Mietminderung – wann darf die Miete reduziert werden?

Eine Mietminderung ist eine Reduzierung der Miete für einen begrenzten Zeitraum durch den Mieter. Geregelt ist sie in § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach dieser Vorschrift kann eine Mietminderung erfolgen, wenn die Wohnung bei Übergabe an den Mieter einen Mangel hatte, der ihre Nutzbarkeit zum vertraglich vereinbarten Zweck (nämlich: Wohnen) beeinträchtigt – oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Der Sinn einer Mietminderung ist in erster Linie, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser seine Pflicht erfüllt, die Mietwohnung in einem benutzbaren und vertragsgemäßen Zustand zu halten und das Problem möglichst schnell zu lösen. Deswegen darf die Miete auch nur in dem Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel tatsächlich besteht.

Eine Wohnung ist mangelhaft, wenn ihre Nutzbarkeit zum Wohnen beeinträchtigt ist. Ein klassisches Beispiel für einen Sachmangel der Mietwohnung ist eine defekte Heizung im Winter. Aber auch undichte Fenster, durch die es zieht, sind ein Mangel – ebenso wie erheblicher Schimmelbefall oder Ungeziefer.

Als Sachmangel gilt aber auch das Fehlen einer Eigenschaft, die der Vermieter vertraglich zugesichert hat. Hat Ihnen als Mieterin oder Mieter also Ihr Vermieter zum Beispiel vor dem Einzug fest zugesichert, dass er die Fenster zur Straße hin durch Schallschutzfenster ersetzen oder den uralten E-Herd austauschen lassen wird? Wenn dies dann nicht passiert, fehlt der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft.

Eine Mietwohnung kann außer Sachmängeln aber auch rechtliche Mängel haben.

Nicht nur Gegenstände können mangelhaft sein ("Sachmängel"), sondern auch die rechtlichen Verhältnisse einer Mietwohnung. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Wohnung doppelt vermietet wurde und nun zwei Mieter einziehen möchten. Oder wenn sich der Vormieter weigert, die Wohnung zu verlassen. Vielleicht ist auch der Vormieter längst ausgezogen, aber sein Untermieter ist noch da. All dies sind Rechtsmängel, die Mieter ebenfalls zur Mietminderung berechtigen können. Denn: Obwohl es einen unterschriebenen Mietvertrag gibt, kann der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen, weil sich jemand anders daran Rechte anmaßt.

Nicht stattfinden kann eine Mietminderung bei Schäden, die der Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrages gekannt hat oder die so offensichtlich waren, dass sie jeder schon bei der Besichtigung hätte sehen müssen. Bei einer Wohnungsbesichtigung gilt also: genau hinschauen. Wenn nötig, sollte man mit dem Vermieter eine nachweisbare Vereinbarung über die Behebung der Mängel vor dem Einzug treffen.

Für eine Mietminderung ist es grundsätzlich nicht wichtig, ob der Vermieter etwas dafür kann. Es kommt dabei immer auf den Einzelfall an. Wichtig ist, dass es sich um eine erhebliche Beeinträchtigung handelt. Mieter können ihre Miete auch dann nicht mindern, wenn zum Beispiel eine Lärmquelle außerhalb des Hauses (Hauptverkehrsstraße, Baustelle) bereits bei ihrem Einzug vorhanden war.
Hat der Mieter oder die Mieterin den Schaden selbst verursacht, ist eine Mietminderung ebenfalls ausgeschlossen. Haben die Mieter eine Teilschuld, können sie die Miete auch nur teilweise mindern.

Umfeldmängel sind Mängel außerhalb des Mietobjekts oder des Hauses, die trotzdem die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigen. Dabei geht es hauptsächlich um Lärm – beispielsweise von benachbarten Baustellen oder Straßen.

