Bestellerprinzip und Mietpreisbremse

24.01.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (1848 mal gelesen)
Bestellerprinzip und Mietpreisbremse © Bu - Anwalt-Suchservice

Seit 1. Juni 2015 gibt es die sogenannte Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern. Was beinhalten diese Regelungen und was hat sich bei beiden Themen seit der Einführung getan?

2015 traten einige heiß diskutierte Änderungen für Mieter in Kraft. Etwa die Mietpreisbremse: Die Bundesländer dürfen Gebiete mit Wohnungsknappheit ausweisen, in denen die Mieten beim Mieterwechsel nur begrenzt erhöht werden dürfen. Dadurch wollte der Gesetzgeber den drastischen Anstieg der Mieten in Ballungsräumen und Großstädten verlangsamen. So waren zum Beispiel in Berlin die Mieten in den fünf Jahren vor der Reform um durchschnittlich 45 Prozent gestiegen, in München um 28 Prozent. Der Unterschied zwischen den Bestandsmieten und den Preisen bei Wiedervermietungen lag damals in Münster bei 30 %, in Hamburg sowie München bei 25 % und in Berlin bei 19 %.
Die Mietpreisbremse hat allerdings bisher kaum Wirkung gezeigt. Deshalb hat der Gesetzgeber Anfang 2019 nachgebessert.
2015 wurde auch das Bestellerprinzip für Immobilienmakler eingeführt, die Mietwohnungen vermitteln: Wer den Makler bestellt, bezahlt. Die frühere Praxis, dem Mieter die Kosten für den vom Vermieter beauftragten Makler aufzuerlegen, wurde beendet. Allerdings wurde das Bestellerprinzip mehrfach gerichtlich angegriffen.

Update 08/2019: Mietpreisbremse mit Grundgesetz vereinbar


20. August 2019: Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat die in § 556d BGB geregelte Mietpreisbremse für verfassungsgemäß erklärt und die dagegen gerichtete Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin dementsprechend nicht angenommen. Das Gericht argumentiert wie folgt: Der Eingriff in das Eigentum sei verhältnismäßig, da es im öffentlichen Interesse liege, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?


Die Bundesländer dürfen per Verordnung Gebiete bestimmen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist und in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Viele Bundesländer haben davon Gebrauch gemacht. Eine solche Bestimmung gilt für fünf Jahre. In diesem Zeitraum darf die Miete beim Mieterwechsel nur eingeschränkt erhöht werden: Das Maximum sind zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut örtlichem Mietspiegel. Für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gilt die Regelung nicht.

Es gibt allerdings einige gesetzlich erlaubte Ausnahmen. So gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten, genauer für die erstmalige Vermietung einer Immobilie, die nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurde. Sie gilt auch nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Eine weitere Ausnahme gilt, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Abschluss des Mietvertrages Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, die ihn zur Erhöhung der Miete berechtigen – wie etwa eine energetische Modernisierung. Dann darf die eigentlich höchstzulässige Miete noch einmal um den Betrag überschritten werden, um den der Vermieter die alte Miete wegen der Modernisierung erhöhen durfte.
Auch gibt es einen Bestandsschutz für Altmieten, die bereits vor dem Mieterwechsel über dem höchstzulässigen Betrag lagen: Hier darf der Vermieter die höhere Miete auch nach einem Mieterwechsel beibehalten, diese aber nicht erhöhen.

Seit Anfang 2019 gilt: Will der Vermieter sich auf eine solche Ausnahme berufen, muss er den Mieter darüber rechtzeitig informieren – und zwar vor Unterzeichnung des Mietvertrages. War also zum Beispiel die Miete des Vormieters bereits höher, als heute erlaubt, muss er dem Neumieter mitteilen, wie hoch diese Miete ein Jahr vor dem Mieterwechsel war. Holt der Vermieter die unterlassene Auskunft nach, kann er sich erst zwei Jahre später darauf berufen und die Miete erhöhen.

Was ist eine umfassende Modernisierung?


Von einer umfassenden Modernisierung geht man meist aus, wenn dafür mehr als ein Drittel der Mittel eingesetzt wurden, die für einen vergleichbaren Neubau zu bezahlen gewesen wären. Es gibt allerdings keine genaue gesetzliche Definition der umfassenden Modernisierung.

Welche Bundesländer sind dabei?


