Mietpreisbremse 2026: Alle Regeln, Ausnahmen und Rechte für Mieter

Mit Hilfe einer Verordnung dürfen die Bundesländer Gebiete bestimmen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist und in denen demnach die Mietpreisbremse gelten soll. Von dieser Möglichkeit haben viele Bundesländer Gebrauch gemacht. Die entsprechende Verordnung gilt dann jeweils für fünf Jahre. In diesem Zeitraum darf die Miete bei einem Mieterwechsel nur eingeschränkt erhöht werden. Das Maximum sind zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut örtlichem Mietspiegel. Die Regelung gilt nicht für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Allerdings wird dies nicht durch eine Behörde überwacht. Stattdessen hat der Mieter ggf. ein Recht auf Rückforderung zu viel gezahlter Miete, das er selbst geltend machen muss.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, genauer für die erstmalige Vermietung einer Immobilie, die nach dem 1. Oktober 2014 gebaut wurde. Ebenso gilt sie nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung der Immobilie.

Eine weitere Ausnahme besteht, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Abschluss des Mietvertrages Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, die ihn zur Erhöhung der Miete berechtigen – zum Beispiel eine energetische Sanierung. In diesem Fall darf die höchstzulässige Miete noch einmal um den Betrag überschritten werden, um den der Vermieter die alte Miete wegen der Modernisierung erhöhen durfte.

Für Altmieten, die bereits vor dem Mieterwechsel über dem höchstzulässigen Betrag lagen, sieht das Gesetz einen Bestandsschutz vor. Der Vermieter darf die höhere Miete auch nach einem Mieterwechsel beibehalten, ohne sie jedoch weiter zu erhöhen.

Seit Anfang 2019 gilt: Wenn sich der Vermieter auf eine solche Ausnahme berufen will, muss er den Mieter rechtzeitig informieren – und zwar vor der Unterzeichnung des Mietvertrages. Beispiel: War die Miete des Vormieters bereits höher, als heute erlaubt ist, muss er dem neuen Mieter mitteilen, wie hoch diese Miete ein Jahr vor dem Mieterwechsel war. Falls der Vermieter dies unterlässt und die unterlassene Auskunft später nachholt, kann er sich erst zwei Jahre später darauf berufen und die Miete erhöhen.

Natürlich kann es sich durchaus ergeben, dass die Miete in einer Großstadtwohnung bereits vor dem Mieterwechsel höher war, als es die Mietpreisbremse eigentlich zulässt. Dann würde der Vermieter von dem oben erläuterten Bestandsschutz profitieren. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter den künftigen Mieter nur über die Höhe der Vormiete an sich informieren muss. Der Vermieter sei aber nicht dazu verpflichtet, diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regeln der Mietpreisbremse zu überprüfen und dem Mieter dann nur den zulässigen Betrag mitzuteilen. Es stünde dem Vermieter jedoch frei, diese Auskünfte zusätzlich zu geben.

Gestritten worden war um diese Frage, weil die Parteien sich nicht einigen konnten, ob mit "Vormiete" im Gesetz die mit dem Vormieter im Mietvertrag vereinbarte Miete gemeint sei, oder womöglich derjenige Betrag, der nach den Regeln der Mietpreisbremse als vorherige Miete maximal zulässig gewesen wäre. Im zweiten Fall wäre dann ein deutlich niedrigerer Betrag für die neue Miete anzusetzen. Der BGH entschied sich für die vertraglich vereinbarte und tatsächlich gezahlte Vormiete. Die Folge: Der Vermieter im konkreten Fall konnte diesen (höheren) Betrag vom neuen Mieter verlangen (Urteil vom 29.11.2023, Az. VIII ZR 75/23).

Man geht von einer umfassenden Modernisierung meist dann aus, wenn dafür mehr als ein Drittel der Mittel eingesetzt wurden, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte. Es gibt jedoch keine genaue gesetzliche Definition der umfassenden Modernisierung.

Vor dem Amtsgericht Berlin-Kreuzberg ging es um ein Mehrfamilienhaus, das massiv vom Hausschwamm befallen war. Die Dachkonstruktion war genauso befallen wie die Decke und der Boden des vierten Stocks. Die Mietwohnung im dritten Stock war nicht mehr gefahrlos nutzbar. Nur erhebliche Sanierungsmaßnahmen retteten das Gebäude. Danach zogen neue Mieter ein. Von diesen verlangte der Vermieter allerdings eine höhere Miete, die die Grenzen der Mietpreisbremse sprengte. Die Mieter zogen vor Gericht.

In diesem Fall verloren die Mieter. Das Gericht erklärte, dass die Sanierungsmaßnahmen so umfassend gewesen seien, dass man sie mit einem Neubau vergleichen könne. Der Vermieter habe hier gar keine andere Wahl gehabt, als diese Sanierung durchzuführen. Vor Beginn der Arbeiten habe eine hinreichend konkrete Gesundheitsgefahr für die vorherigen Mieter bestanden. Daher komme die Mietpreisbremse hier nicht zur Anwendung (Urteil vom 9.11.2022, Az. 7 C 128/21).

