Mieterhöhung – was man dazu wissen muss

29.07.2021, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 7 Min. (1319 mal gelesen)
Mieterhöhung,Vergleichsmiete,Mietspiegel,Mietpreisbremse Steigende Mieten treiben die Wohnkosten in die Höhe. Was dürfen Vermieter? © Bu - Anwalt-Suchservice

Oft wissen Mieter nicht, wann ihr Vermieter die Miete erhöhen darf oder welche Grenzen es für Mieterhöhungen gibt. Hier einige wichtige Hinweise für Mieter - damit Sie Ihre Rechte kennen.

Nach Belieben dürfen Vermieter die Miete nicht erhöhen. Das Gesetz regelt nämlich genau, aus welchen Gründen und um wie viel die Miete erhöht werden darf. Auch können Vermieter die Miete nicht einseitig heraufsetzen. Sie brauchen dafür die Zustimmung ihrer Mieter. Diese wiederum sind zur Erteilung ihrer Zustimmung unter bestimmten Umständen verpflichtet. Zur Mieterhöhung hat es Anfang 2019 einige Gesetzesänderungen gegeben. Davon betroffen sind insbesondere Mieterhöhungen nach einer Modernisierung.

Steigende Mieten - kein Ende absehbar


Besonders in größeren Städten und Ballungsräumen steigen die Mieten weiter an. Allerdings scheint sich das Tempo in den letzten Jahren etwas verlangsamt zu haben. Im März 2021 lag der Mietpreisindex des Statistischen Bundesamtes im Bundesdurchschnitt um 8 Prozent über dem Wert von 2015. Allerdings gibt es bedeutende lokale Unterschiede: So steigen die Mieten etwa in München im Jahr 2021 um 1,5 Prozent pro Quartal.
In München wurde zwischen 2012 und 2016 eine Steigerung um 21 Prozent verzeichnet, in Berlin um 28 Prozent, in Stuttgart um 19 Prozent.
Auf dem Land bezahlen Mieter in der Regel weniger – dafür müssen sie jedoch meist zur Arbeit in die Stadt pendeln und haben höhere Fahrtkosten. Nicht jede Mieterhöhung ist jedoch zulässig. Mieter und Vermieter sollten die rechtlichen Spielregeln kennen.

Welche Arten von Mieterhöhungen gibt es?


Es gibt unterschiedliche Arten von Mieterhöhungen. So kann ein Vermieter die Miete erhöhen, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Damit ist die Miete gemeint, die im jeweiligen Ort für Wohnungen vergleichbarer Ausstattung, Größe und Lage durchschnittlich gezahlt wird.

Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter die Miete erhöhen, um einen Teil seiner Investition wieder hereinzuwirtschaften.

Dann gibt es auch noch die Staffelmiete und die Indexmiete. Beide müssen im Mietvertrag besonders vereinbart werden. Dann steigt die Miete entweder automatisch innerhalb bestimmter Zeitabstände um einen bestimmten Betrag (Staffelmiete) oder sie wird an einen Index gekoppelt, meist den Index der Verbraucherpreise, und ändert sich dementsprechend.

Natürlich sind auch Erhöhungen der laufenden Betriebskosten möglich. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine Mieterhöhung. Der Vermieter gibt hier nämlich nur Kosten weiter, die er selbst für den laufenden Betrieb der Wohnung bereits vorgestreckt hat.

Auf welche Weise wird die Mieterhöhung durchgeführt?


Um eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen, benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Er kann nicht einfach seinen Mieter einseitig darüber informieren, dass dessen Miete jetzt steigt. Erforderlich ist stattdessen - in Juristensprache - ein ”Mieterhöhungsverlangen”.

Dieses Verlangen muss der Mieter in Textform bekommen. Daraus muss die Höhe der künftigen Miete und der Erhöhungsbetrag in Euro hervorgehen. Und auch eine Begründung darf nicht fehlen. Dazu kann der Vermieter soweit vorhanden den Mietspiegel der Gemeinde nutzen, einen Auszug aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen.

Am Mietspiegel kann man am einfachsten die ortsübliche Vergleichsmiete ablesen. Ein qualifizierter Mietspiegel wird vor Gericht ohne weitere Diskussionen als richtig anerkannt. Da es jedoch immer wieder Gerichtsverfahren um die Frage gegeben hat, ob Mietspiegel wirklich nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden, werden 2021 die Regeln für die Aufstellung von Mietspiegeln verschärft. Auch werden diese für Gemeinden über 50.000 Einwohner Pflicht.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, tritt diese zum Anfang des dritten Kalendermonats nach Empfang des Erhöhungsverlangens in Kraft. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen. Dann prüft ein Gericht, ob die Mieterhöhung zulässig war.

