Rechtstipps zur Zweitwohnungssteuer

27.09.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (1590 mal gelesen)
Rechtstipps zur Zweitwohnungssteuer © Bu - Anwalt-Suchservice

In vielen deutschen Städten und Gemeinden gibt es eine Zweitwohnungssteuer. Zahlen muss jeder, der am jeweiligen Ort eine Zweitwohnung innehat. Manchem ist dies jedoch gar nicht bewusst.

Mit der Zweitwohnungssteuer wird das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung besteuert. Die Steuer wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben. Die Gemeinden können eine solche Steuer erheben, müssen dies aber nicht tun.
Für die Zweitwohnungssteuer kommt es darauf an, dass man Inhaber einer weiteren Wohnung ist. Es kommt nicht darauf an, ob man Mieter oder Eigentümer ist. Auch kommt es meist nicht darauf an, ob sich die Hauptwohnung in der gleichen Gemeinde befindet, wie die Zweitwohnung.

Wer muss die Zweitwohnungssteuer bezahlen?


Bezahlen muss die Steuer der Wohnungsinhaber, also der Mieter oder Eigentümer der Wohnung. In der Regel muss die Steuer nur bezahlen, wer eine Zweitwohnung zu Zwecken seines persönlichen Lebensbedarfs oder des persönlichen Lebensbedarfs seiner Familie unterhält.
Wer einen Nebenwohnsitz im Sinne des Melderechts beim Einwohnermeldeamt anmeldet, muss allerdings damit rechnen, zur Besteuerung herangezogen zu werden.

Warum eine Zweitwohnung halten?


Gründe für eine Zweitwohnung gibt es mehrere. Wird ein Arbeitnehmer in eine andere Stadt versetzt oder findet nur dort eine neue Stelle, kann er nicht immer einfach umziehen – denn womöglich hat er am ursprünglichen Wohnort gerade ein Haus gebaut, eine Wohnung gekauft, und die Kinder gehen dort zur Schule. Da muss dann eine Zweitwohnung am Arbeitsort her. Oder, umgekehrt: Jemand hat bisher in einer kleinen Wohnung gelebt und nun „Familienanschluss“ an einem anderen Ort gefunden. Dann wird der bisherige Erstwohnsitz zum Zweitwohnsitz. Oder es kommt zu einer Trennung. Gerade in der Übergangszeit einer Trennung ist ein Partner oft noch mit dem Hauptwohnsitz in der ehemals gemeinsamen Wohnung gemeldet, obwohl er oder sie bereits ausgezogen ist und irgendwo anders eine kleinere Wohnung bewohnt.

Was ist eine Zweitwohnung?


Diese Frage sorgt oft für Streit. Denn viele Gemeindekassen sind leer, und manche Gemeinde sieht auch Dinge wie Wohnmobile, Mobilheime oder Gartenhütten als Zweitwohnungen an.

Die Zweitwohnungssteuer-Satzung der Stadt Grünberg definierte eine Zweitwohnung als „jede Wohnung, die jemand neben seiner Hauptwohnung für seinen persönlichen Lebensbedarf oder den persönlichen Lebensbedarf seiner Familienmitglieder innehat“. Nun erhielt eine Dame einen Steuerbescheid für etwas, dass sie bisher für ihre Gartenhütte gehalten hatte. Diese hatte eine Fläche von 29 qm (nach Angaben der Eigentümerin, aus Sicht der Gemeinde waren es 42 qm). Erbaut worden war sie laut Baugenehmigung als "Blockhaus" mit der Zweckbestimmung "Wochenendhaus". Die Steuer sollte 161 Euro im Jahr betragen. Die Eigentümerin widersprach: Es handle sich nicht um ein Wohnhaus, sondern um eine Gartenhütte, in der sie nicht übernachte. Die Hütte verfüge weder über eine Heizung, noch über ein Bett, noch über Dusche, Badewanne, Fernseher, Radio oder Kühlschrank und sei damit keine Zweitwohnung. Die Gemeinde war anderer Ansicht: In der "Wohnung" existierten eine Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss, Toilette und Heizungsmöglichkeit. Damit sei die notwendige Ausstattung für Körperhygiene, Essen und Schlafen vorhanden. Die Hütte sei abschließbar und ortsfest, was sie vom Dauercamping unterscheide. Das Verwaltungsgericht Gießen schloss sich der Meinung der Gemeinde an. Eine Zweitwohnung müsse keinen besonderen Komfort aufweisen. Die Ausstattung genüge den Anforderungen an eine Wohnung. Die Steuer sei rechtmäßig (Urteil vom 13.6.2013, Az. 8 K 907/12).

Darf die Zweitwohnungssteuer auch für Mobilheime erhoben werden?


Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht lehnte die Zweitwohnungssteuer für zwei Mobilheime ab. Dabei handelte es sich um rollfähige Behausungen auf Dauerstellplätzen, nicht um Wohnmobile. Nach Ansicht des Gerichts ist eine Besteuerung grundsätzlich möglich, wenn die jeweilige Satzung genaue Kriterien enthält, wann ein Mobilheim als Wohnung anzusehen ist (Urteil vom 8.3.2018, Az. 2 LB 97/17 und 2 LB 98/17).
As Niedersächsische Oberverwaltungsgericht sah einige Jahre früher die Erhebung der Zweitwohnungssteuer für Mobilheime, Wohnmobile sowie Wohn- und Campingwagen, die zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs auf einem eigenen oder fremden Grundstück für einen nicht nur vorübergehenden Zeitraum abgestellt sind, als unproblematisch an (Az. 9 LB 5/07).

Wer ist von der Steuer befreit?


