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Grundlegendes Element des Mietrechts ist neben den gesetzlichen Regelungen der Mietvertrag selbst, der zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird. Darin können bzw. müssen die wesentlichen Vertragsbestandteile jedes Mietvertrages niedergelegt werden.

Mietvertrag: Was ist erlaubt?

Ist ein schriftlicher Mietvertrag nötig?

Eine vorgegebene Form gibt es für Mietverträge grundsätzlich nicht. Ausnahmen von diesem Grundsatz sind Mietverträge über Wohnraum oder Gewerbeflächen mit einen Zeitraum von mehr als einem Jahr: Sie sind schriftlich abzuschließen. Fehlt es in einem solchen Fall an einem schriftlichen Mietvertrag, gilt der Vertrag zeitlich unbefristet. Auch dann, wenn anderes (mündlich) abgesprochen wurde.

Was muss mindestens im Mietvertrag drin stehen?

In einem Mietvertrag sollten Mieter und Vermieter alle für das Mietverhältnis relevanten Punkte regeln. Mindestens enthalten sein müssen die Daten der Vertragsparteien, der Mietgegenstand (die Mietwohnung, das Haus, die Garage, ...) und die Höhe der Mietkosten. Möchte der Vermieter Nebenkosten umlegen, muss er dies im Mietvertrag erklären. Alternativ kann er hier auch auf die entsprechende gesetzliche Regelung verweisen. Gibt es im Mietvertrag keine Regelung zu den Nebenkosten, gilt der Betrag für die Kaltmiete als Warmiete, sprich: der Mieter muss dann keine Nebenkosten bezahlen. Das Gleiche gilt auch für die Mietkaution. Der Vermieter kann (und wird vermutlich) von der Möglichkeit einer Mietkaution Gebrauch machen - muss dies aber ausdrücklich ansprechen. Bestenfalls gibt er die Höhe zu leistenden Kaution im Mietvertrag explizit an. Dadurch vermeidet er Missverständnisse. Oder er verweist auch hier auf das Gesetz. Bei Mietwohnungen ist die Höhe der Mietkaution auf maximal drei Nettokaltmieten gedeckelt.

Privater Mietvertrag und gewerblicher Mietvertrag: Was sollte man beachten?

Der Mietvertrag mit einer Privatperson ist in Deutschland stark reglementiert. Beim Gewerbemietvertrag sieht es anders aus: So kann der Vermieter hier grundsätzlich eine höhere Mietkaution verlangen oder auf eine längere Laufzeit / Kündigungsfrist bestehen. Eine lange Vertragslaufzeit von zehn Jahren mit einer Verlängerung um jeweils zehn Jahre oder mehr sind bei Gewerbemietverträgen keine Seltenheit - und zulässig.

Was ist im Mietvertrag erlaubt, was verboten?

Viele Vermieter neigen dazu, im Mietvertrag viele Vorschriften unterzubringen, damit ihre Immobilie möglichst wertstabil bleibt. Das ist verständlich. Jedoch sind nicht alle Regelungen im Mietvertrag nötig. Denn das Gesetz schreibt für Schönheitsreparaturen bzw. zur Renovierungspflicht oder über die unlegbaren Posten in einer Nebenkostenabrechnung viel vor. So kann es im Einzelfall vorkommen, dass man die gesetzliche eindeutige Regelung durch einen Satz im Mietvertrag "verschlimmbessert" und es daraufhin zu Unklarheiten kommt. Auch gibt es Klauseln, die schlicht und ergreifend rechtswidrig sind, etwa wenn dort von einem Herrenbesuchsverbot nach 22 Uhr die Rede ist.

Mietvertrag: wo prüfen lassen?

Liegt Ihnen als Vermieter eine bestimmte Regelung am Herzen oder stolpern Sie als Mieter über eine außergewöhnliche Klausel im Mietvertrag, dann sprechen Sie am besten vorab mit einem Anwalt für Mietrecht vor Ort und besprechen Sie Ihre Möglichkeiten.

zuletzt aktualisiert am 25.07.2017

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