Schönheitsreparaturen an Mietwohnungen: Unwirksame Klauseln

10.12.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (488 mal gelesen)
Schönheitsreparaturen an Mietwohnungen: Unwirksame Klauseln © Ma - Anwalt-Suchservice

In Mietverträgen wird dem Mieter oft die Pflicht übertragen, die Wohnung regelmäßig zu renovieren. Viele der einschlägigen Mietvertragsklauseln sind mittlerweile von Gerichten für unwirksam erklärt worden.

Die sogenannten Schönheitsreparaturen sind einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Zwar sind sie laut Mietvertrag meist auch während des laufenden Mietverhältnisses vom Mieter durchzuführen. Meist sorgen sie jedoch für Streit, wenn das Mietverhältnis endet. Denn Mieter und Vermieter haben oft ganz unterschiedliche Vorstellungen darüber, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung mit durchgeführten Schönheitsreparaturen wieder zurückzugeben hat. Dies hat zu einer Vielzahl von Gerichtsurteilen auch vom Bundesgerichtshof geführt.

Was sind Schönheitsreparaturen?


Unter Schönheitsreparaturen versteht man eigentlich gerade keine Reparaturen (an defekten Teilen oder Einrichtungsgegenständen der Wohnung), sondern die Renovierung von Abnutzungserscheinungen, die beim normalen Wohnen eben entstehen. Dazu gehört beispielsweise das Malern und Tapezieren von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern und -rohren, das Lackieren von Holzfenstern und Außentüren von innen und das Ausbessern kleiner Schäden. Manchmal wird hier auch das Streichen von Fußböden genannt; dies wird jedoch heutzutage eher selten erforderlich sein.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören zum Beispiel das Abschleifen von Parkettboden oder der Austausch von vermietereigenen Teppichböden sowie das Streichen von Außentüren und Fenstern von außen. Nicht dazu gehören auch Arbeiten zur Beseitigung von Mängeln des Mietobjekts.

Warum überhaupt Schönheitsreparaturen?


Schönheitsreparaturen sind nicht gesetzlich geregelt. Grundsätzlich sind diese Arbeiten Sache des Vermieters. Regelmäßig werden die Schönheitsreparaturen jedoch per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Dies ist auch legitim. Allerdings hat der Bundesgerichtshof eine Reihe von Mietvertragsklauseln im Laufe der Zeit für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter zu sehr benachteiligten. Dazu muss man wissen: Wenn ein Mietvertrag als gedrucktes Formular für mehrere Vermietungen verwendet wird, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese dürfen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch aber nicht eine Seite unangemessen benachteiligen. In diesem Fall sind sie unwirksam. Der Mieter muss dann keine Schönheitsreparaturen leisten. Klauseln, die in Formularmietverträgen unwirksam sind, können als individuell ausgehandelte Absprache durchaus wirksam sein. Solche Individualabreden sollten optisch erkennbar sein (zum Beispiel handschriftlicher Zusatz zum Mietvertrag mit besonderen Unterschriften) und der Mieter sollte bei der Absprache etwas mitzureden haben.

Was haben die Gerichte zu Renovierungsfristen entschieden?


Lange enthielten Mietverträge einen sogenannten „starren Fristenplan“, der feste Zeiträume vorgab, nach denen Mieter die einzelnen Räume der Wohnung renovieren mussten: Zum Beispiel Küche und Bad alle drei Jahre; Toiletten, Dielen, Flure, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre. Einen derartigen starren Fristenplan sehen die Gerichte allerdings schon seit geraumer Zeit als unwirksam an. Denn dadurch wird der Mieter zum Renovieren gezwungen unabhängig davon, ob dies überhaupt erforderlich ist. Als zulässig gilt hingegen ein flexibler Fristenplan, welcher bei gutem Zustand der Wohnung auch Abweichungen zulässt. Geeignete Formulierungen sind die Worte „Im Allgemeinen“ oder „regelmäßig“ im Hinblick auf die Einhaltung der Fristen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 192/11).

Was gilt für die Renovierung bei Auszug?


Eine sogenannte Endrenovierungsklausel, die den Mieter generell bei seinem Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist unwirksam. Dies gilt ebenso im Zusammenhang mit einer Klausel, die ihm regelmäßige Schönheitsreparaturen auferlegt (BGH, Az. VIII ZR 316/06).

Müssen die Wände weiß sein?


Auch sogenannte Farbwahlklauseln sind rechtlich problematisch. Denn Schönheitsreparaturen muss der Mieter ja grundsätzlich auch während der Mietzeit vornehmen. Der Vermieter darf dem Mieter aber nicht vorgeben, in welchen Farben er während der Mietzeit seine Wohnung dekorieren darf. Daher sind Klauseln unwirksam, nach denen der Mieter die Wohnung weiß zu streichen oder zu „weißen“ hat. Dies gilt auch für die Formulierung "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen" – zumindest, wenn dies auch für Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis gelten soll (BGH, Az. VIII ZR 224/07).
Eine Farbwahlklausel kann höchstens dann wirksam sein, wenn der Mieter noch einen gewissen Spielraum bei der Farbwahl hat und die Klausel sich nur auf den Wohnungszustand bei Auszug bezieht.
Aber: Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung muss der Mieter in gewissem Maße auf das Interesse des Vermieters an einer unproblematischen Neuvermietung Rücksicht nehmen. Unabhängig von irgendwelchen Klauseln darf die Wohnung daher nicht in irgendwelchen ungewöhnlichen, schreiend grellen Farbtönen zurückgegeben werden. Neutrale Farben können beim Auszug verlangt werden (BGH, Az. VIII ZR 416/12).

