Wer muss Zweitwohnungssteuer zahlen?

Steuerschuldner ist bei der Zweitwohnungssteuer der Wohnungsinhaber, also der Mieter oder der Eigentümer der Zweitwohnung. Grundsätzlich braucht diese Steuer nur zu entrichten, wer eine Zweitwohnung zu Zwecken seines persönlichen Lebensbedarfs oder des persönlichen Lebensbedarfs seiner Familie unterhält. Meldet man einen Nebenwohnsitz beim Einwohnermeldeamt an, ist damit zu rechnen, dass Zweitwohnungssteuer erhoben wird.

Es gibt mehrere mögliche Gründe, um eine Zweitwohnung zu unterhalten.

Beispiel: Wird ein Arbeitnehmer oder eine Arbeitnehmerin in eine andere Stadt versetzt oder findet nur dort eine neue Stelle, ist nicht immer gleich ein Umzug möglich. Mancher hat am ursprünglichen Wohnort bereits ein Haus gebaut oder eine Wohnung gekauft, und die Kinder gehen dort zur Schule. Dann muss eine Zweitwohnung am Arbeitsort her.

Oder: Jemand hat bisher als Single in einer kleinen Wohnung gelebt und nun an einem anderen Ort „Familienanschluss“ gefunden. Der frühere Erstwohnsitz am Arbeitsort wird nun zum Zweitwohnsitz.

Oder: Während der Übergangszeit einer Trennung ist einer der Partner noch mit dem Hauptwohnsitz in der bisherigen gemeinsamen Wohnung gemeldet. Derjenige ist jedoch in Wirklichkeit längst umgezogen und lebt irgendwo anders in einer kleineren Wohnung. Auch in diesem Fall kann Zweitwohnungssteuer anfallen.

Die Kassen vieler Gemeinden sind leer. Daher erklärt manche Gemeinde auch Dinge wie Wohnmobile, Mobilheime oder Gartenhütten zu steuerpflichtigen Zweitwohnungen. Ob dies zulässig ist, hängt jedoch sehr von den Umständen des Einzelfalles ab.

Beispiel: Nach der Zweitwohnungssteuer-Satzung der Stadt Grünberg war eine Zweitwohnung „jede Wohnung, die jemand neben seiner Hauptwohnung für seinen persönlichen Lebensbedarf oder den persönlichen Lebensbedarf seiner Familienmitglieder innehat“.

Eine dort wohnhafte Dame bekam einen Steuerbescheid für etwas, das sie bisher für ihre Gartenhütte gehalten hatte. Diese war 29 qm groß (aus Sicht der Gemeinde waren es 42 qm). Die Hütte war laut Baugenehmigung als „Blockhaus“ mit der Zweckbestimmung „Wochenendhaus“ errichtet worden. Nun verlangte die Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer von 161 Euro im Jahr.

Die Eigentümerin widersprach: Es handle sich nicht um ein Wohnhaus, sondern um eine Gartenhütte. Sie übernachte nicht darin. Dies sei auch gar nicht möglich, weil entscheidende Dinge fehlten, insbesondere Heizung, Bett, Dusche, Badewanne, Fernseher, Radio und Kühlschrank. Daher handle es sich keinesfalls um eine Zweitwohnung.

Die Gemeinde argumentierte: In der „Wohnung“ existiere eine Kochgelegenheit, hinzu kämen Wasserversorgung, Ausguss, Toilette und Heizungsmöglichkeit. Die notwendige Ausstattung für Körperhygiene, Essen und Schlafen sei damit vorhanden. Die Hütte sei zusätzlich abschließbar und ortsfest, was sie vom Dauercamping unterscheide.

Das Verwaltungsgericht Gießen entschied zugunsten der Gemeinde. Eine Zweitwohnung müsse keinen besonderen Komfort aufweisen. Die vorhandene Ausstattung genüge den Anforderungen an eine Wohnung und damit sei die Zweitwohnungssteuer rechtmäßig (Urteil vom 13.6.2013, Az. 8 K 907/12).