Berlin hat als einziges Bundesland die Mietpreisbremse ab 1. Juni 2015 für das ganze Stadtgebiet eingeführt. Nach und nach sind hinzugekommen: Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen. Dort gilt die Mietpreisbremse jeweils in einzelnen Städten und Ballungsräumen.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat die in § 556d BGB geregelte Mietpreisbremse für verfassungsgemäß erklärt und die dagegen gerichteten Verfassungsbeschwerden von Vermietern nicht angenommen. Das Gericht argumentiert wie folgt: Der Eingriff in das Eigentum sei verhältnismäßig, da es im öffentlichen Interesse liege, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken (Beschluss vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18).

Der Berliner Senat hat 2020 nach dem Auslaufen der ersten Mietpreisbremse eine zweite beschlossen, die bis 2025 gelten sollte. Über diese wurde nun vor dem Bundesverfassungsgericht verhandelt. Eine Berliner Wohnungsbaugesellschaft hatte gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Ein Mieter hatte sie deswegen verklagt und in drei Instanzen gewonnen. Zuletzt hatte der Bundesgerichtshof betont, dass die Zweite Mietpreisbegrenzungsverordnung wirksam sei. Auch ihre gesetzliche Grundlage, § 556d Abs. 2 BGB, sei verfassungsgemäß. Die Vermietungsgesellschaft legte gegen das Urteil Verfassungsbeschwerde ein.

Das Bundesverfassungsgericht blieb jedoch seiner bisherigen Rechtsprechung treu und nahm diese gar nicht erst zur Entscheidung an. Die Begründung: Auch die 2020 neu gefassten Regelungen zur Mietpreisbremse verstießen nicht gegen das Grundgesetz. Zwar griffen die Vorschriften in das Eigentumsrecht von Vermietern aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz ein. Dieser Eingriff sei aber durch Belange des Allgemeinwohls gerechtfertigt. Ohne eine Begrenzung der Mieten bei Neuvermietung in den Gebieten mit knappem Wohnraum sah das Gericht die Gefahr einer Verdrängung von weniger wohlhabenden Mietern (Beschluss vom 8.1.2026, Az. 1 BvR 183/25).

Jedes Bundesland muss selbst eine Mietenbegrenzungsverordnung erlassen. In einigen Bundesländern haben die Gerichte deren Rechtmäßigkeit angezweifelt. So gibt es inzwischen Gerichtsurteile, die einige landesgesetzliche Regelungen aufgrund von Formfehlern – wie etwa einer unzureichenden Begründung für die Ausweisung eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt – für unwirksam erklären. Zum Beispiel entschied das Landgericht München so im Fall der Bayerischen Mietpreisbremse (Az. 14 S 10058/17). Dies bedeutet nicht, dass es in diesen Bundesländern keine Mietpreisbremse mehr gibt, sondern, dass die Gesetze nachgebessert werden müssen. In Bayern existiert seit Anfang 2022 eine neue Regelung zur Mietpreisbremse in 203 Städten und Gemeinden.

In einigen Fällen laufen Versuche, von den jeweiligen Bundesländern im Rahmen einer Staatshaftungsklage Schadensersatz für betroffene Mieter zu erstreiten, da diese keine Möglichkeit hatten, ihre Miete zu reduzieren. Das Landgericht München wies eine entsprechende Klage ab (Urteil vom 21.11.2018, Az. 15 O 19893/17).

Auch das Landgericht Frankfurt a. M. hat einen Anspruch von Mietern auf Schadensersatz wegen Unwirksamkeit der Mietpreisbremse gegen das Land Hessen abgelehnt (Urteil vom 25.3.2019, Az. 2-04 O 307/18).

Ebenso hat der Bundesgerichtshof einen Schadensersatzanspruch von Mietern gegen den Staat bzw. ihre jeweiligen Bundesländer wegen unwirksamer Regelungen zur Mietpreisbremse verneint. Hier hatte ein Mieter das Bundesland Hessen auf Amtshaftung verklagt. Er hatte zuvor versucht, eine Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete von seinem Vermieter zu erwirken. Als dies an der unwirksamen Landesregelung scheiterte, verlangte er erfolglos Schadensersatz vom Bundesland Hessen.

Nach dem Bundesgerichtshof ist die Voraussetzung für einen solchen Anspruch, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem Dritten obliegende Amtspflicht verletzt hat. Die hessische Mietpreisbremse sei aber eine allgemeine gesetzliche Regelung gewesen. Sie habe nicht auf bestimmte Personen oder Personenkreise abgezielt, sondern auf die Wahrung der Interessen der Allgemeinheit.
Daher habe sie auch nicht zum Ziel gehabt, den hier betroffenen Mieter zu schützen. Dieser könne daher keine Ansprüche geltend machen.

