Fogging: Wer zahlt den Schaden?

01.02.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (1339 mal gelesen)
Fogging: Wer zahlt den Schaden? © flashpics - Fotolia.com
Fogging – das Phänomen schwärzlich verfärbter Wände, Decken und Tapeten in Wohnungen – sorgt immer wieder für Diskussionen zwischen Hauseigentümern und Mietern. Wodurch wird nun dieses Übel verursacht – und wer zahlt für den Schaden?

Was versteht man unter Fogging?
Mit Fogging ist das Phänom gemeint, bei dem sich – oft in sehr kurzer Zeit und während der Heizperiode – eine Schicht von schmierigem schwarzen Staub an hellen Wänden und Decken, Heizungsrohren und Möbeln ablagert. Betroffen sind davon tausende von Wohnungen. Mal sind die Ablagerungen nur klein, mal sehr großflächig. Oft – angeblich sogar in 80 Prozent der Fälle – tritt Fogging nach einer Renovierung auf.

Was sind die Ursachen?
Die genaue Ursache ist bis heute nicht komplett geklärt. Wahrscheinlich kommen mehrere Faktoren zusammen. Dementsprechend verursacht das Phänomen auch viele Streitfälle im Mietrecht. Sehr wahrscheinlich spielen chemische Ausdünstungen und Stäube aus Materialien eine Rolle, die bei der Renovierung und Einrichtung von Wohnungen verwendet werden. So können frische Farben und Lacke chemische Ausdünstungen verusachen, aus Schaumstoffen oder Styropr, etwa aus Dämmungen treten Gase aus. Auch neue Teppichböden und Laminatfußböden geben Stoffe an die Raumluft ab. Im Winter ist die Konzentration all dieser Stoffe in der Wohnungsluft besonders hoch, da wenig gelüftet und viel geheizt wird. In der Umgebung heißer Rohrleitungen und über Heizkörpern steigt die schadstoffbelastete Luft nach oben, hier findet man besonders oft schwarze Ablagerungen.

Wer zahlt den Schaden? Ein Fall vor dem BGH
Im Jahr 2008 befasste sich der Bundesgerichtshof mit dem Problem. Eine Mieterin in einem Mehrfamilienhaus in Berlin hatte zunächst in Küche, Bad und Wohnräumen nur wenig Schwarzstaub gesehen, nach einiger Zeit weiteten sich die Ablagerungen aber massiv aus und umfassten schließlich alle Wände und Decken der Wohnung. Die Mieterin sah das Ganze als Mangel der Mietwohnung an und verlangte von ihrem Vermieter dessen Beseitigung. Als dieser nicht reagierte, forderte sie einen Vorschuss auf die Kosten, um selbst einen Handwerker zu beauftragen. Ein Fachbetrieb hatte einen Kostenvoranschlag von 5.400 Euro erstellt. Auf diesen Betrag verklagte sie schließlich ihren Vermieter.

Das Urteil
Der Bundesgerichtshof erklärte, dass die Schwarzstaubablagerungen als Mangel der Mietsache anzusehen seien. Für dessen Beseitigung sei der Vermieter verantwortlich – zunächst einmal unabhängig davon, in wessen Verantwortungsbereich der Mangel entstanden sei. Nur wenn ein Mieter selbst schuld an dem Entstehen eines Sachmangels sei, wäre die Rechtslage anders. Als Schadensursache käme hier eine Renovierung der Wohnung durch die Mieterin in Frage. Diese habe einen neuen handelsüblichen Teppichboden verlegt, die Wände mit handelsüblicher Farbe gestrichen und im Winter besonders oft mit scharfen Reinigungsmitteln die Fenster geputzt. Auch wenn diese Tätigkeiten hier wahrscheinlich zum Fogging geführt hätten, seien sie jedoch im Bereich der normalen, vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung. Die Mieterin habe die Mietwohnung selbst nicht verändert, so dass man ihr auch die Folgen einer solchen Veränderung nicht vorwerfen könne. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe gestand der Mieterin daher den für die Mängelbeseitigung erforderlichen Betrag zu (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 271/07).

Die Folgen des Urteils für Mieter und Vermieter
Die oben genannte Entscheidung änderte die Rechtsprechung. Bis dahin waren die Gerichte oft der Ansicht, dass der Mieter für die Beseitigung der Ablagerungen selbst zahlen müsse, wenn er das verdächtige Material im Rahmen einer Renovierung selbst eingebaut hatte. Dem hat der BGH mit dem 2008er Urteil eine Absage erteilt: Wenn sich die Renovierung im üblichen Rahmen bewegt und handelsübliche Materialien benutzt werden, hat der Vermieter auf seine Kosten den Schwarzstaub zu beseitigen. Unterlässt er dies nach entsprechender Aufforderung, kann der Mieter ggf. eine Mietminderung geltend machen. Will der Mieter allerdings zusätzlich noch Schadenersatz – etwa für schwarz bestäubte Möbel – muss er beweisen, dass die Schadensursache aus dem Einflussbereich des Vermieters stammt. In diesem Fall wird man um ein teures Sachverständigengutachten in der Regel nicht herumkommen.