BGH, Urt. 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

Kein Angebot einer Alternativwohnung bei Eigenbedarfskündigung

Autor: RiLG Dr. jur. Dr. phil. Andrik Abramenko, Idstein
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 03/2017
Der Vermieter muss dem Mieter nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eine andere Wohnung in demselben Haus oder derselben Wohnanlage anbieten, sofern ihm diese während der Kündigungsfrist zur Verfügung steht. Verletzt er diese Pflicht, wird die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich. Vielmehr zieht diese Pflichtverletzung einen Schadensersatzanspruch in Geld nach sich.

BGH, Urt. v. 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

Vorinstanz: LG München I - 14 S 2969/15

BGB §§ 242, 573 Abs. 2 Nr. 2

Das Problem

Die Mietvertragsparteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung. Die Beklagten hatten 1985 eine 166 qm große Fünfzimmerwohnung von der Rechtsvorgängerin der Klägerin gemietet. Nach der Kündigung v. 30.9.2013 bot die Vermieterin eine weitere, ihr gehörende Wohnung in derselben Liegenschaft mit 76 qm Wohnfläche den Mietern nicht an. Die Räumungsklage blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg. Das AG hielt die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbräuchlichkeit für unwirksam. Die Berufung blieb ohne Erfolg.

Die Entscheidung des Gerichts

Das vom Berufungsgericht zugelassene Rechtsmittel führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Die unterlassene Andienung der Alternativwohnung führt entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs, sondern nur zu einem Schadensersatzanspruch in Geld. Zwar trifft den Vermieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Pflicht, dem Mieter andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnungen anzubieten. Denn er ist verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Dies führt aber nicht zur Rechtsmissbräuchlichkeit der Eigenbedarfskündigung. Vielmehr setzt die Nebenpflicht zum Anbieten einer Alternativwohnung ja gerade eine wirksame Eigenbedarfskündigung voraus.

Eine rechtmäßige Kündigung wegen Eigenbedarfs kann aber nicht deswegen rückwirkend als unzulässige Rechtsausübung zu bewerten sein, weil der Vermieter seine Anbietpflicht verletzt. Denn der Vermieter verstößt nicht schon mit der Kündigung gegen die Rechtsordnung, sondern erst mit der Unterlassung, die Alternativwohnung anzubieten. Insoweit unterscheidet sich diese Verletzung von Nebenpflichten etwa von der Geltendmachung weit überhöhten Wohnbedarfs. Hier ist schon der Ausspruch der Kündigung selbst eine unzulässige Rechtsausübung. Ähnliches gilt für das Festhalten an einer Kündigung trotz Wegfalls des Eigenbedarfs. Zwar ist auch hier die Kündigung ursprünglich wirksam. Nach Wegfall des Eigenbedarfs hält der Vermieter aber an einer bloß formalen Rechtsposition fest.

Die Verletzung der Anbietpflicht kann daher nur Schadensersatzansprüche nach sich ziehen. Diese können aber nicht als Naturalrestitution auf Fortführung des Mietverhältnisses gerichtet sein. Vielmehr kommt nur ein Schadensersatz in Geld in Betracht.



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