Der BGH betonte, dass ein einzelner Bürger aus enttäuschtem Vertrauen in die Wirksamkeit einer Rechtsnorm keine Ansprüche gegen den Staat ableiten könne (Urteil vom 28. Januar 2021, Az. III ZR 25/20).

Gegen eine überhöhte Miete können sich Mieter wehren, indem sie den Verstoß gegen die Regelungen über die Mietpreisbremse beim Vermieter rügen und anschließend den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen. Die Rüge ist eine Voraussetzung für die Rückforderung. Für diese gelten die gesetzlichen Vorschriften über die Rückforderung einer ungerechtfertigten Bereicherung. Rechtsgrundlage ist § 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser sagt ausdrücklich: "Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben."

Wenn der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses rügt oder das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückfordern.

Anfang 2019 wurde die Vorschrift über die Rüge vereinfacht. Nun müssen Mieter nicht mehr bereits im Rahmen der Rüge begründen oder vorrechnen, warum die Miete überhöht ist. Ausreichend ist ein einfacher Satz wie "ich rüge die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse". Vorgeschrieben ist die Textform, also Text ohne eigenhändige Unterschrift (zum Beispiel auch E-Mail).

Dies ändert jedoch nichts daran, dass man bei einer Rückforderung per Klage einen bestimmten Betrag nennen und begründen muss, wie man auf diese Zahl kommt.

Eine stark überhöhte Miete kann auch dazu führen, dass ein Vermieter ein Bußgeld zahlen muss. So verurteilte das Amtsgericht Berlin-Tiergarten eine Berliner Immobilienfirma zur Zahlung eines Bußgeldes von 1.300 Euro. Die Firma hatte eine 30 Quadratmeter große Einzimmerwohnung in der Kreuzberger Oranienstraße für eine Nettokaltmiete von 400 Euro im Monat vermietet. Dieser Betrag lag rund 100 Prozent über dem Mietspiegel. Ab 20 Prozent handelt es sich jedoch nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz um eine Mietpreisüberhöhung und damit um eine Ordnungswidrigkeit. Das Gericht entschied außerdem, dass das Unternehmen die zuviel gezahlte Miete in Höhe von über 4.600 Euro an das Land Berlin abführen muss. Die Mieterin kann anschließend die Erstattung des Betrages beim Bezirksamt beantragen. Ursprünglich hatte die zuständige Behörde sogar ein Bußgeld von 10.000 Euro verhängt. Dieses wurde vom Gericht reduziert, weil die Firma zum ersten Mal auffällig wurde, kooperierte und nur leichtfertig und nicht vorsätzlich gehandelt habe (Urteil vom 23.01.2026, Az. 336 OWi 455/25).

Ein Haken bei der Rückforderung zuviel gezahlter Miete besteht darin, dass der Mieter womöglich gar nicht weiß, dass er zu viel Miete zahlt, oder, wie viel Miete er zurückfordern kann. Wie hoch war zum Beispiel die Miete des Vormieters, oder: Profitiert der Vermieter von Ausnahmeregelungen zum Beispiel aufgrund einer Modernisierung?

Der Mieter hat jedoch einen gesetzlichen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Dieser muss ihm nach § 556g Abs. 3 BGB auf Nachfrage Auskunft über alle in Sachen Mietpreisbremse relevanten Sachverhalte geben. Dies gilt auch für durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen.

Der Bundesgerichtshof hat Mitte Juli 2023 darüber entschieden, wie viel Zeit sich Mieter mit diesem Auskunftsverlangen lassen können. Grundsätzlich beträgt die Verjäherungsfrist drei Jahre. Nur: Wann beginnt sie? Mit dem Abschluss des Mietvertrages, oder womöglich erst an dem Tag, an dem der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückverlangt?

Der BGH hat entschieden:

- Der Auskunftsanspruch verjährt unabhängig vom Anspruch auf Rückzahlung der Miete.
- Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch beginnt zu laufen, sobald der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangt.

Der Auskunftsanspruch ist also verjährt, wenn der Mieter Auskunft verlangt, der Vermieter nicht antwortet und dann drei Jahre vergehen.

Die ebenfalls dreijährige Verjährungsfrist für den Rückzahlungsanspruch beginnt dagegen erst mit dem Zahlungsverlangen bzw. mit Zugang der Rüge beim Vermieter zu laufen (Urteil vom 12.7.2023, Az. VIII ZR 375/21).

Mieter sollten gerade in Großstädten und Ballungsräumen darauf achten, ob von ihnen beim Anmieten einer Wohnung eine überhöhte Miete verlangt wird. Abzuraten ist von einer eigenmächtigen Kürzung der Miete aufgrund selbst berechneter Zahlen: Hier kann bei Fehlern ein Mietrückstand entstehen, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Bei Fragen und Streitfällen kann Ihnen ein Fachanwalt für Mietrecht beratend zur Seite stehen.