Eigenbedarf – wann darf der Vermieter kündigen?

24.05.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 9 Min. (1155 mal gelesen)
Eigenbedarf – wann darf der Vermieter kündigen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Eigenbedarf ist einer der wichtigsten Kündigungsgründe von Vermietern. Allerdings ist eine Eigenbedarfskündigung nur unter engen Voraussetzungen möglich, die Mieter und Vermieter kennen sollten.

Schnell können Vermieter in eine Situation kommen, in der sie ihre Immobilie selbst zum Wohnen benötigen. Denn: Auch bei einem Immobilieneigentümer können sich die Lebensumstände ändern. Nicht jeder, dem ein Haus gehört, ist automatisch reich und finanziell sorgenfrei.
Daher hat der Gesetzgeber die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung geschaffen. Diese gehört zu den gesetzlich anerkannten Gründen, aus denen der Vermieter einen Mietvertrag kündigen darf – denn kündigen darf er nicht nach Belieben. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist jedoch nur möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Eine unzulässige Eigenbedarfskündigung kann sogar Schadensersatzforderungen des Mieters zur Folge haben.

Was ist eigentlich Eigenbedarf?


Vermieter benötigen einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund, um einen Mietvertrag über Wohnraum zu kündigen. Ohne einen solchen gesetzlichen Grund darf nicht gekündigt werden. Der Eigenbedarf stellt einen solchen im Gesetz geregelten Grund dar. Nach § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) besteht er grundsätzlich dann, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Eigenbedarfskündigung ist eine sogenannte ordentliche Kündigung. Das bedeutet: Sie erfolgt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist und setzt keine Verletzung von vertraglichen Pflichten durch den Mieter voraus.

Nicht ausreichend ist jedoch, dass der Vermieter die Wohnung gerne selbst beziehen möchte.
Erst einmal benötigt der Vermieter einen sogenannten Eigenbedarfsgrund. Dieser kann zum Beispiel darin liegen, dass er selbst eine Familie gründet und mehr Platz benötigt. Vielleicht vermietet er auch eine Ein-Zimmer-Wohnung in einer anderen Stadt, und nun will eines seiner Kinder dort studieren.
Neben dem Eigenbedarfsgrund muss der Vermieter auch einen Wohnbedarf haben, welcher der zu kündigenden Wohnung entspricht. Dabei kommt es auf deren Größe an. Der Vermieter kann zum Beispiel nicht eine Ein-Zimmer-Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, weil er dort angeblich mit seiner Familie einziehen möchte. Er kann auch nicht den Mietvertrag über ein ganzes Einfamilienhaus kündigen, weil sein Kind dieses als Studentenbude braucht. In diesen Beispielen entspricht der Wohnbedarf nicht der Wohnung, an der Eigenbedarf angemeldet wird. Daher wäre eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig.

Für welche Familienangehörigen darf der Vermieter kündigen?


Der Vermieter darf laut Gesetz auch wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Damit sind hier nur nahe Verwandte wie beispielsweise Kinder oder Geschwister gemeint. Ausnahmsweise können auch entferntere Verwandte, wie etwa Nichten und Neffen, dazu gehören. Dazu muss es zwischen ihnen und dem Vermieter eine besonders enge Bindung geben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.1.2010, Az. VIII ZR 159/09).
Im verhandelten Fall wollte die Vermieterin, eine Seniorin, ihre Nichte mehr in ihrer Nähe haben. Denn diese sollte ihre Tante pflegen und ihr den Haushalt führen. Das Gericht sah die Eigenbedarfskündigung der nahe gelegenen vermieteten Wohnung der Seniorin für die Nichte als rechtmäßig an.
Faustregel: Je weiter entfernt die Verwandtschaft, desto enger muss die persönliche Beziehung sein, damit man für die Verwandtschaft Eigenbedarf anmelden darf.
Eine Eigenbedarfskündigung ist auch erlaubt, wenn der Vermieter die Wohnung für ”Angehörige seines Haushalts” braucht. Beispiele dafür sind Hausangestellte, aber auch Pflegekräfte, wenn diese normalerweise mit im Haushalt des Vermieters wohnen.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?


Das Kündigungsschreiben muss die genauen Gründe für die Kündigung nennen. Damit ist nicht nur der Grund gemeint, aus dem der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, sondern auch, welche Person in die Wohnung einziehen soll. Der gekündigte Mieter muss nämlich genau nachvollziehen und kontrollieren können, ob ihm wirklich wegen eines berechtigten Eigenbedarfes gekündigt wird. Ansonsten könnte dieser Kündigungsgrund allzu leicht vorgeschoben werden.

