Genehmigung über den im Exposé und im Grundbuch enthaltenen Angaben hinaus nicht unternommen hat.
BGH, Beschluss vom 30.11.2011, Az. III ZR 50/11
Maklerprovision durch Hinhalten von Interessenten verwirkt
Hält der Makler einen Kaufinteressenten hin, um den Abschluss eines neuen Allein-Makler-Auftrages abzuwarten, so verstößt er damit schwerwiegend gegen seine vertraglichen Pflichten und verwirkt seinen Provisionsanspruch.
OLG Nürnberg, vom 27.05.2011, Az. 2 U 1676/10
Hinweis auf Provision in der Internetanzeige
Bietet der Immobilienmakler in seiner Internetanzeige ein Haus zum Verkauf mit dem Hinweis „Provision 3,75%“, kann dies ein eindeutiges Provisionsverlangen sein.
OLG Hamm, Urteil vom 21.06.2012, Az. 18 U 17/12
Maklerprovision bei Kauf durch den Ehegatten
Der spätere Abbruch der Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer sowie der anschließende Ankauf durch den Ehegatten steht der Ursächlichkeit der Maklertätigkeit nicht entgegen. Die Kongruenz besteht auch dann fort, wenn der Kauf durch den Ehepartner des Maklerkunden zustande kommt. Liegt ein Umgehungsgeschäft vor, kann dies den Makleranspruch nicht zu Fall bringen.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.07.2012, Az. 19 U 78/12
Eindeutiges und ausdrückliches Provisionsverlangen
Der Kaufinteressent einer Immobilie darf, soweit ihm im Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Verkäufer erbringen will. Ohne Weiteres braucht er nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.
Anders ist es, wenn der Makler eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er auch Makler des Kaufinteressenten sein will und deshalb ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellt. Mit der Inanspruchnahme von Diensten kommt dann schlüssig ein Maklervertrag zustande.
OLG Naumburg, Urteil vom 29.06.2012, Az. 10 U 7/12
Provisionsanspruch bei deutlicher Kaufpreisreduzierung
Bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Erwerb liegt in der Regel eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des nachgewiesenen mit dem zustande gekommenen Kaufvertrag vor.
Die Berufung des Maklerkunden in solchen Fällen auf eine fehlende Identität beider Verträge widerspricht regelmäßig den Grundsatz von Treu und Glauben.
OLG Hamm, Urteil vom 21.03.2013, Az. 18 U 133/12
Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision
Macht ein Makler einen Anspruch auf Zahlung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision geltend, so kann diese nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sondern ausschließlich im Rahmen eines Individualvertrages wirksam vereinbart werden.
LG Köln, Urteil vom 17.09.2012, Az. 15 U 324/10
Provisionsanspruch bei Erwerb durch Zwangsversteigerung
Erwirbt der Käufer nach der Inanspruchnahme von Maklerleistungen das Eigentum an der Immobilien nicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung durch Hoheitsakt, schuldet er dem vereinbarten Maklerlohn jedenfalls dann, wenn der Maklervertrag auch für diesen Fall eine Provisionsabrede enthält.
LG Aachen, Urteil vom 13.12.2012, Az. 10 U 271/12
Zustandekommen des Maklervertrages
Ein Maklervertrag kann ausdrücklich oder stillschweigend zustande kommen. Von einem konkludenten Zustandekommen eines Maklervertrages kann nicht ausgegangen werden, wenn der Vortrag des Maklers hinsichtlich der Art und Weise des vermeintlichen Zustandekommens wechselnd und widersprüchlich ist. Eine solche Situation liegt vor, wenn der Makler zunächst behauptet, der Interessent habe als vollmachtloser Vertreter im Namen eines Unternehmens gehandelt, dann vorträgt, seine eigene Maklercourtage sei davon abhängig, dass der Interessent selbst von dem anderen Unternehmen seine Maklercourtage bekomme, und schließlich behauptet, das Versprechen der Maklercourtage sei ohne eine solche Bedingung erfolgt.
OLG Koblenz, Beschluss vom 13.05.2013, Az. 3 U 412/13
Widerrufsrecht bei Abschluss eines Maklervertrages über Internetkontakte?
Die Frage der Anwendbarkeit des Widerrufsrechts gemäß § 312 b BGB auf Maklerverträge stellt eine klärungsfähige Rechtsfrage dar. Sie ist auch klärungsbedürftig, denn sie ist höchstrichterlich nicht entschieden und in der Literatur umstritten.
