Muss Mieter Schadensersatz zahlen, weil andere die Miete mindern?

17.09.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (2766 mal gelesen)
Muss Mieter Schadensersatz zahlen, weil andere die Miete mindern? © Tiberius Gracchus - Fotolia.com
Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter für das Problem nichts kann – zum Beispiel weil ein anderer Mieter dieses verursacht. Kann nun der Vermieter von diesem Schadensersatz verlangen, weil die anderen die Miete mindern?

Die Mietminderung
Hat eine Mietwohnung einen erheblichen Mangel, der ihre Nutzbarkeit zum Wohnen beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete mindern. Dies kann er für den gesamten Zeitraum tun, in dem der Mangel besteht. Die Mietminderung hat dabei hauptsächlich die Funktion eines Druckmittels, denn sie soll den Vermieter motivieren, dem Mangel abzuhelfen. Handelt es sich um eine defekte Heizung, kann der Vermieter den Handwerker holen. Verursacht aber ein anderer Mieter das Problem – zum Beispiel durch dauernden Lärm, üble Gerüche, unangemessene Tierhaltung oder aggressives Verhalten, ist die Sache nicht so einfach. Denn der Vermieter muss sich auch hier die Mietminderung gefallen lassen – obwohl er selbst gar nichts dafür kann. Er kann den anderen Mieter in der Regel nicht gleich bei der ersten Beschwerde hinauswerfen – meist muss er ihn vorher abmahnen und ihm eine Chance zur Besserung geben. Trotzdem: Die Wohnqualität für die anderen Mieter im Haus kann so sehr beeinträchtigt sein, dass nach dem Mietrecht eine Mietminderung zulässig ist.

Dauerlärm berechtigt zur Mietminderung
Eine solche Situation lag auch in einem Fall vor, mit dem sich das Amtsgericht Bremen beschäftigte. Ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus hatte immer wieder seine Nachbarn durch sehr laute Musik gestört, auch zu den Ruhezeiten. Er knallte bei Tag und Nacht mit den Zimmertüren, randalierte in seiner Wohnung, schrie dort auch laut herum. Wurde er um mehr Rücksicht gebeten, reagierte er aggressiv – die anderen Mieter fühlten sich bedroht und trauten sich schließlich nur noch dann auf den Flur, wenn sie zuerst an ihrer Wohnungstür gelauscht hatten, um die Abwesenheit des Störenfrieds sicherzustellen. Dieser Zustand dauerte etwa ein halbes Jahr an. Schließlich kündigte der Vermieter dem Mann außerordentlich wegen der permanenten Störungen des Hausfriedens. Es kam zu einem gerichtlichen Räumungsvergleich mit einer Räumungsfrist. Während einiger Monate der Belästigungen hatten nun drei andere Mieter Mietminderungen in Höhe von jeweils 20 Prozent geltend gemacht. Der Vermieter forderte daher vom gekündigten Mieter Schadensersatz in Höhe des ihm entstandenen Mietausfalls.

Berechtigte Mietminderung?
Das Gericht hörte die drei anderen Mieter als Zeugen an und kam zu dem Schluss, dass die Mietminderungen tatsächlich erfolgt und auch berechtigt gewesen waren. Offenbar waren lautes Geschrei, umfallende Möbel und Klopfen auf Heizungsrohre nachts üblich gewesen. In Wahrheit hatten sich diese Störungen sogar über eine viel längere Zeit erstreckt, als den Zeitraum der Mietminderung. Man hatte sich nicht mehr getraut, Besuch zu empfangen, und bereits nach einer neuen Wohnung gesucht.

Ruhige Tage zwischendurch?
Dass es zwischendurch auch immer wieder mal Tage ohne Lärmbelästigung gegeben hatte, fand das Gericht nicht entscheidend. Bei der Vielzahl von Vorkommnissen sei von einer dauerhaften Beeinträchtigung der anderen Mieter auszugehen. Auch die Höhe der Mietminderungen sei mit 20 Prozent in angemessenem Rahmen geblieben. Der Vermieter hatte sich daher nach Überzeugung des Gerichts die Mietminderungen gefallen lassen müssen und einen Schaden in der von ihm geforderten Höhe erlitten.

Störender Mieter trägt Verantwortung
Der Beklagte habe aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht gehabt, den Hausfrieden nicht zu stören. Diese Pflicht habe er schuldhaft verletzt. Sein Verhalten habe zu dem Schaden geführt, den der Vermieter erlitten habe. Er habe keine Beweise vorgebracht, die ihn entlasten könnten. Bei normaler Sorgfalt hätte er dem Gericht zufolge auch erkennen müssen, dass sein Verhalten nicht in Ordnung sei und Folgen haben werde. Dem Vermieter sei kein Mitverschulden an dem entstandenen Schaden anzulasten.

Mieter muss Minderungsbetrag ersetzen
Folgerichtig musste daher der überlaute Mieter dem Vermieter den Betrag der Mietminderungen aller drei Mieter ersetzen. Mieter müssen sich also darüber im Klaren sein, dass ein allzu störendes Verhalten nicht nur die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben kann – sondern auch noch finanzielle Forderungen. Allerdings setzen solche Ansprüche schon sehr erhebliche Störungen voraus, die sich auch zweifelsfrei nachweisen lassen (AG Bremen, Az. 17 C 105/10, Urteil vom 9.3.2011).