Schönheitsreparaturen an Mietwohnungen: Unwirksame Klauseln

15.05.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 7 Min. (622 mal gelesen)
Malerausrüstung,Wand Schönheitsreparaturen: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist wirksam. © Ma - Anwalt-Suchservice

Mietverträge übertragen oft dem Mieter die Pflicht, seine Wohnung regelmäßig zu renovieren. Viele der üblichen Mietvertragsklauseln sind jedoch von Gerichten für unwirksam erklärt worden.

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern sind die sogenannten Schönheitsreparaturen. Diese sind laut Mietvertrag in der Regel auch während des laufenden Mietverhältnisses vom Mieter durchzuführen. Streit entsteht jedoch meist, wenn das Mietverhältnis endet. Mieter und Vermieter haben nämlich häufig sehr unterschiedliche Vorstellungen darüber, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung mit durchgeführten Schönheitsreparaturen wieder zurückgeben muss. Der Bundesgerichtshof hat dazu in einer Vielzahl von Fällen entschieden.

Was sind Schönheitsreparaturen?


Mit den Schönheitsreparaturen sind eigentlich gerade keine Reparaturen gemeint (etwa an defekten Teilen oder Einrichtungsgegenständen der Wohnung), sondern die Renovierung von Abnutzungserscheinungen, die beim normalen Wohnen eben entstehen. Sie umfassen zum Beispiel das Malern und Tapezieren von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern und -rohren, das Lackieren von Holzfenstern und Außentüren von innen und das Ausbessern kleiner Schäden. Gelegentlich wird hier auch das Streichen von Fußböden genannt; dies wird jedoch heutzutage eher selten erforderlich sein.
Keine Schönheitsreparaturen sind etwa das Abschleifen von Parkettboden, der Austausch von vermietereigenen Teppichböden oder das Streichen von Außentüren und Fenstern von außen. Auch Arbeiten zur Beseitigung von Mängeln des Mietobjekts sind keine Schönheitsreparaturen.

Warum überhaupt Schönheitsreparaturen?


Es gibt keine gesetzliche Vorschrift über die Schönheitsreparaturen. Diese sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Allerdings werden sie regelmäßig per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Dies ist auch rechtens. Allerdings wurde eine große Zahl von Mietvertragsklauseln im Laufe der Zeit vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter zu sehr benachteiligten.
Dazu muss man wissen: Wird ein Mietvertrag als gedrucktes Formular für mehrere Vermietungen verwendet, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Diese dürfen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) aber nicht einen Vertragspartner unangemessen benachteiligen. In diesem Fall gelten sie als unwirksam. Der Mieter müsste dann keine Schönheitsreparaturen durchführen. Zwar können Klauseln, die in Formularmietverträgen unwirksam sind, als individuell ausgehandelte Absprache durchaus gültig sein. Derartige Individualabreden sollten jedoch optisch klar zu erkennen sein (zum Beispiel als handschriftlicher Zusatz zum Mietvertrag mit Extra-Unterschriften). Auch sollte der Mieter bei der Absprache etwas mitzureden haben, denn sonst ist es keine individuelle Vereinbarung.

Was haben die Gerichte zu Renovierungsfristen entschieden?


Lange Zeit enthielten Mietverträge einen sogenannten „starren Fristenplan“. Dieser gab feste Zeiträume vor, nach denen Mieter die einzelnen Räume der Wohnung zu renovieren hatten: Beispielsweise Küche und Bad alle drei Jahre; Toiletten, Dielen, Flure, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre.

Einen derartigen starren Fristenplan betrachten die Gerichte allerdings schon seit geraumer Zeit als unwirksam. Durch ihn wird der Mieter nämlich zum Renovieren gezwungen ganz unabhängig davon, ob dies überhaupt nötig ist. Als zulässig sieht man jedoch einen flexiblen Fristenplan an, welcher bei gutem Zustand der Wohnung auch Abweichungen erlaubt. Als Formulierungen sind die Worte „Im Allgemeinen“ oder „regelmäßig“ im Hinblick auf die Einhaltung der Fristen geeignet (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 192/11).

Was ist bei einer Renovierung beim Auszug zu beachten?


