Mietminderung – wann darf die Miete reduziert werden?

Hat eine Mietwohnung bestimmte Mängel, darf der Mieter die Miete mindern, also reduzieren. Dies ist jedoch von einigen Voraussetzungen abhängig, und man kann die Miete auch nicht beliebig herabsetzen.

Gibt es in einer Mietwohnung beispielsweise kein Warmwasser mehr oder fällt im Winter die Heizung aus, kann der Mieter die Miete mindern. Die Gerichte gestehen Mietern in solchen Fällen unterschiedlich hohe Mietminderungsquoten zu – je nachdem, wie sehr die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt wird. In Presse und Internet wird Mietern immer wieder nahegelegt, die Miete zu mindern – als wäre dies eine gute Methode, um an das Geld für den nächsten Urlaub zu kommen. Aber: Eine Mietminderung ist an bestimmte gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Wer sie unberechtigt vornimmt, riskiert die Kündigung seines Mietvertrages.

Was versteht man unter einer Mietminderung?

Eine Mietminderung ist die Reduzierung der Miete für einen begrenzten Zeitraum durch den Mieter. Das Mietrecht regelt die Mietminderung in § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Vorschrift besagt, dass eine Mietminderung vorgenommen werden kann, wenn die Wohnung bei Überlassung an den Mieter einen Mangel gehabt hat, der ihre Nutzbarkeit zum vertraglich vereinbarten Zweck (nämlich: Wohnen) beeinträchtigt. Dies gilt auch, wenn ein Mangel während der Mietzeit entsteht. Sinn der Mietminderung ist in erster Linie, den Vermieter unter Druck zu setzen, damit dieser seiner Pflicht nachkommt, die Mieträume in einem benutzbaren und vertragsgemäßen Zustand zu halten und dem Mangel möglichst schnell abzuhelfen. Das Minderungsrecht besteht nur für den Zeitraum, in dem der Mangel tatsächlich bestanden hat. Die gesetzlichen Regelungen über die Mietminderung können nicht durch vertragliche Absprachen zum Nachteil des Mieters abgeändert werden.

Wann liegt ein Mangel der Wohnung vor?

Ein Mangel liegt vor, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung zum Wohnen beeinträchtigt ist. Klassisches Beispiel für einen Sachmangel der Mietwohnung ist die defekte Heizung im Winter. Auch undichte Fenster, durch die es zieht, sind ein Mangel – ebenso erheblicher Schimmelbefall oder Ungeziefer. Auch das Fehlen einer Eigenschaft, die der Vermieter vertraglich zugesichert hat, wird als Sachmangel behandelt. Hat der Vermieter zum Beispiel vor dem Einzug zugesagt, dass er die Fenster zur Straße hin durch Schallschutzfenster austauschen oder einen neuen E-Herd liefern lassen will, und passiert dies nicht, fehlt eine zugesicherte Eigenschaft.
Daneben gibt es auch noch sogenannte rechtliche Mängel.

Was versteht man unter Rechtsmängeln?

Manche Mängel betreffen die rechtlichen Verhältnisse der Wohnung. So ist es denkbar, dass eine Wohnung doppelt vermietet wurde und zwei Mieter einziehen wollen. Oder der Vormieter weigert sich auszuziehen. Vielleicht hat der Vormieter auch die Wohnung längst verlassen, aber sein Untermieter ist noch da. In allen diesen Fällen liegt ein Rechtsmangel vor, und auch der kann zur Mietminderung berechtigen. Denn schließlich kann der Mieter die Wohnung nicht nutzen, wenn jemand anderer sich daran Rechte anmaßt.

Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?

Keine Mietminderung ist möglich bei Schäden, die der Mieter schon bei Vertragsabschluss gekannt hat oder die ganz offensichtlich waren, so dass sie jeder bei der Besichtigung hätte erkennen können.

Was ist, wenn der Vermieter für den Mangel nichts kann?

Es ist unwichtig, ob der Vermieter etwas dafür kann: Auch durch Lärm einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück kann die Nutzbarkeit einer Wohnung so stark beeinträchtigt werden, dass eine Mietminderung möglich ist. Bei Lärm von außen gibt es allerdings einige Besonderheiten. Siehe:
Link zu Mietminderung bei Verkehrslärm

Wann ist ein Mangel erheblich?

Eine Mietminderung kann nur bei einem erheblichen Mangel gelted gemacht werden. Keine erheblichen Mängel sind Bagatellschäden, wie eine defekte Glühbirne im Treppenhaus oder ein tropfender Wasserhahn. Wann ein Mangel erheblich ist, richtet sich nach dem jeweiligen Gebäude und dessen Zustand. An einen Neubau werden andere Anforderungen gestellt als an einen Altbau, an ein Bauernhaus andere als an ein Loft in der Stadt. Auch der Preisstandard der Wohnung spielt natürlich eine Rolle. Kondenswasserflecken auf einem Parkettboden rechtfertigen keinen Anspruch auf eine Mietminderung, so das Amtsgericht München (Aktenzeichen 474 C 2793/12). Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass es sich hier um eine rein optische Beeinträchtigung und eine nur unerhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit handele.

Warum muss man dem Vermieter Mängel melden?

Eine Grundvoraussetzung für eine Minderung ist, dass der Mieter auftretende Mängel während des laufenden Mietverhältnisses sofort dem Vermieter mitteilt und ihm so Gelegenheit zur Lösung des Problems gibt. Unterlässt er die unverzügliche Mängelmeldung, kann er sich sogar selbst schadensersatzpflichtig machen, falls durch das Nichtstun weitere Schäden an der Wohnung entstehen.