Welche Besonderheiten gelten für die Zustimmung?


Eine Zahlung der erhöhten Miete gilt als stillschweigende Zustimmung. Nach einem Urteil des Amtsgerichts München ist schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete und damit auf jeden Fall deren mehrmalige Überweisung ausreichend. Der Mieter kann auch einem eigentlich unwirksamen Mieterhöhungsverlangen auf diese Weise wirksam zustimmen. Dann ist eine weitere schriftliche Zustimmung nicht nötig und der Vermieter kann auch nicht auf diese klagen (Urteil vom 14.8.2013, Az. 452 C 11426/13).

Der Bundesgerichtshof hat am 17.10.2018 entschieden, dass das 14-tägige Widerrufsrecht für Fernabsatzgeschäfte nicht für die Zustimmung zur Mieterhöhung gilt (Az. VIII ZR 94/17). Deswegen können Mieter eine einmal gegebene Zustimmung also nicht widerrufen wie einen Online-Kauf.

Wann darf der Vermieter die Miete an das Ortsübliche anpassen?


An die ortsübliche Miethöhe dürfen Vermieter die Miete angleichen, wenn sie diese über einen Zeitraum von 15 Monaten nicht erhöht haben. Stichtag dafür ist das Inkrafttreten der Mieterhöhung. Vermieter dürfen außerdem das Mieterhöhungsverlangen per Zuschrift an den Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen.

Um wie viel darf die Miete erhöht werden?


Bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete muss ein Vermieter auch die Kappungsgrenze beachten. Die wichtigste Regelung dazu enthält § 558 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Erhöhungen der Betriebskosten zählen nicht mit.

Beispiel: Die Miete ohne Nebenkosten für eine Wohnung beträgt 600 Euro. Vor Ort kosten vergleichbare Wohnungen mittlerweile 900 Euro. Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren jedoch nur um höchstens 120 Euro auf 720 Euro erhöhen und muss die oben genannten Zeitabstände zwischen den Erhöhungen beachten.

Die Landesregierungen können jeweils auf fünf Jahre befristet Gebiete bestimmen, in denen Wohnungsknappheit herrscht. Dort liegt die Kappungsgrenze dann nicht bei 20, sondern bei 15 Prozent.

Welche Grenzen gibt es für eine Mieterhöhung nach Modernisierung?


Hier gibt § 559 BGB eine besondere Kappungsgrenze vor, die zum 1. Januar 2019 geändert wurde. Der Vermieter darf die Miete nach Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen auf Dauer um maximal acht Prozent (früher: 11 Prozent) der aufgewendeten Kosten erhöhen.

Außerdem gilt seit 1. Januar 2019: Bei Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Lag die monatliche Miete vor der Mieterhöhung unter sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, darf der Vermieter sie ungeachtet der restlichen Vorschriften nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche anheben.

Zulässig ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung bei baulichen Veränderungen
- durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.

Mit dem letzten Punkt sind beispielsweise Baumaßnahmen in Folge von Gesetzesänderungen oder neuen behördlichen Auflagen gemeint. Ausnahmeregeln gibt es für Härtefälle auf Seiten des Mieters.

Wie wird eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchgeführt?


Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform erklären und begründen. Er muss dabei vorrechnen, wie der Erhöhungsbetrag zustande kommt. Es dürfen nur Kosten in die Mieterhöhung einfließen, die wirklich für die oben aufgeführten Arbeiten angefallen sind. Beträge für Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen müssen herausgerechnet werden, allerdings darf der Vermieter sie schätzen. Auch Verschönerungsarbeiten müssen außer Ansatz bleiben.
Der Mieter hat die erhöhte Miete dann ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zu bezahlen.

Was gilt nach einem Eigentümerwechsel?


Der neue Eigentümer einer Wohnung darf nicht sofort die Miete erhöhen. Der neue Vermieter tritt in den laufenden Mietvertrag ein. Dabei ändert sich am Vertrag und seinem Inhalt erst einmal nichts. Für eine Mieterhöhung gelten die gleichen Regeln, die auch bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem alten Vermieter gegolten hätten: Erlaubt ist eine Erhöhung der Miete also nur unter Beachtung der vorgeschriebenen Zeitabstände zur letzten Erhöhung und der Kappungsgrenze, oder wegen einer Modernisierung unter den erwähnten Voraussetzungen.