Laut Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts musste für zwei Mobilheime keine Zweitwohnungssteuer bezahlt werden. Mobilheime sind rollfähige Behausungen auf Dauerstellplätzen, nicht zu verwechseln mit Wohnmobilen. Das Gericht hielt jedoch eine Besteuerung grundsätzlich für möglich, wenn die Gemeindesatzung genaue Kriterien enthalte, wann ein Mobilheim als Wohnung angesehen werde. Dabei müssten auch die Ausstattungsmerkmale genannt werden, die ein Mobilheim zur Wohnung machen (Urteil vom 8.3.2018, Az. 2 LB 97/17 und 2 LB 98/17).

Ein paar Jahre zuvor hatte das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen die Erhebung der Zweitwohnungssteuer für Mobilheime noch bestätigt. Dies gelte auch für Wohnmobile sowie Wohn- und Campingwagen, wenn sie zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs auf einem eigenen oder fremden Grundstück für einen nicht nur vorübergehenden Zeitraum abgestellt würden (Az. 9 LB 5/07).

Dies regelt die jeweilige Satzung der Gemeinde. Von der Zweitwohnungssteuer ausgenommen sind oft:

- Wohnungen in Pflegeeinrichtungen,
- unentgeltliche Wohnungen für Therapiezwecke,
- Wohnungen, die Jugendhilfe-Einrichtungen zur Verfügung stellen,
- Wohnungen in Frauenhäusern und
- Wohnräume im Strafvollzug.

Das Bundesverwaltungsgericht hat bereits mehrfach entschieden, dass das Bundesrecht es weder verbietet noch verlangt, Studierende, die mit Hauptwohnung bei den Eltern gemeldet sind, von der Zweitwohnungssteuer für eine Wohnung am Studienort auszunehmen (Az. 9 C 13.07 u. a.).

Ehemalige Kinderzimmer von Studenten in deren Elternhaus gelten in der Regel nicht als Zweitwohnung. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts kann die Steuer jedoch erhoben werden, wenn

- der Student am Studienort einen Zweitwohnsitz anmeldet und
- sich seine Hauptwohnung weiter im Haus seiner Eltern befindet
(Urteil vom 17.02.2010, Az. 1 BvR 529/09).

Dem Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen zufolge können die Gemeinden eine Zweitwohnungssteuer für eine Wohnung verlangen, die der Trennung vor einer möglichen Ehescheidung dient.

Hier war ein Mann Miteigentümer eines Einfamilienhauses, in dem er seinen Hauptwohnsitz angemeldet hatte. Zusätzlich unterhielt er eine Mietwohnung, weil er sich von seiner Frau getrennt hatte und die Ehe geschieden werden sollte. Die Stadt forderte Zweitwohnungssteuer. Die Klage des Mannes blieb erfolglos.

Dass er seine Hauptwohnung im Einfamilienhaus wegen der Trennung nicht mehr nutze, sei irrelevant. Die Zweitwohnungssteuer dürfe selbst bei einer endgültigen Trennung erhoben werden. Es komme nur darauf an, ob jemand mit einer Haupt- und einer Nebenwohnung gemeldet sei. Der Kläger könne diese Situation ganz einfach vermeiden, indem er sich in seiner jetzigen Nebenwohnung mit Hauptwohnsitz anmelde (Az. 14 A 2608/05).

Oft sehen städtische Satzungen eine Ausnahme für beruflich genutzte Zweitwohnungen (sogenannte Erwerbszweitwohnungen) vor, die ein Ehepartner am Arbeitsort innehat. Voraussetzung: Der oder die Betreffende ist verheiratet und lebt nicht auf Dauer getrennt. Diese Ausnahme hat das Bundesverfassungsgericht bestätigt (Beschluss vom 11.10.2005, Az. 1 BvR 1232/00 und Az. 1 BvR 2627/03). Ledige Berufstätige profitieren davon nicht.

Allerdings muss die Zweitwohnung wirklich überwiegend beruflich genutzt werden, um die Ausnahme von der Zweitwohnungssteuer in Anspruch zu nehmen. Dies hat das Schleswig-Holsteinische Verwaltungsgericht entschieden.

Tipp: Bei Selbstständigen ist die Fläche von Geschäftsräumen bei der Berechnung abzuziehen, da nur Wohnräume besteuert werden. Hier ging es um Praxisräume in einem Einfamilienhaus.

Zusätzlich betonte das Gericht, dass sich Gemeinden beim Erlass einer Zweitwohnungssteuer-Satzung an die üblichen Regeln halten müssen:

- Das sogenannte Zitiergebot hinsichtlich der Rechtsgrundlage muss beachtet werden.
- Der Bürgermeister kann eine solche Satzung nicht im Alleingang als eine Art Notfalldekret erlassen (hier nach § 50 Abs. 3 Gemeindeordnung SH).