Wann ist ein Eigenbedarf vorgetäuscht?


2015 hat der Bundesgerichtshof erneut entschieden, dass Mieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf des Vermieters Schadensersatz fordern können. Im konkreten Fall hatte der Vermieter angegeben, die Mietwohnung für einen Hausmeister zu benötigen. Nach dem Auszug der Mieter zogen jedoch wieder normale Mieter ein. Der gekündigte frühere Mieter forderte als Schadensersatz den Ersatz seiner Umzugskosten und den Ersatz der Mietdifferenz zu seiner neuen Wohnung, zusätzlich den Ersatz der höheren Fahrtkosten von der neuen Wohnung zur Arbeit und der Prozesskosten des vorangegangenen Räumungsverfahrens. Insgesamt ging es um rund 25.000 Euro. Die Klage war erfolgreich (Urteil vom 10. Juni 2015, Az. VIII ZR 99/14).

Probleme beim Kauf einer vermieteten Wohnung


Beim Kauf einer vermieteten Wohnung hat mancher Käufer den Hintergedanken, dass er dem Mieter ja später wegen Eigenbedarfs kündigen kann, um dort selbst einzuziehen. Aber: Der Verkauf einer Wohnung ändert nichts am Mietvertrag. Der neue Eigentümer tritt per Gesetz automatisch als Vermieter in diesen ein.
Zwar kann der neue Eigentümer durchaus wegen Eigenbedarfs kündigen, aber nur im Rahmen des Gesetzes und des Mietvertrages.
Enthält der Mietvertrag zum Beispiel irgendwelche Kündigungseinschränkungen, muss sich auch der neue Vermieter an diese halten. Beispiel: Ein Mieter in Bremen hatte mit seinem Vermieter vereinbart, dass dieser dem Mieter nur bei groben Pflichtverstößen kündigen durfte. Dann wurde die Wohnung verkauft. Der neue Vermieter kündigte das seit 60 Jahren bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht Bremen erklärte die Kündigung für unwirksam: Die alte vertragliche Absprache gelte weiterhin. Ein „grober Pflichtverstoß” des Mieters liege nicht vor (Urteil vom 13.11.2014, Az. 10 C 0131/14).

Es kommt auch häufig vor, dass Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, um sie dann einzeln zu verkaufen. Dabei hat der Käufer allerdings die sogenannte Schonfrist oder Sperrfrist zu beachten. Wird eine Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohneigentum umgewandelt und verkauft, hat der Käufer nach § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, in manchen Gebieten mit Wohnungsmangel sogar von zehn Jahren zu beachten, bevor er Eigenbedarf anmelden darf. In Hamburg und München sowie Berlin bestehen zehnjährige Sperrfristen.

Kann ein Eigenbedarfsgrund nachträglich wegfallen?


Ja. Entscheidet sich zum Beispiel die Tochter des Vermieters um und will statt in die vermietete Ein-Zimmer-Wohnung lieber mit ihren Freunden in eine WG ziehen, ist der Grund für die Eigenbedarfskündigung damit entfallen.
Entscheidend sind dabei die Zeitpunkte. Dem Bundesgerichtshof (BGH) zufolge muss der Eigenbedarfsgrund entfallen, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Nur dann ist die Kündigung unwirksam. Entfällt der Grund erst nach dem Mietvertragsende, kann der Mieter nicht die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen. Daran ändert auch ein noch laufender Räumungsprozess nichts. In dem BGH-Fall war die Schwiegermutter des Vermieters, die in die Wohnung einziehen sollte, nach der Eigenbedarfskündigung verstorben (Urteil vom 9. November 2005, Az. VIII ZR 339/04).

Ist eine Eigenbedarfskündigung nach kurzer Mietzeit zulässig?


Ein Vermieter darf keinen Mietvertrag mit gutgläubigen Mietern abschließen, wenn er von Anfang an die Absicht hat, demnächst Eigenbedarf anzumelden. In einem solchen Fall ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und unwirksam. Bei einer Eigenbedarfskündigung nach kurzer Mietzeit liegt dieser Verdacht nahe.

Beispiel: Ein Vermieter hatte den Mietern einer Zweizimmerwohnung nach zwei Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt. In die Wohnung sollte seine aus Australien zurückgekehrte Tochter einziehen. Dem Bundesgerichtshof zufolge muss man in solchen Fällen eine Gesamtbetrachtung aller Umstände durchführen und nicht nur nach den Angaben des Vermieters urteilen. Ergibt sich aus dem Gesamtbild der Eindruck, dass der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages keine Kündigung wegen Eigenbedarf geplant hat, ist diese auch nach nur zwei Jahren erlaubt. Dies war hier nach Ansicht des Gerichts der Fall (Urteil vom 4.2.2015, Az. VIII ZR 154/14).