Lange ging man davon aus, dass Mieter auch bei solchen Umfeldmängeln ohne Weiteres die Miete mindern konnten. Dies haben manche Gerichte mit einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung begründet: Beim Einzug war die Wohnung noch ruhig, daher waren sich beide Seiten (hypothetisch) einig, dass dies auch so zu bleiben hat. Die ruhige Lage war also gewissermaßen eine zugesicherte Eigenschaft der Wohnung. Wenn diese nachträglich entfiel, konnte die Miete gemindert werden.

Der Bundesgerichtshof hat dieser Argumentation jedoch Ende 2021 eine Absage erteilt. Dabei ging es um eine Baustelle auf einem Nachbargrundstück, die laut Behauptung der Mieter eine erhebliche Belastung mit Staub und Lärm erzeugte. Der Bundesgerichtshof betonte, dass man in solchen Fällen nicht generell von einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung ausgehen könne.
Lärm und andere Immissionen von außerhalb des Mietgrundstücks seien zumindest dann kein Sachmangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter selbst verpflichtet sei, diese Beeinträchtigung seines Grundstücks ohne Abwehrmöglichkeit hinzunehmen. Ein solcher Fall könne vorliegen, wenn die Beeinträchtigungen ortsüblich oder nur unwesentlich seien.

Das Gericht der Vorinstanz habe nicht genauer geprüft, ob die Beeinträchtigungen der Wohnung erhebliche Ausmaße gehabt hätten oder ortsüblich gewesen seien. Das Verfahren wurde daher zur weiteren Prüfung dieser Umstände an die Vorinstanz zurückverwiesen (Urteil vom 24.11.2021, Az. VIII ZR 258/19).

Eine Mietminderung setzt voraus, dass der Mangel erheblich ist. Als nicht erheblich gelten zum Beispiel Bagatellschäden wie eine defekte Glühbirne im Treppenhaus oder ein tropfender Wasserhahn im Bad.
Ob ein Mangel erheblich ist, hängt vom einzelnen Haus und dessen Zustand ab. Dabei stellt man an einen Neubau andere Anforderungen als an einen Altbau und an ein altes Bauernhaus andere als an ein Loft in der Innenstadt. Nicht zuletzt spielt auch der Preisstandard der Wohnung eine Rolle.

Ein Beispiel: Kondenswasserflecken auf einem Parkettboden rechtfertigen keine Mietminderung. Dies entschied das Amtsgericht München (Az. 474 C 2793/12). Dem Gericht zufolge sind solche Flecken nur eine optische Beeinträchtigung. Die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung schränken sie nicht erheblich ein.

Entsteht ein Mangel während des laufenden Mietverhältnisses, setzt eine Mietminderung voraus, dass der Mieter diesen sofort dem Vermieter mitteilt. So bekommt dieser Gelegenheit, Abhilfe zu schaffen. Wenn der Mieter jedoch die unverzügliche Mängelmeldung unterlässt, kann er sich sogar selbst schadensersatzpflichtig machen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn durch zu langes Abwarten Folgeschäden an der Wohnung entstehen. Dies kommt immer wieder, zum Beispiel bei Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen, vor.

Mieter müssen dem Vermieter einen Mangel unverzüglich melden. Gleichzeitig sollten sie verlangen, dass der Vermieter dem Mangel innerhalb eines angemessenen Zeitraumes abhilft. Die Mängelmeldung allein reicht nicht aus.

Wie lange dieser angemessene Zeitraum dauert, hängt vom Mangel und von der Dringlichkeit ab. Der Vermieter muss in jedem Fall eine realistische Chance haben, den Schaden zu inspizieren und Handwerkertermine zu vereinbaren. Passiert innerhalb der gesetzten Frist nichts, können die Mieter die Miete mindern. Die Mietminderung sollten sie in einem Schreiben erklären und begründen. Empfehlenswert ist es, die Mängelmeldung und die Abhilfeforderung so durchzuführen, dass man sie später auch beweisen kann – also schriftlich und per Einschreiben.

