BGH, Urt. 19.7.2023 - VIII ZR 229/22

1. Zulässige Miete i.S.v. § 556g Abs. 1 S. 2 BGB ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) ergebende Miete. Die zulässige Miete kann sich auch gem. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB nach der in dem vorangegangenen Mietverhältnis geschuldeten Vormiete ergeben.2. Geschuldete Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Mietpreisbremse unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556g Abs. 1 S. 1, 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen.3. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB ist auch anwendbar, wenn eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überhöht war und sich die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits aus § 556e Abs. 1 S. 1 BGB ergibt (Vor-Vormiete).

BGB §§ 556d Abs. 1, 556e Abs. 1 S. 1, 556g Abs. 1

Das Problem

Trotz Mietpreisbremse kann eine Miete zulässig sein, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, wenn zuvor für die Wohnung mehr gezahlt worden ist. Was ist aber, wenn die Vormiete zu hoch war? Darf dann auf die Miete des Vor-Vormieters abgestellt werden?

Die Vermieterin und der Mieter stritten über die zulässige Miethöhe für eine 38 m² große Wohnung in Berlin. Für die Wohnung gilt seit 1.6.2015 die Mietpreisbremse. Der Mieter hatte die Wohnung im Juli 2017 für eine indexierte Nettokaltmiete von 460 € (ca. 12 €/m²) gemietet. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrug 256 € (6,65 €/m²). Zuvor war die Wohnung Mitte Juni 2015 – kurz nach Einführung der Mietpreisbremse – für eine Nettokaltmiete von 422 € (ca. 11 €/m²) vermietet worden (Vormiete). Davor wiederum waren die Räume seit März 2014 für 380 € (10 €/m²) vermietet (Vor-Vormiete). Im April 2021 rügte der Mieter, die Miethöhe verstoße gegen die Mietpreisbremse. Er verlangt Herabsetzung der Miete auf 281 € (Ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %). Nach Ansicht des LG Berlin lag die maximale Wiedervermietungsmiete im Jahr 2017 bei 380 € und hatte sich aufgrund der Indexmietvereinbarung ab 1.11.2021 auf 400,90 € erhöht.

Die Entscheidung des Gerichts

Die zugelassene Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Aus den §§ 556d ff. BGB ergebe sich aufgrund der geschuldeten Vormiete eine bei Vertragsschluss zulässige Miethöhe von monatlich 380 €, so der BGH. Nur soweit die Nettokaltmiete i.H.v. 80 € darüber hinausgehe, sei die Vereinbarung gem. § 556g Abs. 1 S. 1, 2 BGB unwirksam. Nach § 556g BGB seien Vereinbarungen nur in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB) oder – sollte diese höher sein – in Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) wirksam. Nur der überschreitende Teil der Vereinbarung sei teilunwirksam. Eine nach § 556g Abs. 1 BGB zulässige Miete könne sich auch aus der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB ergeben. Auch wenn § 556g Abs. 1 BGB den Begriff „zulässige Miete“ verwende, der sich entsprechend auch in der Überschrift zu § 556d BGB, nicht aber in der Regelung des § 556e BGB finde, sei als zulässige Miete in diesem Sinne nicht nur die sich aus § 556d Abs. 1 BGB ergebende Miete, sondern auch die nach § 556e BGB aus der geschuldeten Vormiete herzuleitende Miete anzusehen. Denn § 556g Abs. 1 BGB regele einheitlich die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Vorschriften des Unterkapitels. Danach sei vorliegend die zulässige Miete an der Vormiete zu bemessen, die ihrerseits nach § 556g Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB wirksam zwischen den Parteien des Vormietvertrags vereinbart worden war. Auch bei der Beurteilung der Vormiete seien die gleichen Grundsätze anzuwenden. Als geschuldete Vormiete sei die gem. § 556g Abs. 1 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen. Dies gelte auch dann, wenn sich die im Vormietverhältnis zulässige Miethöhe – wie hier – ihrerseits aufgrund einer Anwendung von § 556e Abs. 1 S. 1 BGB, also unter Heranziehung der Vor-Vormiete, bestimme.