BGH, Beschluss vom 17.06.2013, Az. 1 BvR 2246/11
Mitursächlichkeit der Leistung des Nachweismaklers
Der Makler verdient seine Provision bereits dann, wenn seine Nachweis- und/oder Vermittlungsleistungen für den Hauptvertragsschluss mit ursächlich ist.
Ausreichend ist somit, wenn der Makler für den Verkäufer einen Inserat schaltet, auf das sich der Makler des Erwerbers meldet und unter Beteiligung des Verkäufermaklers ein Besichtigungstermin mit Verkäufer und Erwerber stattfindet. Damit hat er den Kontakt zwischen Verkäufer und Erwerber hergestellt.
OLG München, Urteil vom 17.04.2013, Az. 3 U 5060/12
Nachweismakler: Kein Provisionsanspruch bei Verflechtung
Ein Makler schuldet entweder eine Nachweis- oder eine Vermittlungstätigkeit. Während die Nachweistätigkeit die Benennung von Gegenstand und Partei eines möglichen Hauptvertrages umfasst, beinhaltet die Vermittlungstätigkeit zudem die Förderung bzw. das Herbeiführen des Abschlusses des Hauptvertrages.
Liegt ein Fall der sogenannten „echten Verflechtung“ vor, bei welcher bei wertender Betrachtung der Dritte mit dem Makler identisch oder zu einem erhöhten Grad eng verbunden ist, so ist das Erbringen einer Nachweistätigkeit ausgeschlossen, weil er mit Angabe der Kontaktdaten und der Bezeichnung des Objektes lediglich keinen Dritten, sondern vielmehr eine u. a. aus ihm bestehende Gesellschaft und damit quasi sich selbst benannt hat.
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.01.2013, 2-25 O 322/12
Nachweismakler muss Verkäufer benennen
Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung liegt in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler keine am Kauf interessierten Kunden im Allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers nennen müssen.
Hat sich der Käufer des später erworbenen Grundstückes ohne Mitwirkung des Maklers aufgrund eigener Recherchen im Internet mit dem Verkäufer in Verbindung gesetzt und wird von diesem an den Makler verwiesen, der eine Ortsbesichtigung im Einverständnis mit dem Veräußerer durchführt, so steht dem Makler gegen den Käufer kein Provisionsanspruch zu, da er weder als Nachweismakler noch als Vermittlungsmakler tätig geworden ist.
OLG Koblenz, Beschluss vom 07.01.2014, 3 U 539/13
Doppelmaklerschaft
Die Doppelmaklerschaft ist grundsätzlich zulässig, wenn sie der Makler offenlegt. Hierfür genügt es, wenn Hinweise hierauf im Exposé des Maklers und im notariellen Kaufvertrag enthalten sind.
AG München, Urteil vom 02.07.2010, Az. 121 C 1836/10
Hinweis:
Nach Auffassung anderer Gerichte ist die Doppeltätigkeit nicht in jedem Fall zu offenbaren. Man unterscheidet, ob lediglich Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeiten geschuldet werden.
Die Leistung eines Nachweismaklers
Die Leistung eines Nachweismaklers besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Inhaltlich erfordert der Nachweis so konkrete Angaben – in der Regel Name und Anschrift – zur Person, dass der Auftraggeber ohne Weiteres konkrete Verhandlungen aufnehmen kann. Zudem ist es erforderlich, dass der vom Nachweismakler benannte Vertrags- bzw. Ansprechpartner auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag abzuschließen.
OLG Naumburg, Beschluss vom 29.10.2010, Az. 10 U 14/10
Aus einem gekündigten Makleralleinauftrag wird kein einfacher Maklervertrag
Die Kündigung eines Makleralleinauftrages ist als Beendigung des gesamten Vertragsverhältnisses zu verstehen. Wird die Maklerleistung erst nach der Wirksamkeit der Kündigung erbracht, ist zum (stillschweigenden) Abschluss eines neuen Maklervertrages ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Maklerkunden erforderlich.