Wie geht man bei Mängeln vor?

Mieter müssen den Mangel dem Vermieter unverzüglich mitteilen. Parallel sollten sie auch Abhilfe innerhalb eines angemessenen Zeitraumes verlangen. Die Mängelmeldung alleine reicht nicht aus. Wie lang dieser Zeitraum ist, hängt vom Mangel und von der Dringlichkeit ab – der Vermieter muss aber die realistische Chance haben, etwas zu unternehmen, den Schaden zu inspizieren und Handwerkertermine zu vereinbaren. Passiert innerhalb der gesetzten Frist nichts, können sie die Miete mindern. Die Mietminderung sollte in einem Schreiben erklärt und begründet werden. Es ist ratsam, auch die Mängelmeldung und die Abhilfeforderung so vorzunehmen, dass man sie später beweisen kann – also schriftlich und per Einschreiben.

Was passiert, wenn ich die Mietminderung verspätet geltend mache?

Das Recht auf Mietminderung verjährt nicht, solange der Mangel vorhanden ist. Beispiel: Eine Mieterin im bisherigen obersten Stockwerk beklagte sich nach einem Dachgeschossausbau über die mangelhafte Trittschalldämmung. Der Vermieter unternahm nichts, im Dachgeschoss zogen sehr leise Bewohner ein, auch die Mieterin unternahm nichts weiter. Nach einem Mieterwechsel in der DG-Wohnung litt die Mieterin jedoch unter erhöhter Trittschall-Belastung. Der Bundesgerichtshof gestand ihr eine Mietminderung zu (Urteil vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09).

Was passiert, wenn ich den Schaden selbst verursacht habe?

Hat der Mieter selbst den Schaden angerichtet, der die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt, kann er keine Mietminderung geltend machen. Trägt er eine Teilschuld, kann er die Miete auch nur teilweise mindern.

Wie hoch darf die Minderung sein?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels. Die oft veröffentlichten Mietminderungstabellen sind nur in Grenzen hilfreich, da jedes Gericht anders entscheiden kann und immer der individuelle Fall zu betrachten ist. Mieter gehen ein hohes Risiko ein, wenn sie die Minderung zu hoch ansetzen: Eine ungerechtfertigte Minderung stellt einen Mietausfall dar, der eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Dies ist möglich, sobald der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten kalt im Rückstand ist oder an zwei aufeinander folgenden Terminen einen erheblichen Teil der Miete nicht bezahlt.

Was ist bei energetischen Sanierungen zu beachten?

Beruht der Mangel der Mietwohnung auf einer energetischen Sanierung (zum Beispiel Lärm und Dreck infolge Bauarbeiten für eine neue Wärmedämmung), kann die Miete in den ersten drei Monaten der Beeinträchtigung nicht gemindert werden. Durch diese Regelung möchte der Gesetzgeber energetische Sanierungen fördern, für die Mieter liegt der langfristige Vorteil in Einsparungen bei den Heizkosten.

Wenn es kein warmes Wasser gibt

Gibt es in einer Mietwohnung kein warmes Wasser, ist ein erheblicher Sachmangel vorhanden. Das Amtsgericht Köln beschäftigte sich mit einem Fall, in dem die Warmwasserversorgung bestenfalls mangelhaft war – zwischen 7 Uhr morgens und 22 Uhr abends gab es Warmwasser bis 40 Grad Celsius – in der übrigen Zeit war kalt duschen angesagt. Das Kuriose daran: Hier handelte es sich nicht um einen spontanen Defekt am Heizsystem, sondern um einen Dauerzustand, den der offenbar abgehärtete Vermieter im Mietvertrag verankert hatte. Die Mieterin wollte sich aber damit nicht abfinden: Ihre Söhne mussten nämlich bereits deutlich vor 7 Uhr aufstehen, um zur Arbeit zu gehen, und wollten dort gerne frisch geduscht erscheinen.

Mängel können nicht vertraglich vereinbart werden

Man könnte nun auf die Idee kommen, dass hier keine Mietminderung möglich war, da die Mieterin ja von vornherein gewusst hatte, was im Mietvertrag stand. Dem war aber nicht so. Das Gericht stellte klar, dass die Warmwasserversorgung einer Mietwohnung rund um die Uhr und das ganze Jahr über in Betrieb zu sein und 40 bis 50 Grad Celsius warmes Wasser zu liefern hat. Dies gehört nun einmal zum normalen Wohnen dazu und wurde bereits 1987 vom Amtsgericht München entschieden. Der Mieterin wurde eine Mietminderung von 7,5 Prozent zugesprochen. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag war unwirksam (Amtsgericht Köln, Urteil vom 24.4.1995, Az. 206 C 251/94).

Praxistipp

Mieter sollten die Mietmängel zu Beweiszwecken am besten dokumentieren. Art, Tag und Dauer des Mietmangels und dessen Auswirkungen sollten schriftlich festgehalten werden, Beweismittel wie Fotos, Tonaufzeichnungen oder Zeugen gesichert werden.
Bei der Geltendmachung einer Mietminderung ist die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht zu empfehlen, da dieser insbesondere die Höhe der angemessenen Mietminderung anhand der Rechtsprechung beurteilen kann.

(Wk)