Berlin hat als einziges Bundesland die Mietpreisbremse ab 1. Juni 2015 für das ganze Stadtgebiet eingeführt. Nach und nach folgten Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Thüringen. Auch Mecklenburg-Vorpommern ist seit Herbst 2018 dabei, dort geht es hauptsächlich um die Unistädte Rostock und Greifswald.

Sind die Verordnungen zur Mietpreisbremse wirksam?


Jedes Bundesland ist selbst dafür zuständig, eine Mietenbegrenzungsverordnung zu erlassen. Dies ist großteils auch geschehen. In einigen Bundesländern haben die Gerichte allerdings deren Rechtmäßigkeit angezweifelt. So gibt es inzwischen Gerichtsurteile, die einige landesgesetzliche Regelungen aufgrund von Formfehlern – wie etwa einer unzureichenden Begründung für die Ausweisung eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt – für unwirksam erklären. Zum Beispiel entschied das Landgericht München so im Fall der Bayerischen Mietpreisbremse (Az. 14 S 10058/17). Die Folge wird sein, dass die betreffenden Bundesländer ihre Gesetze nachbessern müssen.

In einigen Fällen laufen bereits Versuche, von den jeweiligen Bundesländern im Rahmen einer Staatshaftungsklage Schadensersatz für betroffene Mieter zu erstreiten, da diese keine Möglichkeit hatten, ihre Miete zu reduzieren. Das Landgericht München wies bereits eine entsprechende Klage ab (Urteil vom 21.11.2018, Az. 15 O 19893/17).

Update 8/2019: Auch das Landgericht Frankfurt a. M. hat einen Anspruch von Mietern auf Schadensersatz wegen unwirksamer Mietpreisbremse gegen das Land Hessen abgelehnt (Urteil vom 25.3.2019, Az. 2-04 O 307/18).


Wie kann ich mich als Mieter wehren?


Mieter können sich gegen eine überhöhte Miete wehren, indem sie den Verstoß gegen die Regelungen über die Mietpreisbremse beim Vermieter rügen und dann den zuviel gezahlten Betrag zurückfordern. Für die Rückforderung gelten die gesetzlichen Regeln über die Rückforderung einer ungerechtfertigten Bereicherung. Allerdings können nur Mieten zurückgefordert werden, die nach der Rüge fällig geworden sind. Rechtsgrundlage ist § 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Anfang 2019 wurde die Vorschrift über die Rüge vereinfacht. Mieter müssen jetzt nicht mehr begründen oder vorrechnen, warum die Miete überhöht ist. Ein einfacher Satz „Ich rüge die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse“ reicht aus. Vorgeschrieben ist dafür die Textform, also Text ohne eigenhändige Unterschrift (zum Beispiel auch E-Mail).

Wie funktioniert das Bestellerprinzip?


Beim Bestellerprinzip bezahlt derjenige die Provision, der den Makler bestellt hat. Dies ist meist der Vermieter. Vor 2015 zahlte trotzdem in aller Regel der Mieter die Provision von zwei Monatsmieten. Damit ist es nun vorbei. Das Bestellerprinzip ist im Wohnungsvermittlungsgesetz niedergelegt und gilt nur für die Vermittlung von Mietwohnungen.
Natürlich können Mieter weiterhin einem Makler einen Suchauftrag für eine Wohnung erteilen. Bei Erfolg schulden sie ihm dann Provision. Der Maklervertrag muss in Textform abgeschlossen werden.
Verstöße gegen das Bestellerprinzip können für Makler teuer werden, da sie durch Konkurrenten und bestimmte Verbände abgemahnt werden können.

Ist die gesetzliche Regelung gültig?


Ja. Das Bundesverfassungsgericht hat am 29.6.2016 entschieden, dass die gesetzliche Regelung über das Bestellerprinzip verfassungsgemäß ist. Makler werden dadurch nicht in ihrer Berufsfreiheit verletzt. Sie werden nicht zu einer grundlegenden Änderung ihrer geschäftlichen Aktivitäten gezwungen (Az. 1 BvR 1015/15).
In einer früheren Entscheidung betonte das Bundesverfassungsgericht bereits, dass auch Mieter durch das Bestellerprinzip nicht in ihrer Vertragsabschlussfreiheit beschränkt werden (Az. 1 BvQ 9/15).

Praxistipp


Gerade in Ballungsräumen sollten Mieter darauf achten, ob von ihnen beim Anmieten einer Wohnung eine überhöhte Miete verlangt wird. Bei Fragen und Streitfällen hilft ein Fachanwalt für Mietrecht.

(Bu)



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