Was sagen die Gerichte zu Quoten-Abgeltungsklauseln?


Oft ziehen Mieter aus einer Wohnung aus, bevor die Renovierungsfristen aus dem Mietvertrag abgelaufen sind. Findige Vermieter haben für diesen Fall die sogenannte Quoten-Abgeltungsklausel entwickelt. Damit wird der Mieter anteilig an den Kosten der Renovierung beteiligt, auch wenn er vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht. Die vermutlichen Kosten der Renovierung schätzt eine Fachfirma (also der übliche Maler des Vermieters). Dem hat die Rechtsprechung jedoch 2015 einen Riegel vorgeschoben: Solche Klauseln werden generell als unwirksam angesehen, da der Mieter beim Einzug nicht abschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen und weil diese auf hypothetischen Annahmen beruhen (BGH, Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 242/13).

Was ist mit der Holzklausel?


Als Holzklausel bezeichnet man umgangssprachlich eine Vereinbarung, die den Mieter zum Lackieren von Holzteilen in der Wohnung verpflichtet – etwa von Innentüren, Türstöcken, Fußleisten. Auch hier gilt das, was oben zur Farbwahl gesagt wurde: Eine Vorgabe bestimmter Farben während der Mietzeit ist unwirksam.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann jedoch eine Rückgabe der Holzteile „in Weiß oder hellen Farbtönen“ mietvertraglich verlangt werden (22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07).
Dazu kommt: Manche Gerichte sehen eine Erstreckung von Fristenplänen auf Holzteile und Heizkörper bzw. Heizungsrohre als unwirksam an, wenn diese nicht ausdrücklich davon abhängig gemacht wird, dass die Lackierarbeiten wirklich erforderlich sind. Denn lackierte Teile nutzen sich nicht so schnell ab (Amtsgericht Kiel, Urteil vom 4.1.2006, Az. 113 C 479/05).

Unrenovierte Wohnung gemietet?


Der Bundesgerichtshof war früher der Meinung, dass Mietern auch dann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übertragen werden kann, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben. Diese Rechtsprechung wurde 2015 geändert. Nun gilt: Eine Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich überträgt, obwohl die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, ist unwirksam. Denn: Sie zwingt den Mieter, die Wohnung in einem besseren Zustand als bei der Übergabe zurückzugeben. Der Mieter sei aber nicht dafür verantwortlich, alle Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen (Az. VIII ZR 185/14).
Vereinbart der neue Mieter mit dem Vormieter, dass der neue Mieter die Renovierung übernimmt und der bisherige Mieter nichts tun muss, verpflichtet dies den neuen Mieter zu gar nichts. Dies geht aus einem Urteil des BGH von 2018 hervor. Auch hier handelt es sich nämlich um den Bezug einer unrenovierten Wohnung, und dann muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen. Absprachen mit dem Vormieter haben keine Auswirkung auf den Vertrag mit dem Vermieter (22.8.2018, Az. VIII ZR 277/16).

Sonderfall ungewöhnliche Abnutzung


Auch wenn oft die Renovierungspflicht des Mieters entfällt, ist es denkbar, dass bei einer ungewöhnlichen Abnutzung der Wohnung trotzdem Renovierungskosten als Schadensersatz geltend gemacht werden können. Zu denken ist hier zum Beispiel an die Wohnungen starker Raucher, in denen Wände und Decken gelb verfärbt sind und ein normales Überstreichen der Wände und Holzteile aufgrund Sättigung von Putz und Tapeten mit Schadstoffen nicht mehr möglich ist, weil die Farbe nicht haftet. Hier kann unter Umständen auch Schadensersatz geltend gemacht werden, wenn die mietvertraglichen Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind (BGH, Urteil vom 5.3.2008, Az. VIII ZR 37/07).

Muss der Vermieter 'ran?


Vor dem Hintergrund, dass viele Schönheitsreparaturen-Klauseln unwirksam sind, stellt sich die Frage, ob in diesem Fall der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss - womöglich sogar turnusmäßig während des Mietverhältnisses. Im Normalfall wird das Thema erst beim Auszug des Mieters relevant. Ist die Klausel unwirksam, zieht dieser eben aus, ohne zuvor Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen. Dagegen kann der Mieter eine regelmäßige Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter während des Mietverhältnisses nur dann verlangen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist.

Wenn der Vermieter die Rechnung zahlt


Gelegentlich gibt es allerdings Klauseln, die den Vermieter dazu verpflichten, die vom Mieter turnusmäßig durchgeführten Schönheitsreparaturen zu bezahlen. Mit einer solchen Klausel befasste sich der BGH im Jahr 2014. Hier kommt es sehr auf die Formulierung im Einzelfall an. Im verhandelten Fall musste der Vermieter die Kosten übernehmen, ohne mitentscheiden zu können, ob die Arbeiten erforderlich waren. Solche Vertragsregelungen sind jedoch eher die Ausnahme (Urteil vom 3.12.2014, Az. VIII ZR 224/13).

Praxistipp


Zum Thema Schönheitsreparaturen gibt es eine Vielzahl von Gerichtsurteilen, die in den unteren Instanzen regional nicht einheitlich sind. Bei Streitigkeiten hinsichtlich der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen empfiehlt es sich daher, sich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.

(Ma)



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