Fogging: Wer zahlt den Schaden?

Die genaue Ursache des Fogging ist bis heute nicht abschließend geklärt. Bei diesem Phänomen kommen wohl mehrere Faktoren zusammen. Höchstwahrscheinlich spielen chemische Ausdünstungen und Stäube aus Materialien eine Rolle, die bei der Renovierung und Neueinrichtung von Wohnungen zur Anwendung kommen. Frische Farben und Lacke können chemische Ausdünstungen verursachen, Gase können aus Schaumstoffen oder Styropor, beispielsweise aus Dämmstoffen, austreten. Neue Teppichböden geben ebenso wie Laminatfußböden chemische Stoffe an die Raumluft ab. Besonders hoch ist die Konzentration all dieser Stoffe in der Wohnungsluft im Winter, weil dann wenig gelüftet und besonders viel geheizt wird. Gerade in der Umgebung heißer Rohrleitungen und über Heizkörpern steigt die mit Schadstoffen belastete Luft nach oben. Deshalb sind dort besonders oft die Ablagerungen zu finden.

Auch der Bundesgerichtshof hat sich bereits mit dem Problem beschäftigt. Eine Mieterin in einem Berliner Mehrfamilienhaus hatte zunächst in Küche, Bad und Wohnräumen ein wenig Schwarzstaub gesehen - kaum der Rede wert. Nach einiger Zeit aber weiteten sich die Ablagerungen massiv aus und erfassten am Ende alle Wände und Decken der Wohnung. Die Mieterin sah darin einen Sachmangel der Mietwohnung und forderte vom Vermieter dessen Beseitigung. Als dieser nichts unternahm, verlangte sie einen Vorschuss auf die Kosten, um selbst einen Handwerker beauftragen zu können. Der Kostenvoranschlag einer Fachfirma belief sich auf 5.400 Euro. Auf diesen Betrag verklagte sie letztendlich ihren Vermieter.

Der Bundesgerichtshof betonte, dass die Schwarzstaubablagerungen ein Mangel der Mietsache seien. Damit sei für ihre Beseitigung zunächst der Vermieter verantwortlich – ganz unabhängig davon, in wessen Verantwortungsbereich der Mangel entstanden sei. Nur wenn eindeutig der Mieter an der Entstehung des Sachmangels schuld sei, wäre die Rechtslage anders.

Im verhandelten Fall kam als Schadensursache eine Renovierung der Wohnung durch die Mieterin in Frage. Diese hatte einen neuen handelsüblichen Teppichboden verlegt. Außerdem hatte sie die Wände mit handelsüblicher Farbe gestrichen und im Winter fleißig mit scharfen Reinigungsmitteln die Fenster geputzt. Laut Gericht hatten diese Tätigkeiten wahrscheinlich zum Fogging geführt. Sie bewegten sich jedoch im Bereich der normalen, vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung. Die Wohnung selbst sei durch die Mieterin nicht verändert worden. Daher könne man ihr die unerwarteten Folgen nicht vorwerfen. Der Bundesgerichtshof gestand der Mieterin den für die Mängelbeseitigung notwendigen Geldbetrag zu (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 271/07).

Die oben wiedergegebene Entscheidung änderte die Rechtsprechung. Zuvor waren die Gerichte meist der Ansicht, dass der Mieter für die Beseitigung der Ablagerungen selbst zahlen müsse, sofern er das verdächtige Baumaterial im Rahmen einer Renovierung selbst eingebaut hatte.

Nach der Ansicht des Bundesgerichtshofes gilt nun: Hat sich die Renovierung im üblichen Rahmen bewegt und wurden handelsübliche Materialien benutzt, muss der Vermieter den Schwarzstaub auf seine Kosten beseitigen. Wenn er dies nach entsprechender Aufforderung unterlässt, ist eine Mietminderung möglich. Falls der Mieter jedoch zusätzlich Schadenersatz einfordern möchte – etwa für schwarz bestäubte Möbel – muss er beweisen, dass die Schadensursache aus dem Einflussbereich des Vermieters kommt. Dazu wird in der Regel ein teures Sachverständigengutachten erforderlich sein.

Manchmal hilft gegen derartige Probleme ein einfaches Mittel: viel Lüften, insbesondere nach dem Einsatz von Chemie, Farben, Lacken und Klebstoffen. Dies dient auch der Gesundheit der Bewohner. Bei Streit um Ablagerungen von Schwarzstaub bzw. Fogging kann ein Fachanwalt für Mietrecht helfen und im konkreten Fall prüfen, welche Chancen vor Gericht bestehen.