Dies hängt von der jeweiligen Satzung ab. Meist wird keine Zweitwohnungssteuer erhoben für Wohnungen in Pflegeeinrichtungen, unentgeltliche Wohnungen für Therapiezwecke, Wohnungen, die Jugendhilfe-Einrichtungen zur Verfügung stellen, sowie Wohnungen in Frauenhäusern und natürlich für Wohnräume im Strafvollzug.
Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat in mehreren Entscheidungen (Aktenzeichen 9 C 13.07 u.a.) klar gestellt, dass das Bundesrecht es weder verbietet noch verlangt, Studierende, die mit Hauptwohnung bei den Eltern gemeldet sind, von der Zweitwohnungssteuer für eine Wohnung am Studienort auszunehmen.
Zwar werden ehemalige Kinderzimmer im Elternhaus bei Studenten meist nicht als Zweitwohnung angesehen. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts kann die Steuer jedoch erhoben werden, wenn der Student am Studienort einen Zweitwohnsitz anmeldet und seine Hauptwohnung weiter im Haus seiner Eltern beibehält (Urteil vom 17.02.2010, Az. 1 BvR 529/09).

Keine Zweitwohnungssteuer wird von verheirateten und nicht getrennt lebenden Familienvätern verlangt, die aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung am Arbeitsort unterhalten und am Wochenende bei ihrer Familie am Heimatort sind. Auch dies geht auf Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zurück (Beschluss vom 11.10.2005, Az. 1 BvR 1232/00 und Az. 1 BvR 2627/03). Bei ledigen Berufstätigen gibt es diese Steuerbefreiung nicht.

Die Gemeinden können auch eine Zweitwohnungssteuer für eine Wohnung verlangen, die der Trennung vor einer möglichen Ehescheidung dient. So hat das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen entschieden. Im verhandelten Fall war ein Mann Miteigentümer eines Einfamilienhauses, in dem er seinen Hauptwohnsitz angemeldet hatte. Er unterhielt zusätzlich eine Mietwohnung, weil er sich von seiner Frau getrennt hatte und die Ehe geschieden werden sollte. Die Stadt verlangte von ihm die Zweitwohnungssteuer. Eine Klage des Mannes blieb erfolglos. Das Gericht sah den Mann als steuerpflichtig an. Dass er wegen der Trennung die Hauptwohnung nicht mehr nutze, sei unerheblich. Selbst bei einer endgültigen Trennung dürfte die Zweitwohnungssteuer erhoben werden, solange er mit einer Haupt- und einer Nebenwohnung melderechtlich erfasst sei. Dies könne er verhindern, indem er die jetzige Nebenwohnung zur Hauptwohnung mache (Az. 14 A 2608/05)

Wie wird die Steuer berechnet?


Die Zweitwohnungssteuer wird als Prozentsatz der Nettokaltmiete der Wohnung berechnet. In einigen Städten liegt sie bei etwa zehn Prozent. Besteht kein Mietvertrag, wird die hypothetische Miete anhand des Mietspiegels der jeweiligen Stadt ermittelt. Haben an der Anschrift mehrere Personen ihren Wohnsitz (etwa bei einer Studenten-Wohngemeinschaft) zahlen diese anteilig für die Wohnung Zweitwohnungssteuer. Teilen sich zwei Personen die Wohnung, zahlt also jeder die Hälfte.
2014 hat das Bundesverfassungsgericht eine Zweitwohnungssteuersatzung mit degressivem Steuertarif als nichtig erachtet. Der Tarif belaste weniger leistungsfähige Steuerschuldner prozentual höher als leistungsfähigere und stelle eine Ungleichbehandlung dar. Aus dem Tarif ergab sich mit steigendem Mietaufwand ein sinkender Steuersatz. Das Gericht sah hier das Grundrecht auf Gleichbehandlung aus Art. 3 Abs. 1 GG und somit das Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit als verletzt an (15.1.2014, Az. 1 BvR 1656/09).

Was gilt bei leerstehenden Kapitalanlagen?


Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass die Zweitwohnungssteuer für eine leer stehende Wohnung nicht erhoben werden darf, wenn diese ausschließlich als Kapitalanlage und nicht auch für eigene Wohnzwecke bzw. für Angehörige vorgehalten wird.
Zwar dürfe eine Gemeinde zunächst von der Vermutung ausgehen, dass eine Zweitwohnung auch bei zeitweiligem Leerstand der persönlichen Lebensführung diene. Diese Vermutung werde aber erschüttert, wenn der Inhaber seinen Entschluss, die Wohnung ausschließlich zur Kapitalanlage zu nutzen, auch wenn er sie nicht vermiete, durch objektive Umstände erhärten könne – zum Beispiel dadurch, dass nachweisbar jahrelang weder Strom noch Wasser verbraucht worden sei (Az. 9 C 5.13).
Da es mittlerweile vielerorts Zweckentfremdungssatzungen gibt, die absichtlichen Leerstand als Zweckentfremdung von Wohnraum mit Bußgeldern bedrohen, wird diese Fallkonstellation immer geringere Bedeutung haben.

Was gilt bei Ferienwohnungen?


Hier hängt die Einstufung als Zweitwohnung davon ab, inwieweit der Eigentümer die Wohnung im Jahr selbst nutzen kann oder sie an Feriengäste vermietet. Besteht die rechtlich abgesicherte Möglichkeit, dass der Eigentümer die Wohnung mindestens zwei Monate im Jahr selbst nutzen kann, ist eine Besteuerung möglich (Urteil vom 26.9.2001, Az. 9 C 1.01).

Praxistipp


Entscheiden Sie bereits vor der Anmietung oder dem Kauf einer zusätzlichen Wohnung, ob diese eine Zweitwohnung sein soll. Beraten Sie sich rechtzeitig mit einem Steuerfachmann wie etwa einem Fachanwalt für Steuerrecht.

(Ma)



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