LG Kiel, Urt. 28.5.2024 - 1 S 119/23

Rückständige Mieten aus einer Mieterhöhung stehen auch bei späterer Fälligkeit bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs weiterhin dem Veräußerer zu. Eine hierauf gestützte Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist unwirksam.

BGB §§ 133, 535, 536, 558, 566; ZPO §§ 33, 138, 511, 708

Das Problem

Die beklagte Mieterin war von der Voreigentümerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete um 24,65 € monatlich ab dem 1.2.2020 verklagt und verurteilt worden. Noch während des laufenden Berufungsverfahren war die Klägerin am 31.5.2021 durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis eingetreten. Nach rechtskräftiger Verurteilung im April 2022 zahlte die Beklagte zunächst monatlich die erhöhte Miete, nicht aber rückwirkend. Nach Abmahnung durch die Klägerin glich sie die rückständigen Erhöhungsbeträge teilweise aus, jedoch nicht für den Zeitraum vor Eigentumserwerb. Für diesen Zeitraum verlangte sie die Vorlage einer Abtretungserklärung durch den Voreigentümer. Daraufhin erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Das AG Kiel hat der hierauf gestützten Räumungsklage stattgegeben.

Die Entscheidung des Gerichts

Das LG Kiel hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt es aus, eine erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten i.S.d. § 573 BGB liege deswegen nicht vor, weil die rückständigen Mieten nicht der Klägerin, sondern der Voreigentümerin zustehen. Es gelte hier ausnahmsweise nicht das Fälligkeitsprinzip. Vielmehr handele es sich um periodische Leistungen über einen Zeitraum, der sich auf beide Eigentumslagen erstreckt. Daher seien die Interessen aller drei Beteiligter – Mieter, Vermieter und Voreigentümer – abzuwägen. Bei einer rückwirkenden Mieterhöhung sei es aus Wertungsgesichtspunkten nicht überzeugend, den Anspruch dem neuen Eigentümer zuzusprechen, zumal dieser selbst den Rechtsstreit auch geführt hat.

Darüber hinaus führt das LG in seinem Urteil aus, selbst wenn die Zahlungsansprüche der Klägerin zustehen würden, wäre die Kündigung mangels Erheblichkeit der Pflichtverletzung unwirksam. Da die Beklagte nach Zustellung der Abmahnung einen Teilbetrag zahlte und im Übrigen eine Abtretungserklärung verlangte, stehe fest, dass sie grundsätzlich zur Zahlung bereit sei und somit ihr Fehlverhalten nicht fortsetzen wolle. Auch ein Verschulden treffe die Beklagte wegen der bisweilen unklaren Rechtslage nicht.