Hauskauf - Ist Marderbefall ein Sachmangel?

10.05.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (305 mal gelesen)
Hauskauf - Ist Marderbefall ein Sachmangel? © Bu - Anwalt-Suchservice

Marder sind hungrige Tierchen, die sich mit Vorliebe da einquartieren, wo sie nichts zu suchen haben. Für Hauskäufer ist die Frage interessant, ob Marderbefall womöglich ein Mangel des Kaufobjekts sein kann.

Mängel an einem gekauften Haus können zu Ansprüchen aus Sachmängelhaftung führen. Diese wird wiederum durch Gewährleistungsausschlüsse im Kaufvertrag eingeschränkt. Auch eine solche Einschränkung hat jedoch ihre Grenzen.

Wie können private Verkäufer Mängelansprüche ausschließen?


Wer privat ein Haus oder eine Wohnung verkauft, kann vertraglich die Haftung für Sachmängel – oft auch Gewährleistung genannt – ausschließen. Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist in Kaufverträgen über Immobilien üblich. Um so wichtiger ist es für Käufer, sich die Immobilie gründlich anzusehen und bei Zweifeln womöglich einen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Was nützt ein Haftungsausschluss und wann funktioniert er nicht?


Ein Haftungsausschluss schützt den Verkäufer nicht immer. Zum Beispiel dann nicht, wenn er bestimmte Eigenschaften des Gebäudes im Kaufvertrag ausdrücklich zugesichert hat. Und auch nicht, wenn er den Käufer über Mängel des Kaufobjekts arglistig täuscht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Kaufinteressent ihn auf einen bestimmten Punkt anspricht, in dem das Haus nach dem Wissen des Verkäufers mangelhaft ist – und er diese Frage falsch beantwortet. Die Messlatte für Arglist liegt hier niedrig. Sogar Behauptungen “ins Blaue hinein”, also ohne genaueres Wissen, können schon als arglistige Täuschung ausgelegt werden. Dazu kommt: Bei einer Reihe von Mängeln hat der Verkäufer eine sogenannte Offenbarungspflicht. Kennt er den Mangel, muss er den Käufer also vor dem Kauf darüber aufklären, auch wenn dieser nicht danach fragt. Dies gilt zum Beispiel für Altlasten, Asbestbelastung, Hausbockbefall im Dachstuhl, Hausschwamm, Feuchtigkeit im Keller. Kauft der Käufer das Haus, obwohl er vom Verkäufer über einen Mangel informiert worden ist, kann er keine Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. Liegt eine arglistige Täuschung vor oder wurde eine Offenbarungspflicht verletzt, kann er Anspruch auf Rücktritt vom Kaufvertrag oder auf Schadensersatz haben.

Marder im Haus – ein Sachmangel?


Das Oberlandesgericht Hamm hat sich mit der Frage befasst, ob auch der Befall eines Hauses mit Mardern als Sachmangel anzusehen sei. Es ging dabei um eine im Januar 2014 verkaufte Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit fünf Parteien. Marderbefall war hier wiederholt Thema gewesen. So war dies bereits vor 2007 ein größeres Problem gewesen; die Eigentümerversammlung hatte damals Abwehrmaßnahmen beschlossen. Dann hatte sich die Sache beruhigt – bis auf sporadische merkwürdige Geräusche auf dem Dachboden. 2013 schließlich fiel der Bewohnerin einer anderen Wohnung fast eine Zwischendecke auf den Kopf – hier hatten Marder fleißig gearbeitet. Im Oktober 2014 beschloss die Eigentümerversammlung weitere Abwehrmaßnahmen mit Kosten von 1.200 Euro. Der Wohnungskäufer verklagte nun den Verkäufer auf Schadensersatz. Er war der Ansicht, dass es mindestens 86.275 Euro brutto kosten würde, das Dach mardersicher zu machen und weggefressene Isolierungen zu ersetzen. Sein Anteil daran seien rund 20.000 Euro, diesen Betrag verlangte er vom Verkäufer.

Aktueller Marderbefall: Offenbarungspflicht?


Das Gericht bestätigte, dass ein akuter Marderbefall als Sachmangel einer Immobilie anzusehen sei. Dies gelte unabhängig davon, ob der Marder bereits größere Schäden verursacht habe. Denn Marderbefall mache immer Abwehrmaßnahmen erforderlich, die mit Kosten verbunden seien. Das Gericht beurteilte Marderbefall daher auch als einen offenbarungspflichtigen Mangel, auf den der Verkäufer ungefragt hinweisen muss. Aber: Dies gelte nur für einen akuten und aktuellen Marderbefall, nicht für einen länger zurückliegenden. Über einen vor Jahren erfolgten Befall müsse der Verkäufer Kaufinteressenten daher nicht aufklären.

Beweisfragen


Entscheidend war damit: Ließ sich beweisen, dass ein aktueller Marderbefall vorlag – und dass der Verkäufer dies wusste? Dies war nicht der Fall. Denn nachgewiesen war der Befall nur bis 2007. Die danach von einer Eigentümerin gehörten Geräusche auf dem Dachboden hätten auch andere Ursachen haben können. Und von der 2013 durch Marderknabbern gelösten Zwischendecke hatte der Verkäufer nichts wissen können, da er bereits 2011 dort ausgezogen war. Ein sechs Jahre zurückliegender Marderbefall sei aber nicht offenbarungspflichtig. Und der Käufer konnte nicht beweisen, dass der Verkäufer überhaupt irgendeine Kenntnis von Marder-Aktivitäten im Haus nach 2007 gehabt hatte (OLG Hamm, Urteil vom 13.2.2017, Az. 22 U 104/16).

Fazit


Im vorliegenden Fall griff der Haftungssausschluss, und der Verkäufer musste nichts zahlen. Grundsätzlich ergibt sich aus dem Urteil, dass Marderbefall immer als Sachmangel anzusehen ist. Auf akuten Marderbefall müssen Verkäufer von Immobilien ungefragt hinweisen.