Wird dies nicht beachtet, ist die Zweitwohnungssteuer-Satzung unwirksam (Urteil vom 24.3.2022, Az. 4 A 97/21).

Wurde eine Zweitwohnungssteuer-Satzung von einem Gericht für ungültig erklärt, darf sie bis zum Erlass einer neuen Satzung durch die Gemeinde nicht einfach weiter angewendet werden. Ungültig heißt ungültig – dies betonte das Bundesverwaltungsgericht in mehreren Fällen (Urteile vom 27.11.2019, Az. 9 C 6.18, Az. 9 C 7.18, Az. 9 C 3.19, Az. 9 C 4.19).

Die Zweitwohnungssteuer wird als Prozentsatz der Nettokaltmiete der Wohnung berechnet. Sie liegt in vielen Gemeinden bei etwa zehn Prozent. Gibt es für die Wohnung keinen Mietvertrag, ermittelt man eine hypothetische Miete anhand des Mietspiegels der Stadt. Wenn an der Anschrift mehrere Leute wohnen (etwa bei einer Studenten-Wohngemeinschaft) zahlen diese anteilig Zweitwohnungssteuer. Teilen sich also zwei Personen die Wohnung, zahlt jeder die Hälfte.

Das Bundesverfassungsgericht hat eine Zweitwohnungssteuersatzung mit degressivem Steuertarif für nichtig erklärt. Der Tarif belaste weniger leistungsfähige Steuerschuldner prozentual höher als leistungsfähigere. In diesem Fall führte der Tarif bei steigendem Mietaufwand zu einem sinkenden Steuersatz. Daher sei das Grundrecht auf Gleichbehandlung aus Art. 3 Abs. 1 GG und somit das Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verletzt (15.1.2014, Az. 1 BvR 1656/09).

Steht eine Wohnung leer, darf dafür keine Zweitwohnungssteuer erhoben werden, wenn

- die Wohnung ausschließlich als Kapitalanlage vorgehalten wird und
- keine Wohnnutzung durch den Eigentümer und für Angehörige beabsichtigt ist.

Dies hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden.

Die Gemeinde dürfe zwar zunächst davon ausgehen, dass eine Zweitwohnung auch bei zeitweiligem Leerstand der persönlichen Lebensführung diene. Allerdings sei diese Vermutung erschüttert, wenn der Inhaber nachweise, dass er die Wohnung ausschließlich als Kapitalanlage verwende, auch, wenn er sie nicht vermiete. So lasse sich beispielsweise durch die Abrechnungen der Versorgungsbetriebe nachweisen, dass über Jahre weder Strom noch Wasser verbraucht worden seien (Az. 9 C 5.13).

Wichtig: Inzwischen existieren vielerorts Zweckentfremdungssatzungen, die absichtlichen Leerstand als Zweckentfremdung von Wohnraum mit hohen Bußgeldern bedrohen. Deshalb wird heute in diesem Zusammenhang kaum noch über die Zweitwohnungssteuer gestritten.

Ob eine Ferienwohnung als Zweitwohnung behandelt wird, hängt davon ab, zu welchem Anteil der Eigentümer die Wohnung im Jahr selbst nutzen kann oder sie an Feriengäste vermietet. Sobald der Eigentümer eine rechtlich abgesicherte Möglichkeit hat, die Wohnung für mindestens zwei Monate im Jahr selbst zu nutzen, kann eine Besteuerung erfolgen (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 26.9.2001, Az. 9 C 1.01).

Tipp: Um die Zweitwohnungssteuer für eine Ferienwohnung zu vermeiden, kann man die Vermietung ganzjährig einer Agentur überlassen, ohne die Möglichkeit einer Selbstnutzung. Die entsprechende Vereinbarung dient als Nachweis.

Schon vor dem Kauf oder der Anmietung einer zusätzlichen Wohnung sollte man sich entscheiden, ob diese eine Zweitwohnung sein soll oder nicht. Man sollte es vermeiden, ohne guten Grund in zwei Wohnungen gemeldet zu sein. Im Zweifelsfall kann Sie ein Fachanwalt für Steuerrecht beraten, um eine möglichst steuergünstige Lösung zu finden.