Unwirksam ist auch eine sogenannte Endrenovierungsklausel. Darunter versteht man eine Vereinbarung, nach welcher der Mieter generell bei seinem Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Eine solche Regelung ist auch dann unwirksam, wenn sie in eine Klausel eingebaut wird, die dem Mieter regelmäßige Schönheitsreparaturen auferlegt (BGH, Az. VIII ZR 316/06).

Müssen die Wände unbedingt weiß sein?


Rechtlich problematisch sind auch die sogenannten Farbwahlklauseln. Schönheitsreparaturen muss der Mieter grundsätzlich ja auch während der Mietzeit durchführen. Der Vermieter darf ihm aber nicht vorschreiben, in welchen Farben er während der Mietzeit seine Wohnung dekorieren darf. Aus diesem Grund sind Klauseln unwirksam, die den Mieter zwingen wollen, seine Wohnung weiß zu streichen oder zu „weißen“. Unwirksam ist auch die Formulierung "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen" – jedenfalls, wenn dies auch Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis betrifft (BGH, Az. VIII ZR 224/07).

Eine Farbwahlklausel kann allenfalls dann rechtswirksam sein, wenn der Vermieter dem Mieter einen gewissen Spielraum bei der Farbwahl gibt und die Klausel sich nur auf den Zustand der Wohnung bei Auszug bezieht.

Eine Einschränkung gibt es hier: Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung muss der Mieter in gewissem Maße darauf Rücksicht nehmen, dass der Vermieter die Wohnung nach seinem Auszug ohne größere Probleme wieder vermieten will. Unabhängig von Vertragsklauseln dürfen Mieter ihre Wohnung daher nicht in irgendwelchen ungewöhnlichen, schreiend grellen Farbtönen zurückgeben. Der Vermieter darf beim Auszug neutrale Farben verlangen (BGH, Az. VIII ZR 416/12).

Was sagen die Gerichte zu Quoten-Abgeltungsklauseln?


Mieter ziehen häufig aus einer Wohnung aus, noch bevor die Renovierungsfristen aus dem Mietvertrag abgelaufen sind. Für diesen Fall haben findige Vermieter einst die sogenannte Quoten-Abgeltungsklausel entwickelt. Durch diese wird der Mieter anteilig an den Renovierungskosten beteiligt, obwohl er vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht. Die voraussichtlichen Kosten der Renovierung werden durch eine Fachfirma geschätzt - also durch den üblichen Maler des Vermieters. Dieser Variante hat die Rechtsprechung 2015 allerdings einen Riegel vorgeschoben: Solche Klauseln sind generell als unwirksam anzusehen, weil der Mieter beim Einzug überhaupt nicht abschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen - und weil die Kostenschätzung obendrein auf hypothetischen Annahmen beruht (BGH, Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 242/13).

Was gilt für die Holzklausel?


Unter einer Holzklausel versteht man umgangssprachlich eine vertragliche Vereinbarung, nach der der Mieter Holzteile in der Wohnung zu lackieren hat – etwa Innentüren, Türstöcke und Fußleisten.
Hier gilt wieder das, was oben zur Farbwahl gesagt wurde: Die Vorgabe bestimmter Farben während der Mietzeit ist ungültig.
Allerdings kann der Vermieter dem Bundesgerichtshof zufolge eine Rückgabe der Holzteile „in Weiß oder hellen Farbtönen“ mietvertraglich verlangen (22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07).

Einige Gerichte betrachten außerdem eine Erstreckung von Fristenplänen auf Holzteile und Heizkörper bzw. Heizungsrohre als unwirksam, wenn diese nicht ausdrücklich davon abhängig gemacht wird, dass die Lackierarbeiten wirklich nötig sind. Immerhin nutzen sich lackierte Teile nicht besonders schnell ab (Amtsgericht Kiel, Urteil vom 4.1.2006, Az. 113 C 479/05).

Unrenovierte Wohnung gemietet?


Früher ließ der Bundesgerichtshof zu, dass Mietern die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übertragen wurde, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen hatten. Diese Rechtsprechung hat sich 2015 geändert.
Jetzt gilt: Eine Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich überträgt, obwohl er die Wohnung unrenoviert übernommen hat, ist unwirksam. Der Grund: Der Mieter wird dadurch gezwungen, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst übernommen hat. Es liege nicht in der Verantwortung des Mieters, alle Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen (Az. VIII ZR 185/14).