OLG Köln, Urteil vom 21.12.2010, Az. 24 U 99/10
Kein Provisionsanspruch aus schlüssig zustande gekommenem Maklervertrag bei Suchauftrag aus dem Angebotsbestand des Maklers
Für das Zustandekommen eines Maklervertrages bedarf es eines auf das konkrete Objekt bezogenen ausdrücklichen Provisionsverlangens des Maklers. Ein solches ist Voraussetzung für die Annahme eines stillschweigend durch die Inanspruchnahme von Maklerleistungen zustande gekommenen Maklervertrages. An das Vorliegen eines solchen Provisionsverlangens sind besondere Anforderungen zu stellen, wenn mit dem Anbieter des Objektes eine Provisionsvereinbarung besteht. Ein sogenannter Maklerrahmenvertrag kommt nur dann zustande, wenn der Interessent dem Makler einen Suchauftrag erteilt, der über dessen Angebotsbestand hinausgeht. Nur dann, wenn der Kunde dem gewerblichen Makler einen über dessen Bestand hinausgehenden Suchauftrag erteilt, genügt die Aufnahme der Maklertätigkeit zur Annahme dieses Angebotes, weil dann der Kunde von einer vom Anbieter des Objektes provisionierten Leistung des Maklers denknotwendig nicht ausgehen kann.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.02.2011, Az. 19 U 268/10
Kausalität der Maklerleistung
Für die für den Provisionsanspruch notwendige Ursächlichkeit zwischen dem Nachweis des Maklers und dem Hauptvertragsschluss spricht eine Vermutung, wenn der Hauptvertragsschluss dem Nachweis in angemessener Zeit nachfolgt. Daher greift die Vermutung dann nicht ein, wenn ein Zeitraum von einem Jahr oder mehr zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluss vergangen ist. Jedoch ist weiterhin erforderlich, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als ein Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat kausal geworden ist. Zerschlägt sich die von dem Makler nachgewiesene Gelegenheit, weil der Auftraggeber den Kaufpreis nicht finanzieren kann und gelingt die Finanzierung erst nach Ablauf von einem Jahr, ohne dass der Makler weitere Bemühungen entfaltet hat, ist der später abgeschlossene Kaufvertrag ohne eine wesentliche Maklerleistung zustande gekommen. Dem Makler steht dann kein Provisionsanspruch mehr zu.
OLG Hamm, Urteil vom 17.01.2011, Az. 18 U 94/10
Stillschweigender Abschluss eines Maklervertrages
Der im Internet-Exposé und im schriftlichen Exposé enthaltene Hinweis auf das Provisionsverlangen des Maklers stellt ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages dar. Nimmt der Kaufinteressent in Kenntnis des Provisionsverlangens Leistungen des Maklers in Anspruch, nimmt er hierdurch das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages an, wodurch der Vertrag zustande kommt. Aus der Formulierung des Provisionsverlangens muss eindeutig hervorgehen, dass die Provision vom Kaufinteressenten verlangt wird.
Soll kein Maklervertrag geschlossen werden, muss der Kaufinteressent unmissverständlich erklären, dass er mit einer Provisionszahlung nicht einverstanden ist. Nimmt er sodann dennoch Maklerleistungen in Anspruch verhält er sich treuwidrig, so dass bei weiterer Inanspruchnahme der Leistung gleichwohl ein Vertrag schlüssig zustande kommt.
LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2011, Az. 316 O 7/11
Hinweis:
Der Bundesgerichtshof verlangt nicht, dass aus der Formulierung des Provisionsverlangens eindeutig hervorgehen muss, dass die Provision vom Kaufinteressenten verlangt wird.
Verlust der Maklerprovision bei vorsätzlich falschem Exposé
Infolge der Übergabe eines wissentlich falsch erstellten Exposés verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch. Erfährt der Makler nach Ausreichung des Exposés an den Kaufinteressenten, dass hierin falsche Angaben enthalten sind, ist er verpflichtet, den Kaufinteressenten hierüber aufzuklären. Andernfalls begeht er eine schwere schuldhafte Verfehlung, der auch Schadensersatzansprüche des Käufers folgen können.
AG Berlin, Urteil vom 15.08.2011, Az. 10 U 47/11
Rückzahlung der Provision bei Anfechtung des Kaufvertrages
Übt der Verkäufer und Auftraggeber des Maklers ein Rücktrittsrecht aus, wobei ihm gleichzeitig ein Anfechtungsgrund zur Seite steht, kann er die an den Makler gezahlte Provision zurückverlangen. Es ist unerheblich, welches seiner Rechte der Verkäufer ausübt, solange daneben ein Recht zur Anfechtung des Kaufvertrages besteht, das aus derselben Fehlerquelle stammt.
OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.12.2011, Az. 3 U 135/11
Neues Provisionsverlangen bei Eigentümerwechsel erforderlich
Der Abschluss eines Maklervertrages erfordert auch dann ein ausdrückliches Provisionsverlangen, wenn dem Kunden das zwischenzeitlich hinsichtlich der Größe und Eigentumsverhältnisse veränderte Grundstück Jahre zuvor provisionspflichtig angeboten wurde.
OLG Frankfurt, Urteil vom 25.03.2011, Az. 19 U 217/10
Kaufpreisabweichung und das Gebot der inhaltlichen Kongruenz
Die inhaltliche Kongruenz kann nicht deshalb verneint werden, weil es zugunsten des Maklerkunden zu einer höheren Abweichung (hier 6%) zwischen dem vom Vertragspartner ursprünglich geforderten und dem schließlich vereinbarten Kaufpreis gekommen ist.
OLG Jena, Urteil vom 06.04.2011, Az. 2 U 862/10
Hinweis:
Der BGH hat eine Abweichung von 15% für provisionsunschädlich gehalten, BGH, NJW 2008, S. 651 ff.
Nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrages. Verlust des Provisionsanspruchs?
Die Entstehung des Maklerhonoraranspruchs ist nicht davon abhängig, dass der Grundstückskaufvertrag auch vollständig vollzogen, insbesondere der Kaufpreis bezahlt wird. Der Makler nimmt nicht teil an denjenigen Risiken, die sich aus der Durchführung oder Erfüllung des Vertrages ergeben. Eine nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrages lässt die Ansprüche aus dem Maklervertrag in der Regel unberührt, sofern der Maklervertrag nichts anderes vereinbart wurde.
OLG Koblenz, Beschluss vom 04.03.2011, Az. 2 U 335/10
Hinweis:
Diese Entscheidung stellt klar, dass der Provisionsanspruch des Maklers bereits mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages verdient ist. Der Makler schuldet nicht die Durchführung des ordnungsgemäß abgeschlossenen Kaufvertrages.
Haftung des Maklers bei fehlerhafter Darstellung eines Verkaufs als problemlos realisierbar
Ein Makler haftet auf Grund einer Beratungspflichtverletzung, wenn er dem Auftraggeber zu einem unvorteilhaften und überstürzten Erwerb einer neuen Immobilie verleitet, wohl er weiß, dass der Auftraggeber diesen Erwerb nur mit dem Verkauf einer anderen Immobilie finanzieren kann und der Makler den objektiv ungesicherten Verkauf der anderen Immobilie als problemlos realisierbar darstellt.
Bei schuldhafter Verletzung einer Beratungspflicht, die zum Abschluss eines Vertrages mit einem Dritten führt, kann der Geschädigte wählen, ob er am Vertrag festhält und nur zusätzliche Vermögenseinbußen ersetzt verlangt, oder ob er den „Schadensersatz“ und die Übertragung der Vorteile aus dem Vertrag geltend macht.
OLG Hamm, Beschluss vom 26.07.2011, Az. 18 W 11/11
Ohne Schaden kein Schadensersatz
Erwirbt ein Maklerkunde eine Immobilie zu einem Kaufpreis unter dem Marktwert, ist ihm insoweit kein vom Makler zu ersetzender Vermögensnachteil (Schaden) entstanden, auch wenn ihm der Makler zuvor – objektiv pflichtwidrig – ein unzutreffendes Baujahr der Immobilie mitgeteilt hatte.
Dem Maklerkunden steht in diesem Fall auch kein Schadenersatzanspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage zu, wenn die Verpflichtung zur Zahlung der Courtage durch den mit dem Immobilienerwerb verbundenen Vorteil ausgeglichen wird, weil der Kaufpreis zuzüglich der Courtage unter dem Marktwert der Immobilie liegt.
OLG Hamm, Urteil vom 29.08.2011 Az. 18 U 25/10
Verlust der Maklerprovision bei vorsätzlich falschem Exposé
Eine Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn tritt dann ein, wenn der Makler durch vorsätzliche oder grob leichtfertige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen des Auftraggebers in erheblicher Weise zuwider handelt.
Darf eine in einem Exposé als „Dachterrasse“ ausgewiesene Fläche tatsächlich nicht genutzt werden und erfährt dies der Makler, muss er den Interessenten im weiteren Verlauf besonders darauf hinweisen.
KG Berlin, Urteil vom 15.08.2011, Az. 10 U 47/11
Eindeutiges Provisionsverlangen in Internetanzeige
In dem Hinweis „Provision 7,14%“ in einer Internetanzeige kann ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten liegen, wenn diese Angabe direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises erfolgt. Diese Angabe kann nicht als Hinweis auf eine Provision des Verkäufers verstanden werden, denn zur Offenbarung einer solchen Vereinbarung ist der Makler nicht verpflichtet und sie widerspricht seinen Interessen.