Wie kann ich mich gegen eine Mieterhöhung wehren?


Einfach nur nicht zuzustimmen, wird meist wenig nützen – und nur zu zusätzlichen Kosten führen, denn der Vermieter wird klagen und der Verlierer muss die Prozesskosten bezahlen. Mieter können allenfalls dann um die Mieterhöhung herumkommen, wenn sich ihr Vermieter nicht an die gesetzlichen Vorschriften gehalten hat. In diesem Fall sollte der Mieter erst einmal der Mieterhöhung widersprechen und dies entsprechend begründen. Dafür ist eine rechtliche Beratung empfehlenswert.

Nach einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses können sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens ausüben. Sie müssen dazu außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht in Kraft.

Was ist die Mietpreisbremse?


Die sogenannte Mietpreisbremse betrifft nicht das laufende Mietverhältnis. Sie gilt für Mieterhöhungen bei einem Mieterwechsel und soll den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten verlangsamen. Die Bundesländer sind berechtigt, für fünf Jahre Gebiete mit Wohnungsknappheit auszuweisen, in denen dann bei neuen Mietverträgen die Miete auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel angehoben werden darf. Lag die Miete schon vorher über dem Höchstwert, muss sie nicht gesenkt werden. Die Vorschrift gilt nicht für die Erstvermietung von Neubauten oder eine Neuvermietung nach Modernisierung.

Zum 1. Januar 2019 fanden auch hier Änderungen statt - insbesondere bei den Möglichkeiten des Mieters, sich zu wehren.

Eine vertragliche Vereinbarung ist unwirksam, bei der gegen die Regeln zur Mietpreisbremse verstoßen und zu viel Miete verlangt wird. Der Mieter kann die zu viel gezahlten Beträge nach den Regelungen über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern.

Er muss dazu die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse beim Vermieter rügen. Dafür ist die Textform ausreichend (Text ohne eigenhändige Unterschrift, zum Beispiel auch E-Mail). Mieter konnten ursprünglich nur eine Miete zurückfordern, die nach Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden war.
Die Rüge muss keine Berechnungen zur Begründung mehr enthalten. Es reicht eine E-Mail mit dem Satz “Ich rüge die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse.” Argumentiert der Mieter mit einer vom Vermieter zu Unrecht in Anspruch genommenen Ausnahmeregelung, muss sich die Rüge auf diese beziehen.

Seit einer Gesetzesänderung zum 1.4.2020 können Mieter zu viel gezahlte Mieten sogar bis zum Zeitpunkt des Mietbeginns rückwirkend zurückverlangen. Für ab diesem Stichtag begonnene Mietverhältnisse gilt: Stellt der Mieter bei Mietbeginn eine Überschreitung der zulässigen Miete fest, kann er innerhalb von zweieinhalb Jahren (30 Monaten) nach Mietbeginn die zu viel gezahlten Beträge zurückverlangen. Im Rahmen dieser Reform wurde die Mietpreisbremse auch bis 2025 verlängert.

Wenn der Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete heraufsetzen will, weil eine der gesetzlichen Ausnahmeregeln greift, muss er dies dem Mieter vor Vertragsunterzeichnung miteilen.
Beispiel: Der Vormieter hat bereits eine Miete gezahlt, die über dem Grenzwert lag. Der Vermieter muss die Vormiete angeben, die der letzte Mieter ein Jahr vor Vertragsende bezahlt hat.

Auch auf in den letzten drei Jahren vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter vor Vertragsabschluss hinweisen. Denn sie berechtigen ihn dazu, die höchstzulässige Miete um den Betrag zu überschreiten, der sich bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ergeben würde.

Ein Hinweis ist auch bei einer Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung erforderlich.

Wenn der Vermieter diese Auskünfte nicht rechtzeitig gibt, kann er sich auf die Ausnahmen nicht berufen. Holt er die Auskunft später nach, kann er die Miete erst nach zwei Jahren erhöhen.

Praxistipp


Mieter sind gegenüber Mieterhöhungen nicht wehrlos. Wer jedoch schlicht die Zahlung verweigert, riskiert eine Kündigung wegen Mietrückständen. Hier empfiehlt es sich, im Zweifelsfall den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht zu suchen.

(Ma)


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