Mieterhöhung: Mieterrechte, Grenzen und wie viel Vermieter verlangen dürfen

Die Mieten steigen gerade in Großstädten und Ballungsräumen. Zwischen 2020 und 2025 stieg der Mietpreisindex des Statistischen Bundesamtes im Bundesdurchschnitt um 9,7 Prozent. Dabei gibt es große lokale Unterschiede. Einer Analyse von Immowelt zufolge sind die Mieten in den 80 deutschen Großstädten seit 2022 um durchschnittlich 13,7 Prozent gestiegen. Den Spitzenplatz nimmt Berlin ein mit 22,3 Prozent. München liegt bei 13,5 Prozent, ist jedoch mit 20,74 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt für Mieter in Deutschland. In ländlichen Gegenden sind deutlich geringere Mietsteigerungen zu verzeichnen. Wer auf dem Land wohnt, muss jedoch oft zur Arbeit in die Stadt pendeln und hat höhere Fahrtkosten. Nicht jede Mieterhöhung ist erlaubt. Mieter und Vermieter sollten die rechtlichen Spielregeln kennen.

Es gibt unterschiedliche Arten von Mieterhöhungen. Vermieter können zum Beispiel die Miete erhöhen, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dies ist die Miete, die am Ort für Wohnungen vergleichbarer Ausstattung, Größe und Lage im Durchschnitt bezahlt wird. Zu Begründung wird in vielen Fällen ein örtlicher Mietspiegel herangezogen. Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete gelten als eine der häufigsten Arten der Mieterhöhung.

Auch dürfen Vermieter die Miete nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, um einen Teil ihrer Investition hereinzuwirtschaften. Näheres zur Mieterhöhung wegen Modernisierung erklären wir hier:
Mieterhöhung nach Modernisierung: Wann ist sie berechtigt?

Mieterhöhungen aufgrund vertraglicher Vereinbarungen sind bei der Staffelmiete und der Indexmiete möglich. Beide müssen im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Dann steigt die Miete entweder automatisch innerhalb bestimmter Zeitabstände um einen bestimmten Betrag (Staffelmiete) oder sie wird an einen Index gekoppelt, meist den Index der Verbraucherpreise, und ändert sich dementsprechend.

Unabhängig von der Kaltmiete können auch die laufenden Betriebskosten erhöht werden. Dabei handelt es sich allerdings nicht um eine Mieterhöhung. Hier gibt der Vermieter nur die Kosten weiter, die er selbst für den laufenden Betrieb der Wohnung bereits vorgestreckt hat.

Will ein Vermieter eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen, braucht er die Zustimmung seines Mieters. Es reicht also nicht aus, den Mieter einseitig darüber zu informieren, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt die Miete steigt. Erforderlich ist stattdessen ein sogenanntes „Mieterhöhungsverlangen“.

Dieses Verlangen muss dem Mieter in Textform zugehen. Es muss die Höhe der künftigen Miete, den Erhöhungsbetrag in Euro und den Tag, ab dem die Mieterhöhung zu zahlen ist, enthalten. Zudem muss es mit der Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden. Um diese zu untermauern, kann der Vermieter mehrere Quellen verwenden:

- Den Mietspiegel der Gemeinde,
- einen Auszug aus einer Mietdatenbank,
- ein Sachverständigengutachten oder
- die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen.

Am einfachsten lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete am Mietspiegel ablesen. Vor Gericht wird ein qualifizierter Mietspiegel meist ohne Diskussionen als richtig angesehen. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der Gesetzgeber hat 2021 die Regeln für die Aufstellung von Mietspiegeln verschärft. Diese sind für Gemeinden über 50.000 Einwohner Pflicht geworden.

Stimmt ein Mieter der Mieterhöhung zu, tritt diese zum Anfang des dritten Kalendermonats nach Empfang des Erhöhungsverlangens in Kraft. Stimmt er nicht oder teilweise nicht zu, kann ihn der Vermieter auf Zustimmung verklagen. Dann prüft ein Gericht, ob die Mieterhöhung erlaubt war. Verliert der Mieter, wird er mit den Verfahrenskosten belastet.

Ja, der Vermieter muss eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete immer begründen.

Nach § 558a BGB muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar erklären, warum die neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen soll.

Die Begründung kann z. B. erfolgen durch Bezug auf den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Ein bloßes „Wir erhöhen die Miete“ reicht nicht aus.

Der Mieter soll die Erhöhung inhaltlich prüfen und nachvollziehen können, um entscheiden zu können, ob er zustimmt oder widerspricht. Ohne ausreichende Begründung ist die Mieterhöhung rechtlich unwirksam bzw. nicht durchsetzbar.

Bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete müssen Vermieter auch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beachten. Das bedeutet: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Dabei zählen Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Erhöhungen der Betriebskosten nicht mit.

Beispiel: Die Miete ohne Nebenkosten beträgt 600 Euro. Vor Ort kosten vergleichbare Wohnungen inzwischen 900 Euro. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete jedoch nur um höchstens 20 % und damit um 120 Euro auf 720 Euro erhöhen.

Hinweis: Die Landesregierungen können befristet für fünf Jahre Gebiete bestimmen, in denen Wohnungsknappheit herrscht. Dort sinkt die Kappungsgrenze auf 15 Prozent innerhalb 3 Jahren. Prüfen Sie nach einer Mieterhöhung, ob Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt.

Vermieter dürfen die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, wenn sie diese über 15 Monate hinweg nicht erhöht haben. Stichtag ist das Inkrafttreten der Mieterhöhung. Außerdem dürfen Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung ein Mieterhöhungsverlangen geltend machen.

Wenn ein Mieter einfach die erhöhte Miete bezahlt, stellt dies eine stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung dar. Schon eine einmalige Zahlung reicht nach einem Urteil des Amtsgerichts München aus. Diese gilt auch als Zustimmung, wenn das Mieterhöhungsverlangen eigentlich unwirksam war. Dann ist eine weitere schriftliche Zustimmung nicht nötig und der Vermieter kann auch nicht auf diese klagen (Urteil vom 14.8.2013, Az. 452 C 11426/13).

Urteil: Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Das 14-tägige Widerrufsrecht für Fernabsatzgeschäfte gilt nicht für die Zustimmung zur Mieterhöhung (Az. VIII ZR 94/17). Mieter können daher ihre Zustimmung nicht widerrufen wie etwa einen Online-Kauf.

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt ein klar geregelter Zeitpunkt:

Nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens hat der Mieter bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, die Erhöhung zu prüfen und zuzustimmen. Die neue (höhere) Miete ist erst ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens zu zahlen – und auch nur, wenn der Mieter zugestimmt hat oder zur Zustimmung verurteilt wurde.

Beispiel: Geht das Schreiben im Januar zu, läuft die Prüfungsfrist bis Ende März. Ab April ist dann die erhöhte Miete zu zahlen, wenn und soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt.

Der Mieterhöhung einfach nur nicht zuzustimmen, nützt meist nichts und verursacht nur zusätzliche Kosten, da der Vermieter vor Gericht klagen wird und der Verlierer die Prozesskosten zahlen muss. Um eine Mieterhöhung können Mieter nur herumkommen, wenn sich ihr Vermieter nicht an die Gesetze gehalten hat. Ist dies der Fall, sollten sie zunächst der Mieterhöhung widersprechen und ihren Widerspruch genau begründen. Hier empfiehlt sich grundsätzlich eine Rechtsberatung.

Nach einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses können sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens ausüben. Dazu müssen sie außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft.

Nach einem Wohnungskauf darf der neue Eigentümer nicht sofort die Miete erhöhen. Er tritt als neuer Vermieter in den laufenden Mietvertrag ein. Dabei ändert sich am Vertrag und seinem Inhalt nichts. Für eine Mieterhöhung gelten die gleichen Regeln, die auch bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem alten Vermieter gegolten hätten: Die Miete kann nur unter Beachtung der vorgeschriebenen Zeitabstände zur letzten Erhöhung und der Kappungsgrenze erhöht werden, oder wegen einer Modernisierung.

Die Mietpreisbremse betrifft keine Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen. Stattdessen gilt die Mietpreisbremse für Mieterhöhungen bei einem Mieterwechsel, also einer Neuvermietung der Wohnung. Gesetzlich geregelt ist sie in § 556d ff. BGB.

Diesen Fall erklären wir ausführlich in unserem Artikel Mietpreisbremse 2026: Alle Regeln, Ausnahmen und Rechte für Mieter

Mieter sind gegenüber Mieterhöhungen nicht wehrlos. Wer allerdings einfach nur die Zahlung verweigert, riskiert eine Kündigung wegen Mietrückständen. Um nach einer Mieterhöhung Ihre Rechte wahrzunehmen, empfiehlt es sich, den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht einzuholen.