Mieterhöhung – was man dazu wissen muss

17.06.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 7 Min. (482 mal gelesen)
Mieterhöhung – was man dazu wissen muss © Bu - Anwalt-Suchservice

Viele Mieter wissen nicht, wann ihr Vermieter die Miete erhöhen darf oder welche Grenzen es für Mieterhöhungen gibt und kennen ihre Rechte nicht. Hier einige wichtige Hinweise für Mieter.

Vermieter dürfen die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Aus welchen Gründen und um wie viel die Miete erhöht werden kann, ist im Gesetz genau geregelt. Dazu kommt: Vermieter können nicht einseitig die Miete erhöhen, sondern benötigen die Zustimmung ihrer Mieter. Diese müssen wiederum unter bestimmten Umständen ihre Zustimmung erteilen. Anfang 2019 hat es einige Gesetzesänderungen zum Thema Mieterhöhung gegeben. Dies betrifft speziell Mieterhöhungen nach einer Modernisierung.

Die Mieten steigen


Nach wie vor steigen besonders in größeren Städten und Ballungsräumen die Mieten ständig weiter an. In Großstädten mit über 500.000 Einwohnern gab es im Jahr 2016 einen Anstieg um durchschnittlich 6,3 Prozent, in anderen kreisfreien Großstädten waren es 4,3 Prozent.
In München kletterten die Mieten von 2012 bis 2016 um 21 Prozent nach oben, in Berlin um 28 Prozent, in Stuttgart gab es eine Steigerung um 19 Prozent.
Auf dem Land kommen Mieter in der Regel günstiger weg – allerdings müssen sie dafür jedoch meist zur Arbeit in die Stadt pendeln, was zu höheren Fahrtkosten führt. Nicht jede Mieterhöhung bewegt sich allerdings im Rahmen des Zulässigen. Mieter und Vermieter sollten sich daher über die rechtlichen Spielregeln im Klaren sein.

Welche Arten von Mieterhöhungen gibt es?


Es gibt verschiedene Arten von Mieterhöhungen. Ein Vermieter kann zum Beispiel die Miete erhöhen, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dabei handelt es sich um die Miete, die im jeweiligen Ort für Wohnungen vergleichbarer Ausstattung, Größe und Lage so üblich ist.
Auch kann der Vermieter die Miete nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, in die er Geld gesteckt hat.
Schließlich sind noch die Staffelmiete und die Indexmiete zu erwähnen. Beide werden im Mietvertrag vereinbart. Bei solchen Absprachen steigt die Miete entweder automatisch innerhalb bestimmter Zeitabstände um einen bestimmten Betrag (Staffelmiete) oder ihre Höhe wird an einen Index gekoppelt, meist den Index der Verbraucherpreise.
Möglich sind ferner auch Erhöhungen der laufenden Betriebskosten. Diese stellen jedoch keine Mieterhöhung dar. Denn hier gibt der Vermieter nur Kosten weiter, die er selbst für den laufenden Betrieb der Wohnung schon vorgestreckt hat.

Auf welche Weise wird die Mieterhöhung durchgeführt?


Der Vermieter muss die Zustimmung des Mieters einholen, um eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen. Er kann also nicht einfach seinen Mieter einseitig darüber in Kenntnis setzen, dass jetzt die Miete steigt. Er muss ihn stattdessen zur Zustimmung auffordern.
Juristen sprechen dabei vom “Mieterhöhungsverlangen”. Der Mieter muss dieses Verlangen in Textform bekommen. Er muss daraus die Höhe der zukünftigen Miete sowie den Erhöhungsbetrag erkennen können. Auch eine Begründung darf nicht fehlen. Der Vermieter kann zur Begründung den Mietspiegel der Gemeinde nutzen, oder einen Auszug aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen. Meist nutzen Vermieter den Mietspiegel. Aus ihm kann man nämlich am einfachsten die ortsübliche Vergleichsmiete ablesen, und ein qualifizierter Mietspiegel wird vor Gericht ohne weitere Diskussionen als richtig anerkannt.
Wenn der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, tritt diese zum Anfang des dritten Kalendermonats nach Empfang des Erhöhungsverlangens in Kraft. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen. In diesem Fall prüft ein Gericht, ob die Mieterhöhung zulässig war.

Welche Besonderheiten gelten für die Zustimmung?


Das 14-tägige Widerrufsrecht für Fernabsatzgeschäfte gilt nicht für eine Zustimmung zur Mieterhöhung. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 17.10.2018 (Az. VIII ZR 94/17). Mieter können eine einmal gegebene Zustimmung also nicht widerrufen wie einen Online-Kauf und sollten sich ihre Entscheidung von Anfang an gut überlegen.

Als stillschweigende Zustimmung gilt auch die Zahlung der erhöhten Miete. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München reicht schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete und damit auf jeden Fall die mehrmalige Überweisung dieser Miete aus, damit der Vermieter von einer Zustimmung zu seinem Mieterhöhungsverlangen ausgehen kann. Auch einem eigentlich unwirksamen Mieterhöhungsverlangen kann der Mieter wirksam auf diese Weise zustimmen. Eine weitere schriftliche Zustimmung ist dann nicht erforderlich und der Vermieter kann auch nicht darauf klagen (Urteil vom 14.8.2013, Az. 452 C 11426/13).

Wann darf der Vermieter die Miete an das Ortsübliche anpassen?


Vermieter dürfen die Miete an die ortsübliche Miethöhe angleichen, wenn die Miete für die konkrete Wohnung über einen Zeitraum von 15 Monaten nicht erhöht wurde. Stichtag ist das Inkrafttreten der Mieterhöhung. Auch darf der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen per Zuschrift an den Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen.

Um wie viel darf die Miete erhöht werden?


Der Vermieter muss bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete auch die Kappungsgrenzen beachten. Die wichtigste Regelung zur Kappungsgrenze steht in § 558 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Vorschrift besagt: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent ansteigen. Dabei zählen Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Erhöhungen der Betriebskosten allerdings nicht mit.
Beispiel: Die Miete ohne Nebenkosten für eine Wohnung liegt bei 600 Euro. Vor Ort kosten vergleichbare Wohnungen inzwischen aber 900 Euro. Trotzdem darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 120 Euro auf 720 Euro erhöhen – und zwar unter Beachtung der oben genannten Zeitabstände zwischen den Erhöhungen.
Die Landesregierungen können jeweils auf fünf Jahre befristet Gebiete mit Wohnungsmangel festsetzen, in denen aus den 20 Prozent 15 werden.

Welche Grenzen gibt es für eine Mieterhöhung nach Modernisierung?


Hier besteht eine besondere Kappungsgrenze, die zum 1. Januar 2019 geändert wurde. Nun gilt: Der Vermieter darf die Miete nach Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen auf Dauer um acht Prozent (früher: 11 Prozent) der aufgewendeten Kosten heraufsetzen.

Seit 1. Januar 2019 gilt zusätzlich: Bei Mieterhöhungen aufgrund einer Modernisierung darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Wenn die monatliche Miete vor der Mieterhöhung unter sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche lag, darf sie ungeachtet der restlichen Vorschriften nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche angehoben werden.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist erlaubt bei baulichen Veränderungen
- durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.

Der letzte Punkt betrifft zum Beispiel Baumaßnahmen in Folge von Gesetzesänderungen oder neuen behördlichen Auflagen. Für Härtefälle auf Seiten des Mieters bestehen Ausnahmevorschriften.

Wie wird eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchgeführt?


Die Durchführung einer Mieterhöhung nach Modernisierung regelt § 559 BGB. Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform erklären und begründen. Dabei muss er vorrechnen, wie der Erhöhungsbetrag zustande kommt. In die Mieterhöhung dürfen nur Kosten einfließen, die tatsächlich für die oben aufgeführten Arbeiten entstanden sind. Die Kosten für Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen müssen herausgerechnet werden, der Vermieter darf sie jedoch schätzen. Zusätzliche Verschönerungsarbeiten zählen ebenfalls nicht mit.
Der Mieter muss die erhöhte Miete dann ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen.

Was gilt nach einem Eigentümerwechsel?


Nach einem Eigentümerwechsel darf die Miete nicht sofort erhöht werden. Der neue Vermieter tritt in den laufenden Mietvertrag ein, und am Vertrag oder seinem Inhalt ändert sich nichts. Daher gelten für eine Mieterhöhung die gleichen Regeln, die auch bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem alten Vermieter gegolten hätten: Eine Mieterhöhung ist nur unter Beachtung der vorgeschriebenen Zeitabstände zur letzten Erhöhung und der Kappungsgrenze zulässig, oder auch wegen einer Modernisierung unter den oben genannten Voraussetzungen.

Wie kann ich mich gegen eine Mieterhöhung wehren?


Schlicht nicht zuzustimmen, wird in der Regel wenig nützen – und nur zusätzliche Kosten einbringen, denn der Vermieter wird irgendwann klagen und der Verlierer muss auch die Prozesskosten bezahlen. Chancen, um die Mieterhöhung herumzukommen, gibt es nur, wenn der Vermieter sich nicht an die gesetzlichen Vorschriften gehalten hat. Dann sollte der Mieter zunächst einmal der Mieterhöhung widersprechen und dies entsprechend begründen. Dabei ist eine rechtliche Beratung zu empfehlen.

Der Mieter hat nach einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung auch ein Sonderkündigungsrecht. Dieses kann er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens ausüben, indem er außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigt. Dann tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft.

Was ist die Mietpreisbremse?


Die sogenannte Mietpreisbremse hat nichts mit dem laufenden Mietverhältnis zu tun. Sie gilt für Mieterhöhungen bei einem Mieterwechsel und soll den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten bremsen. Die Bundesländer können für fünf Jahre Gebiete mit Wohnungsknappheit ausweisen, in denen dann bei neuen Mietverträgen die Miete auf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel erhöht werden darf. Mieten, die schon zuvor über dem betreffenden Höchstwert lagen, müssen nicht gesenkt werden. Für die Erstvermietung von Neubauten oder eine Neuvermietung nach Modernisierung gilt die Regelung nicht.

Auch hier gab es zum 1. Januar 2019 Änderungen. Diese gelten insbesondere für die Möglichkeiten des Mieters, sich zu wehren.
Eine vertragliche Vereinbarung, bei der gegen die Regeln zur Mietpreisbremse verstoßen und zu viel Miete verlangt wird, ist unwirksam. Der Mieter kann in diesem Fall die zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen.
Dazu muss er die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse beim Vermieter rügen. Dies muss in Textform geschehen (Text ohne eigenhändige Unterschrift, zum Beispiel auch E-Mail). Zurückfordern kann man jedoch nur eine Miete, die nach Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist.
Berechnungen zur Begründung muss die Rüge nach der Reform von 2019 nicht mehr enthalten. Ausreichend ist eine E-Mail mit dem Satz „Ich rüge die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse.“

Geht es bei der Rüge um eine vom Vermieter zu Unrecht in Anspruch genommene Ausnahmeregelung, muss sich die Rüge darauf beziehen.

Will der Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete heraufsetzen, weil für ihn eine der gesetzlichen Ausnahmeregeln gilt, muss er den Mieter vor Vertragsunterzeichnung darauf hinweisen.
Also zum Beispiel darauf, dass der Vormieter bereits eine Miete gezahlt hat, die über dem Grenzwert laut Mietspiegel lag – hier muss der Vermieter die Vormiete angeben, die der letzte Mieter ein Jahr vor Vertragsende gezahlt hat.
Oder darauf, dass er in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Denn dann darf die höchstzulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ergeben würde.
Oder darauf, dass es sich um die Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt.

Hat der Vermieter diese Auskünfte nicht gegeben, kann er sich auf diese Ausnahmen auch nicht berufen. Wenn er die Auskunft nachholt, kann er die Miete erst nach zwei Jahren wie gewünscht erhöhen.

Praxistipp


Gegenüber Mieterhöhungen sind Mieter nicht wehrlos. Wer jedoch einfach nur die Zahlung verweigert, riskiert eine Kündigung wegen Mietrückständen. Im Zweifel ist es zu empfehlen, den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht einzuholen.

(Ma)



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