Das heißt: Hat man eine Wohnung unrenoviert angemietet, muss man auch keinerlei Schönheitsreparaturen leisten. Es sei denn, dies wird individuell (also nicht im Mietvertrags-Formular!) zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt und vereinbart.

Wenn der neue Mieter mit dem Vormieter vereinbart, dass der neue Mieter die Renovierung durchführt und der bisherige Mieter nichts tun muss, verpflichtet dies den neuen Mieter dem Vermieter gegenüber zu gar nichts. Dies ergibt sich aus einem Urteil des BGH von 2018. Auch hier geht es nämlich um den Bezug einer unrenovierten Wohnung und in diesem Fall muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen. Irgendwelche Absprachen mit dem Vormieter wirken sich nicht auf den Vertrag mit dem Vermieter aus (22.8.2018, Az. VIII ZR 277/16).

Nach einem Urteil des OLG Dresden ist eine vertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebenen Mieträumen auch beim Mietvertrag über Gewerberäume unwirksam (Beschluss vom 6.3.2019, Az. 5 U 1613/18).

Schönheitsreparaturen bei ungewöhnlich staker Abnutzung


Obwohl die Renovierungspflicht des Mieters häufig entfällt, kann der Vermieter bei einer ungewöhnlichen Abnutzung der Wohnung trotzdem Renovierungskosten als Schadensersatz geltend machen. Dabei geht es zum Beispiel um die Wohnungen starker Raucher, in denen Wände und Decken gelb verfärbt sind und ein normales Überstreichen der Wände und Holzteile aufgrund Sättigung von Putz und Tapeten mit Schadstoffen nicht mehr möglich ist, weil die Farbe schlicht nicht haftet. Unter Umständen kann hier auch Schadensersatz geltend gemacht werden, wenn die mietvertraglichen Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind (BGH, Urteil vom 5.3.2008, Az. VIII ZR 37/07).

Unwirksame Klausel: Muss der Vermieter tätig werden?


Da viele Schönheitsreparaturen-Klauseln unwirksam sind, fragt sich, ob dann der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss - womöglich sogar turnusmäßig während des Mietverhältnisses.
Normalerweise wird dieses Thema erst beim Auszug des Mieters relevant. Ist die Klausel unwirksam, zieht dieser eben aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Während des Mietverhältnisses kann der Mieter in der Regel eine regelmäßige Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter nur dann verlangen, wenn beide dies im Mietvertrag so vereinbart haben. Eine solche Vereinbarung ist allerdings unüblich.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch zumindest für Mietverhältnisse, bei denen der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, 2020 eine wegweisende Entscheidung getroffen. Danach kann nun auch der Vermieter in der Pflicht sein:

Wohnung unrenoviert übergeben: Muss der Vermieter malern?

Ist der Vermieter vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verpflichtet, muss er sich im Übrigen an die Farbwünsche des Mieters halten. Dies wurde von den Landgerichten Bremen und Berlin entschieden (LG Bremen, 18.5.2017, Az. 1 S 37/17, LG Berlin, 23.5.2017, Az. 67 S 416/16). Der Vermieter sei hier ausreichend geschützt, da der Mieter seinerseits verpflichtet sei, allzu ungewöhnliche Farben vor dem Auszug zu beseitigen (Anm.: In den beiden Fällen wünschten sich die Mieter die Farbe "weiß" bzw. "creme-weiß". Offenbar ein echter Grund für ein Gerichtsverfahren.)

Wenn der Vermieter die Rechnung zahlt


Manchmal enthalten Mietverträge auch Klauseln, die den Vermieter dazu verpflichten, die vom Mieter turnusmäßig durchgeführten Schönheitsreparaturen zu bezahlen. Damit beschäftigte sich der BGH im Jahr 2014. In einem solchen Fall kommt es sehr auf die Formulierung im Einzelfall an. Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die Kosten zu übernehmen, ohne mitentscheiden zu können, ob die Arbeiten erforderlich waren. Er wurde schließlich zur Zahlung verurteilt. Solche Vertragsregelungen sind jedoch ein Ausnahmefall (Urteil vom 3.12.2014, Az. VIII ZR 224/13).

Praxistipp


Zum Thema Schönheitsreparaturen existieren viele Gerichtsurteile, die in den unteren Instanzen auch regional nicht einheitlich sind. Bei Streitigkeiten hinsichtlich der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen empfiehlt es sich, sich von einem versierten Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.

(Ma)



Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion

Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion