Untervermietung der Wohnung sog. „Homesharing“ über Internetportale wie AirBnB
05.01.2018, Autor: Frau Karen König / Lesedauer ca. 2 Min. (108 mal gelesen)
Private Zimmervermietung an Touristen ist mit Risiken behaftet.
Untervermietung der Wohnung sog. „Homesharing“ über Internetportale wie AirBnB
Private Zimmervermietung über Internetplattformen wie AirBnB beschäftigen derzeit zahlreiche Kommunen. Aktuell beschäftigt sich der Stadtrat in Düsseldorf mit dieser Problematik. Die Politiker befürchten, dass in Düsseldorf dringend benötigte Wohnungen verloren gehen. Diese Problematik besteht in allen Ballungszentren.
In der aktuellen Debatte stehen die Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung bei längerer Abwesenheit Touristen überlassen, auf dem Prüfstand. So wird darüber debattiert, ob Eigentümer sich die Umnutzung künftig genehmigen lassen müssen. In Berlin wurde zum Ende des Jahres 2017 vom Senat beschlossen, dass Wohnungen künftig bis zu 60 Tage im Jahr ohne Genehmigung an Feriengäste weitervermietet werden dürfen, z.B. um während des Urlaubs die eigene Wohnung für wenige Tage als Ferienwohnung zu vermieten. Ob ein solches Zugeständnis auch in Düsseldorf vorgenommen wird, ist noch unklar.
Aber nicht nur die Eigentümer sind betroffen, auch die Mieter, die zeitweilig ihre Wohnung oder einen Teil der Wohnung Touristen zur Verfügung stellen.
Der Wohnraummieter, der ohne Genehmigung seines Vermieters die Wohnung Touristen überlässt, riskiert, nach erfolgter Abmahnung, die Kündigung des Mietverhältnisses. Zahlreiche Entscheidungen haben bereits den Vermietern in ähnlichen Situationen Recht gegeben und den Räumungs- und Herausgabeanspruch zugestanden. Den Vermietern steht das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist, der dem Kündigenden, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.
Eine solche Unzumutbarkeit ist gegeben, wenn der Mieter die Wohnung an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung weiterhin über „airbnb“ anbietet. Das Kammergericht Berlin hat bereits entschieden, dass die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu, ohne Erlaubnis des Vermieters, vertragswidrig ist (vgl. Kammer, Beschl. v. 18.11.2014 – 67 S 360/14,). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen wird.
Der Mieter riskiert in einem solchen Fall die Kündigung des Mietverhältnisses, der Eigentümer muss die kommunalen Auflagen beachten, beide Personenkreise haben die steuerrechtlichen Konsequenzen zu berücksichtigen, da schließlich Einnahmen aus kurzfristigen Vermietungen entstehen. Wenn Räume der selbstgenutzten Wohnung oder des selbstgenutzten Hauses an fremde Dritte vermietet werden, entstehen daraus in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vgl. § 21 Abs. 1 EStG. Gerade der Wohnraummieter, der gelegentlich an Touristen vermietet, läuft Gefahr diese Einkünfte „zu vergessen“ und sich nicht mit den umsatzsteuerrechtlichen Belangen für die kurzfristige (Unter-)Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zu beschäftigen.
Fazit: Nicht nur auf der politischen Ebene ist die Einordnung der Homesharing-Fälle spannend, sondern auch in juristischer und steuerrechtlicher Hinsicht.
Bei juristischen Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Untervermietung der Wohnung sog. „Homesharing“ über Internetportale wie AirBnB
Private Zimmervermietung über Internetplattformen wie AirBnB beschäftigen derzeit zahlreiche Kommunen. Aktuell beschäftigt sich der Stadtrat in Düsseldorf mit dieser Problematik. Die Politiker befürchten, dass in Düsseldorf dringend benötigte Wohnungen verloren gehen. Diese Problematik besteht in allen Ballungszentren.
In der aktuellen Debatte stehen die Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung bei längerer Abwesenheit Touristen überlassen, auf dem Prüfstand. So wird darüber debattiert, ob Eigentümer sich die Umnutzung künftig genehmigen lassen müssen. In Berlin wurde zum Ende des Jahres 2017 vom Senat beschlossen, dass Wohnungen künftig bis zu 60 Tage im Jahr ohne Genehmigung an Feriengäste weitervermietet werden dürfen, z.B. um während des Urlaubs die eigene Wohnung für wenige Tage als Ferienwohnung zu vermieten. Ob ein solches Zugeständnis auch in Düsseldorf vorgenommen wird, ist noch unklar.
Aber nicht nur die Eigentümer sind betroffen, auch die Mieter, die zeitweilig ihre Wohnung oder einen Teil der Wohnung Touristen zur Verfügung stellen.
Der Wohnraummieter, der ohne Genehmigung seines Vermieters die Wohnung Touristen überlässt, riskiert, nach erfolgter Abmahnung, die Kündigung des Mietverhältnisses. Zahlreiche Entscheidungen haben bereits den Vermietern in ähnlichen Situationen Recht gegeben und den Räumungs- und Herausgabeanspruch zugestanden. Den Vermietern steht das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist, der dem Kündigenden, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.
Eine solche Unzumutbarkeit ist gegeben, wenn der Mieter die Wohnung an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung weiterhin über „airbnb“ anbietet. Das Kammergericht Berlin hat bereits entschieden, dass die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu, ohne Erlaubnis des Vermieters, vertragswidrig ist (vgl. Kammer, Beschl. v. 18.11.2014 – 67 S 360/14,). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen wird.
Der Mieter riskiert in einem solchen Fall die Kündigung des Mietverhältnisses, der Eigentümer muss die kommunalen Auflagen beachten, beide Personenkreise haben die steuerrechtlichen Konsequenzen zu berücksichtigen, da schließlich Einnahmen aus kurzfristigen Vermietungen entstehen. Wenn Räume der selbstgenutzten Wohnung oder des selbstgenutzten Hauses an fremde Dritte vermietet werden, entstehen daraus in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vgl. § 21 Abs. 1 EStG. Gerade der Wohnraummieter, der gelegentlich an Touristen vermietet, läuft Gefahr diese Einkünfte „zu vergessen“ und sich nicht mit den umsatzsteuerrechtlichen Belangen für die kurzfristige (Unter-)Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zu beschäftigen.
Fazit: Nicht nur auf der politischen Ebene ist die Einordnung der Homesharing-Fälle spannend, sondern auch in juristischer und steuerrechtlicher Hinsicht.
Bei juristischen Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.
