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Samstag, 30. August 2014

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Das Mietrecht

Das Mietrecht ist Teil des Zivilrechts. Das Zivilrecht regelt Rechtsbeziehungen zwischen Privaten, gleich ob natürliche Person oder Unternehmen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)findet sich das Mietrecht gemeinsam mit dem Pachtrecht als eigener Titel in Abschnitt 8 des BGB, dem Recht der allgemeinen Schuldverhältnisse.

Mietrecht

Die wichtigsten Normen des Mietrechts stehen in den §§ 535 ff. BGB. Sie sind unterteilt nach allgemeinen Vorschriften, die für sämtliche Mietverhältnisse (Pkw-Miete etc.) gelten, und nach Vorschriften, die speziell für die Anmietung von Wohnraum gelten. Gegen Ende des Abschnitts Mietrecht finden sich Normen, die sich auf weitere Mietgegenstände beziehen, beispielsweise Gewerberäume oder Grundstücke. Häufig verbindet man das Mietrecht mit Vermietung von Wohnungen oder Gewerbeflächen, es gilt aber generell für Sachen, die einem anderen gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen werden können.

Die Wohnraummiete und Gewerbemiete stellen einen speziellen Regelungsbereich des Mietrechts dar. Sie bilden wegen ihrer großen praktischen Bedeutung aber den Schwerpunkt des Mietrechts. Deshalb wird der Begriff Mietrecht quasi als Synonym für Immobilienmietrecht verwendet.

Viele mietrechtliche Regelungen dienen dem Schutz der Mieter, insbesondere bei der Wohnraummiete. Beispielsweise begrenzt der § 551 BGB die zulässige Sicherheitsleistung ((Mietkaution)) auf drei Netto – Monatsmieten. Von dieser Vorschrift darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Das BGB auch bestimmt, ob eine Mieterhöhung zulässig ist. In Form einer Indexmiete oder Staffelmiete dürfen Mieterhöhungen von Beginn an im Mietvertrag geregelt sein, da die Parteien hier von Beginn an über Art und Umfang der Mieterhöhung informiert sind. Zu einem späteren Zeitpunkt können Mietkosten nur unter bestimmten Voraussetzungen angepasst werden: Unter anderem muss sich eine Mieterhöhung an einer ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich im örtlichen Mietspiegel findet, orientieren, um Mietwucher zu unterbinden. Ist die Mietsache mangelhaft, kommt eine Mietminderung nach den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts (§§ 536ff. BGB) in Betracht.

Mietvertrag

Grundlegendes Element des Mietrechts ist neben den gesetzlichen Regelungen der Mietvertrag selbst, der zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird. Darin können bzw. müssen die wesentlichen Vertragsbestandteile jedes Mietvertrages niedergelegt werden. Zumindest enthalten sein müssen Regelungen zu den Vertragsparteien, zum Mietgegenstand und den Mietkosten. In Mietverträgen über Wohnraum gibt es außerdem Erklärungen zur Höhe der zu leistenden Nebenkosten und über die Zahlung einer Mietkaution. Verpflichtet sich der Mieter vertraglich, anteilige Betriebskosten für die Mietsache zu bezahlen, dann muss der Vermieter dem Mieter darüber eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen. Nicht selten sind umstrittene Vorschriften zu Schönheitsreparaturen ebenfalls Teil des Mietvertrags über Wohnraum bzw. Gewerbeflächen und entsprechende Vertragsklauseln regelmäßig Gegenstand auch höchstrichterlicher Rechtsprechung.

Eine vorgegebene Form gibt es für Mietverträge grundsätzlich nicht. Ausnahmen von diesem Grundsatz sind Mietverträge über Wohnraum oder Gewerbeflächen mit einen Zeitraum von mehr als einem Jahr: Sie sind schriftlich abzuschließen. Fehlt es in einem solchen Fall an einem schriftlichen Mietvertrag, gilt der Vertrag zeitlich unbefristet. Auch dann, wenn anderes (mündlich) abgesprochen wurde.

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