BGH, Urteil vom 03.05.2012, Az. III ZR 62/11
Maklerprovision bei Angebot durch mehrere Makler
Der vom Makler gelieferte Nachweis einer Kaufgelegenheit muss keineswegs die alleinige oder hauptsächliche Ursache des späteren Vertragsschlusses sein. Eine Zeitspanne von 8 Monaten zwischen erster Besichtigung und Kauf ist für den kausalen (ursächlichen) Zusammenhang der Tätigkeit eines Maklers mit dem Vertragsschluss noch als angemessen zu beurteilen.
Wird eine Immobilie von einem Nachweismakler präsentiert, später von einem Vermittlungsmakler erneut angeboten und kommt es letztlich zu einem Vertragsschluss, hat der erste Makler Anspruch auf seinen Maklerlohn. Wegen der Vorkenntnisse des Kunden kann ein zweiter Makler von vornherein keine eigene provisionspflichtige Nachweistätigkeit entfalten.
OLG Bamberg, Urteil vom 19.08.2011, Az. 6 U 9/11
Hinweis:
Es wird auch vertreten, dass der Vermittlungsmakler sehr wohl auch bei Vorkenntnis des Kunden einen Provisionsanspruch erlangen kann.
Keine Prüfungspflicht des Maklers hinsichtlich des Vorhandenseins der baurechtlichen Genehmigung
Es liegt keine Pflichtverletzung des mit der Vermittlung eines Gebäudes zu Wohnzwecken beauftragten Maklers vor, wenn er eine Überprüfung, ob das vermittelte Objekt baurechtlich als Wohnhaus genehmigt ist, unterlässt. Der Makler ist auch nicht zur Information darüber verpflichtet, dass er Nachforschungen im Hinblick auf eine baurechtliche Genehmigung über den im Exposé und im Grundbuch enthaltenen Angaben hinaus nicht unternommen hat.
BGH, Beschluss vom 30.11.2011, Az. III ZR 50/11
Maklerprovision durch Hinhalten von Interessenten verwirkt
Hält der Makler einen Kaufinteressenten hin, um den Abschluss eines neuen Allein-Makler-Auftrages abzuwarten, so verstößt er damit schwerwiegend gegen seine vertraglichen Pflichten und verwirkt seinen Provisionsanspruch.
OLG Nürnberg, vom 27.05.2011, Az. 2 U 1676/10
Hinweis auf Provision in der Internetanzeige
Bietet der Immobilienmakler in seiner Internetanzeige ein Haus zum Verkauf mit dem Hinweis „Provision 3,75%“, kann dies ein eindeutiges Provisionsverlangen sein.
OLG Hamm, Urteil vom 21.06.2012, Az. 18 U 17/12
Maklerprovision bei Kauf durch den Ehegatten
Der spätere Abbruch der Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer sowie der anschließende Ankauf durch den Ehegatten steht der Ursächlichkeit der Maklertätigkeit nicht entgegen. Die Kongruenz besteht auch dann fort, wenn der Kauf durch den Ehepartner des Maklerkunden zustande kommt. Liegt ein Umgehungsgeschäft vor, kann dies den Makleranspruch nicht zu Fall bringen.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.07.2012, Az. 19 U 78/12
Eindeutiges und ausdrückliches Provisionsverlangen
Der Kaufinteressent einer Immobilie darf, soweit ihm im Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Verkäufer erbringen will. Ohne Weiteres braucht er nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.
Anders ist es, wenn der Makler eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er auch Makler des Kaufinteressenten sein will und deshalb ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellt. Mit der Inanspruchnahme von Diensten kommt dann schlüssig ein Maklervertrag zustande.
OLG Naumburg, Urteil vom 29.06.2012, Az. 10 U 7/12
Provisionsanspruch bei deutlicher Kaufpreisreduzierung
Bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Erwerb liegt in der Regel eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des nachgewiesenen mit dem zustande gekommenen Kaufvertrag vor.
Die Berufung des Maklerkunden in solchen Fällen auf eine fehlende Identität beider Verträge widerspricht regelmäßig den Grundsatz von Treu und Glauben.
