Mietminderung – wann darf die Miete reduziert werden?

Wenn eine Mietwohnung bestimmte Mängel hat, darf der Mieter die Miete mindern, also herabsetzen. Dafür müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein. Die Miete ist auch nicht beliebig herabsetzbar.

Wenn es in einer Mietwohnung zum Beispiel kein Warmwasser mehr gibt oder im Winter die Heizung ausfällt, können deren Mieter die Miete mindern. Die Gerichte gestehen den Mietern allerdings sehr unterschiedlich hohe Mietminderungsquoten zu. Diese hängen davon ab, wie sehr die Nutzbarkeit der Wohnung durch den jeweiligen Mangel beeinträchtigt ist. Artikel in Presse und Internet legen Mietern immer wieder nahe, die Miete zu mindern – als wäre dies eine gute Methode, um Geld für den nächsten Urlaub zu sparen. Aber: Eine Mietminderung ist an bestimmte gesetzliche Voraussetzungen gebunden. Eine unberechtigte Minderung der Miete kann zur Kündigung des Mietvertrages führen. Ein solcher Schritt sollte also gut überlegt sein.

Was versteht man unter einer Mietminderung?

Unter einer Mietminderung versteht man die Reduzierung der Miete für einen begrenzten Zeitraum durch den Mieter. Gesetzlich geregelt ist diese in § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Vorschrift besagt, dass eine Mietminderung stattfinden kann, wenn die Wohnung bei Überlassung an den Mieter einen Mangel hatte, der ihre Nutzbarkeit zum vertraglich vereinbarten Zweck (nämlich: Wohnen) beeinträchtigt.
Dies gilt genauso, wenn ein Mangel erst während der Mietzeit entsteht. Der Sinn einer Mietminderung ist hauptsächlich, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser seiner Pflicht nachkommt, die Mieträume in einem benutzbaren und vertragsgemäßen Zustand zu halten und dem Problem möglichst schnell abzuhelfen. Die Miete mindern kann man nur für den Zeitraum, in dem der Mangel wirklich bestanden hat.

Wann liegt ein Mangel der Wohnung vor?

Eine Wohnung ist mangelhaft, wenn ihre Nutzbarkeit zum Wohnen beeinträchtigt ist. Das klassische Beispiel für einen Sachmangel der Mietwohnung stellt die defekte Heizung im Winter dar. Aber auch undichte Fenster, durch die es zieht, sind ein Mangel, oder erheblicher Schimmelbefall oder Ungeziefer.
Als Sachmangel der Mietwohnung gilt auch das Fehlen einer Eigenschaft, die der Vermieter vertraglich zugesichert hat. Hat der Vermieter dem Mieter also beispielsweise vor dem Einzug fest zugesagt, dass er die Fenster zur Straße hin durch Schallschutzfenster ersetzen oder den uralten E-Herd gegen einen neuen austauschen lassen wird und hält er sich nicht daran, fehlt der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft.
Neben Sachmängeln gibt es aber auch rechtliche Mängel der Mietwohnung.

Was versteht man unter Rechtsmängeln?

Auch die rechtlichen Verhältnisse einer Mietwohnung können mangelhaft sein. Es ist zum Beispiel denkbar, dass eine Wohnung doppelt vermietet wurde und nun zwei Mieter einziehen möchten. Oder der Vormieter weigert sich, die Wohnung zu verlassen. Vielleicht ist der Vormieter auch längst ausgezogen, aber sein Untermieter ist noch da. In all diesen Fällen handelt es sich um einen Rechtsmangel, der den Mieter ebenfalls zur Mietminderung berechtigen kann. Denn schließlich kann der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen, wenn sich jemand anders daran Rechte anmaßt.

Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?

Keine Chance auf Mietminderung gibt es bei Schäden, die der Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrages gekannt hat oder die so offensichtlich waren, dass jeder sie bei der Besichtigung hätte erkennen können. Hier heißt es also bei einer Wohnungsbesichtigung: Genau Hinschauen und ggf. mit dem Vermieter eine nachweisbare Vereinbarung über die Behebung der Mängel treffen.

Was ist, wenn der Vermieter für den Mangel nichts kann?

Für die Mietminderung ist es unwichtig, ob der Vermieter etwas dafür kann: Auch der Lärm einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück kann die Nutzbarkeit einer Wohnung so stark beeinträchtigen, dass eine Mietminderung möglich ist. Aber: Hier kommt es immer auf den Einzelfall an. Es muss sich schon um eine erhebliche Beeinträchtigung handeln. Auch können Mieter nicht die Miete mindern, wenn die Baustelle schon bei ihrem Einzug vorhanden war.
Hat der Mieter selbst den Schaden angerichtet, der die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt, kann er keine Mietminderung geltend machen. Trägt er eine Teilschuld, kann er die Miete auch nur teilweise mindern.

Wann ist ein Mangel erheblich?

Eine Mietminderung kann nur erfolgen, wenn der Mangel erheblich ist. Keine erheblichen Mängel sind beispielsweise Bagatellschäden, wie eine defekte Glühbirne im Treppenhaus oder ein tropfender Wasserhahn im Bad.
Wann ein Mangel erheblich ist, hängt vom jeweiligen Gebäude und dessen Zustand ab. So werden an einen Neubau andere Anforderungen gestellt als an einen Altbau und an ein altes Bauernhaus andere als an ein Loft in der Innenstadt. Auch der Preisstandard der Wohnung spielt immer eine Rolle.
Beispiel: Bei Kondenswasserflecken auf einem Parkettboden ist keine Mietminderung gerechtfertigt. Dies entschied das Amtsgericht München (Az. 474 C 2793/12). Dem Gericht zufolge sind solche Flecken nur eine optische Beeinträchtigung und schränken die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht erheblich ein.