Das Recht auf Mietminderung verjährt nicht, solange der Mangel noch besteht. Beispiel: Eine Mieterin im bisher obersten Stockwerk bemängelte nach einem Dachgeschossausbau die mangelhafte Trittschalldämmung. Der Vermieter reagierte nicht. Zunächst zogen sehr leise Mieter ins neue Dachgeschoss ein. Dies änderte sich jedoch nach einem Mieterwechsel. Nun litt die Mieterin darunter unter erhöhter Trittschall-Belastung. Der Bundesgerichtshof sah ihre Mietminderung als berechtigt an (Urteil vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09).

Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab. Die häufig veröffentlichten Mietminderungstabellen sind nur begrenzt hilfreich. Jedes Gericht kann anders entscheiden. Auch sind die Umstände der einzelnen Fälle unterschiedlich. Wichtig: Mieter gehen ein hohes Risiko ein, wenn sie ihre Minderung zu hoch ansetzen. Eine ungerechtfertigte Minderung führt zu einem Mietrückstand. Dieser rechtfertigt ab einer gewissen Höhe eine fristlose Kündigung des Mietvertrages. Dazu kann es kommen, wenn der Mieter mit mehr als zwei Netto-Monatsmieten im Rückstand ist oder an zwei aufeinander folgenden Terminen einen erheblichen Teil der Miete nicht bezahlt hat.

Wenn der Mangel auf einer energetischen Sanierung beruht (zum Beispiel Lärm und Dreck durch Bauarbeiten für eine neue Wärmedämmung), dürfen Mieter ihre Miete in den ersten drei Monaten der Beeinträchtigung nicht mindern. Dadurch will der Gesetzgeber energetische Sanierungen fördern. Ein möglicher Vorteil auf lange Sicht ist die Einsparung von Heizkosten.

Vermieter können die gesetzlichen Vorgaben über die Mietminderung nicht durch eine Regelung im Mietvertrag zu ihren Gunsten abändern. Eine solche Vereinbarung wäre unwirksam.

Beispiel: Gibt es in einer Mietwohnung kein warmes Wasser, ist dies ein erheblicher Sachmangel. Das Amtsgericht Köln befasste sich mit einem Fall unzureichender Warmwasserversorgung – zwischen 7 Uhr morgens und 22 Uhr abends gab es Warmwasser bis 40 Grad Celsius, in der übrigen Zeit blieb das Wasser kalt. Allerdings handelte es sich nicht um einen technischen Defekt, sondern um einen Dauerzustand. Der wohl recht abgehärtete Vermieter hatte diesen sogar im Mietvertrag verankert. Damit wollte sich die Mieterin jedoch nicht abfinden: Ihre Söhne mussten früh aufstehen und wollten frisch geduscht zur Arbeit gehen.

Hier könnte man nun auf die Idee kommen, dass eine Mietminderung nicht möglich war, weil die Mieterin ja von Anfang an gewusst hatte, was im Mietvertrag stand. Das Gericht erklärte jedoch, dass die Warmwasserversorgung einer Mietwohnung rund um die Uhr und das ganze Jahr über in Betrieb sein und 40 bis 50 Grad Celsius warmes Wasser liefern müsse. Dies gehöre zur normalen Nutzung einer Mietwohnung. Das Gericht billigte der Mieterin hier eine Mietminderung von 7,5 Prozent zu. Die kreative Klausel im Mietvertrag betrachtete es als unwirksam (Amtsgericht Köln, Urteil vom 24.4.1995, Az. 206 C 251/94).

Mieter sollten vorhandene Mängel zu Beweiszwecken dokumentieren. So sollte man Art, Tag und Dauer des Mangels und dessen Auswirkungen schriftlich festhalten. Wichtig sind Beweismittel wie Fotos oder Zeugen. Bei der Geltendmachung einer Mietminderung ist die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht zu empfehlen. Dieser kann prüfen, ob eine Mietminderung berechtigt ist und in welcher Höhe sie angemessen ist.