OLG Hamm, Urteil vom 21.03.2013, Az. 18 U 133/12
Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision
Macht ein Makler einen Anspruch auf Zahlung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision geltend, so kann diese nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sondern ausschließlich im Rahmen eines Individualvertrages wirksam vereinbart werden.
LG Köln, Urteil vom 17.09.2012, Az. 15 U 324/10
Provisionsanspruch bei Erwerb durch Zwangsversteigerung
Erwirbt der Käufer nach der Inanspruchnahme von Maklerleistungen das Eigentum an der Immobilien nicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung durch Hoheitsakt, schuldet er dem vereinbarten Maklerlohn jedenfalls dann, wenn der Maklervertrag auch für diesen Fall eine Provisionsabrede enthält.
LG Aachen, Urteil vom 13.12.2012, Az. 10 U 271/12
Zustandekommen des Maklervertrages
Ein Maklervertrag kann ausdrücklich oder stillschweigend zustande kommen. Von einem konkludenten Zustandekommen eines Maklervertrages kann nicht ausgegangen werden, wenn der Vortrag des Maklers hinsichtlich der Art und Weise des vermeintlichen Zustandekommens wechselnd und widersprüchlich ist. Eine solche Situation liegt vor, wenn der Makler zunächst behauptet, der Interessent habe als vollmachtloser Vertreter im Namen eines Unternehmens gehandelt, dann vorträgt, seine eigene Maklercourtage sei davon abhängig, dass der Interessent selbst von dem anderen Unternehmen seine Maklercourtage bekomme, und schließlich behauptet, das Versprechen der Maklercourtage sei ohne eine solche Bedingung erfolgt.
OLG Koblenz, Beschluss vom 13.05.2013, Az. 3 U 412/13
Widerrufsrecht bei Abschluss eines Maklervertrages über Internetkontakte?
Die Frage der Anwendbarkeit des Widerrufsrechts gemäß § 312 b BGB auf Maklerverträge stellt eine klärungsfähige Rechtsfrage dar. Sie ist auch klärungsbedürftig, denn sie ist höchstrichterlich nicht entschieden und in der Literatur umstritten.
BGH, Beschluss vom 17.06.2013, Az. 1 BvR 2246/11
Mitursächlichkeit der Leistung des Nachweismaklers
Der Makler verdient seine Provision bereits dann, wenn seine Nachweis- und/oder Vermittlungsleistungen für den Hauptvertragsschluss mit ursächlich ist.
Ausreichend ist somit, wenn der Makler für den Verkäufer einen Inserat schaltet, auf das sich der Makler des Erwerbers meldet und unter Beteiligung des Verkäufermaklers ein Besichtigungstermin mit Verkäufer und Erwerber stattfindet. Damit hat er den Kontakt zwischen Verkäufer und Erwerber hergestellt.
OLG München, Urteil vom 17.04.2013, Az. 3 U 5060/12
Nachweismakler: Kein Provisionsanspruch bei Verflechtung
Ein Makler schuldet entweder eine Nachweis- oder eine Vermittlungstätigkeit. Während die Nachweistätigkeit die Benennung von Gegenstand und Partei eines möglichen Hauptvertrages umfasst, beinhaltet die Vermittlungstätigkeit zudem die Förderung bzw. das Herbeiführen des Abschlusses des Hauptvertrages.
Liegt ein Fall der sogenannten „echten Verflechtung“ vor, bei welcher bei wertender Betrachtung der Dritte mit dem Makler identisch oder zu einem erhöhten Grad eng verbunden ist, so ist das Erbringen einer Nachweistätigkeit ausgeschlossen, weil er mit Angabe der Kontaktdaten und der Bezeichnung des Objektes lediglich keinen Dritten, sondern vielmehr eine u. a. aus ihm bestehende Gesellschaft und damit quasi sich selbst benannt hat.
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.01.2013, 2-25 O 322/12
Nachweismakler muss Verkäufer benennen
Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung liegt in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler keine am Kauf interessierten Kunden im Allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers nennen müssen.
Hat sich der Käufer des später erworbenen Grundstückes ohne Mitwirkung des Maklers aufgrund eigener Recherchen im Internet mit dem Verkäufer in Verbindung gesetzt und wird von diesem an den Makler verwiesen, der eine Ortsbesichtigung im Einverständnis mit dem Veräußerer durchführt, so steht dem Makler gegen den Käufer kein Provisionsanspruch zu, da er weder als Nachweismakler noch als Vermittlungsmakler tätig geworden ist.
OLG Koblenz, Beschluss vom 07.01.2014, 3 U 539/13