Warum muss man dem Vermieter Mängel melden?

Der Mieter kann eine Mietminderung nur dann geltend machen, wenn er während des laufenden Mietverhältnisses auftretende Mängel sofort dem Vermieter mitteilt und ihm auf diese Weise Gelegenheit gibt, Abhilfe zu schaffen. Wenn er jedoch die unverzügliche Mängelmeldung unterlässt, kann er sich sogar selbst schadensersatzpflichtig machen - zumindest dann, wenn durch Abwarten weitere Schäden an der Wohnung entstehen. Dies ist besonders oft bei Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen der Fall.

Wie geht man bei Mängeln vor?

Zunächst einmal müssen Mieter einen Mangel unverzüglich dem Vermieter mitteilen. Parallel dazu sollten sie verlangen, dass dem Mangel innerhalb eines angemessenen Zeitraumes abgeholfen wird. Eine Mängelmeldung allein reicht nicht aus.
Wie lang ein angemessener Zeitraum ist, hängt vom Mangel und von der Dringlichkeit ab. Der Vermieter muss jedoch eine realistische Chance haben, den Schaden zu inspizieren und Handwerkertermine zu vereinbaren. Passiert innerhalb der gesetzten Frist nichts, können die Mieter die Miete mindern. Diese Mietminderung sollten sie in einem Schreiben erklären und begründen. Empfehlenswert ist es, bereits die Mängelmeldung und die Abhilfeforderung so durchzuführen, dass sie später auch beweisbar ist – also schriftlich und per Einschreiben.

Was passiert, wenn ich die Mietminderung verspätet geltend mache?

Das Recht auf Mietminderung verjährt nicht, solange der Mangel noch besteht. Beispiel: Eine Mieterin im bisher obersten Stockwerk bemängelte nach einem Dachgeschossausbau die mangelhafte Trittschalldämmung. Der Vermieter unternahm nichts dagegen. Zunächst zogen ins neue Dachgeschoss sehr leise Bewohner ein. Nach einem Mieterwechsel in der DG-Wohnung änderte sich dies jedoch und die Mieterin darunter litt unter erhöhter Trittschall-Belastung. Der Bundesgerichtshof erklärte ihre Mietminderung für berechtigt (Urteil vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09).

Wie hoch darf die Minderung sein?

Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab. Die häufig veröffentlichten Mietminderungstabellen sind nur begrenzt hilfreich, da jedes Gericht anders entscheiden kann und die Umstände in jedem Fall anders sind. Mieter gehen ein hohes Risiko ein, wenn sie ihre Minderung zu hoch ansetzen. Eine ungerechtfertigte Minderung kann als Mietrückstand gewertet werden, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Eine solche ist möglich, sobald der Mieter mit mehr als zwei Netto-Monatsmieten im Rückstand ist oder an zwei aufeinander folgenden Terminen einen erheblichen Teil der Miete nicht bezahlt hat.

Was gilt bei energetischen Sanierungen?

Wenn der Mangel auf einer energetischen Sanierung beruht (zum Beispiel Lärm und Dreck durch Bauarbeiten für eine neue Wärmedämmung), kann man die Miete in den ersten drei Monaten der Beeinträchtigung nicht mindern. Dadurch will der Gesetzgeber energetische Sanierungen fördern. Für die Mieter ergibt sich der langfristige Vorteil in Einsparungen bei den Heizkosten.

Kann man die Mietminderung vertraglich ausschließen?

Der Vermieter kann die gesetzlichen Regelungen über die Mietminderung nicht durch eine Regelung im Mietvertrag zu seinen Gunsten abändern. Eine solche Absprache wäre unwirksam.

Beispiel: Fließt in einer Mietwohnung kein warmes Wasser, ist dies ein erheblicher Sachmangel. Das Amtsgericht Köln befasste sich mit einem Fall, in dem die Warmwasserversorgung allenfalls mangelhaft war – zwischen 7 Uhr morgens und 22 Uhr abends gab es Warmwasser bis 40 Grad Celsius, in der übrigen Zeit gab es nur Kaltwasser. Kurioserweise handelte es sich nicht um einen spontanen Defekt am Heizsystem, sondern um einen Dauerzustand, den der wohl recht abgehärtete Vermieter im Mietvertrag verankert hatte. Damit wollte sich die Mieterin jedoch nicht abfinden: Ihre Söhne mussten früh aufstehen und wollten frisch geduscht zur Arbeit kommen.

Hier könnte man nun auf die Idee kommen, dass keine Mietminderung möglich war, weil die Mieterin ja von vornherein gewusst hatte, was im Mietvertrag stand. Dem war jedoch nicht so. Das Gericht erklärte, dass die Warmwasserversorgung einer Mietwohnung rund um die Uhr und das ganze Jahr über in Betrieb sein und 40 bis 50 Grad Celsius warmes Wasser liefern muss. Dies gehört zum normalen Wohnen dazu und wurde bereits 1987 so vom Amtsgericht München entschieden. Der Mieterin wurde eine Mietminderung von 7,5 Prozent zugebilligt. Die kreative Klausel im Mietvertrag war unwirksam (Amtsgericht Köln, Urteil vom 24.4.1995, Az. 206 C 251/94).

Praxistipp

Mieter sollten vorhandene Mängel zu Beweiszwecken dokumentieren. Art, Tag und Dauer des Mangels und dessen Auswirkungen sollten schriftlich festgehalten werden. Auch Beweismittel wie Fotos oder Zeugen sind wichtig. Bei der Geltendmachung einer Mietminderung empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Dieser kann prüfen, ob die Mietminderung berechtigt und in der Höhe angemessen ist.

(Wk)