Auch in einem anderen Fall erklärte der BGH eine Eigenbedarfskündigung nach drei Jahren Mietzeit für wirksam. Hier hatte die Vermieterseite sogar bei Vertragsabschluss mündlich versichert, keinen Eigenbedarf geltend zu machen. Damals habe der Vermieter jedoch nicht wissen können, dass sein Enkel eine Familie gründen und dafür das Einfamilienhaus brauchen würde (Urteil vom 2.4.2013, Az. VIII ZR 233/12).

Gibt es eine Eigenbedarfskündigung ”auf Vorrat”?


Nein. Eine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat, also ohne aktuellen Anlass oder konkret wohnbedürftige Person, ist nicht zulässig. Dies hat auch der Bundesgerichtshof betont. Im verhandelten Fall hatte ein Vermieter Eigenbedarf angemeldet, weil er die vermietete Ein-Zimmer-Wohnung für seine pflegebedürftige Mutter brauchte, die noch in ihrem eigenen Einfamilienhaus lebte. Die Mieterin zog zwar aus der Wohnung aus, die Mutter des Vermieters zog jedoch nicht ein – weil sie dies schlicht nicht wollte. Daraufhin verklagte die Mieterin ihren Ex-Vermieter auf Schadensersatz. Der Bundesgerichtshof erklärte: Ein Eigenbedarfsgrund besteht nur dann, wenn die Person, die einziehen soll, dies auch will (Beschluss vom 11.10.2016, Az. VIII ZR 300/15).

Kann auch eine Firma oder GbR wegen Eigenbedarfs kündigen?


Im Normalfall kann ein Unternehmen nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, da es nun mal keine Person ist, die in die Wohnung einziehen kann. Ausnahmen kann es geben, wenn die Wohnung für einen bestimmten Mitarbeiter gebraucht wird (BGH, Az. VIII ZR 113/06, Urteil vom 23.5.2007).
Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) entschied der Bundesgerichtshof: Bewirtschaftet eine GbR nur ein einzelnes Haus, darf einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn einer ihrer Gesellschafter die Wohnung selbst benötigt. Allerdings muss dieser dann schon zur Zeit des Mietvertragsabschlusses Gesellschafter gewesen sein (Az. VIII ZR 271/06, Urteil vom 27.6.2007).

Seit 2013 gelten die oben angesprochenen drei- bis zehnjährigen Sperrfristen für eine Kündigung bei Umwandlung in Wohnungseigentum auch dann, wenn die Wohnung nach Mietvertragsabschluss an eine Personengesellschaft – wie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – verkauft worden ist. Diese Gesetzesänderung hat das sogenannte „Münchner Modell“ unterbunden, mit dem sich mancher Vermieter um die gesetzliche Sperrfrist bei der Umwandlung herummogelte: Erst kauft die GbR das Haus, dann kündigen die Gesellschafter wegen Eigenbedarfs alle Wohnungen, dann werden diese formell in Eigentumswohnungen umgewandelt.
Im Jahr 2017 hat der BGH erneut bekräftigt, dass auch in solchen Fällen die Sperrfrist gilt (Urteil vom 21.3.2017, Az. VIII ZR 104/17).

Muss der Vermieter eine andere, freie Wohnung anbieten?


Manchem Vermieter gehört ein ganzes Mehrfamilienhaus – vielleicht auch mehrere. Nun kann darin zum Zeitpunkt einer Eigenbedarfskündigung natürlich zufällig eine andere Wohnung leer stehen. In diesem Fall hat der Vermieter die Pflicht, dem Mieter, dem er wegen Eigenbedarf kündigt, diese leere Wohnung anzubieten. Die Anbietpflicht ist allerdings zeitlich begrenzt. Wird die andere Wohnung zum Beispiel erst einen Monat nach dem Vertragsende des gekündigten Mieters frei, muss der Vermieter sie nicht mehr anbieten (BGH, Urteil vom 4.6.2008, Az. VIII ZR 292/07). Bei einem Verstoß gegen die Anbietpflicht, kann der Mieter Anspruch auf Schadensersatz haben. Einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hat er jedoch nicht (BGH, 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).

Wann verhindert ein Härtefall die Eigenbedarfskündigung?


Manchmal kommt es vor, dass eine Kündigung den Mieter unzumutbar hart trifft oder ihn sogar an Leib und Leben gefährdet – etwa, weil ihm ein Umzug gesundheitlich nicht zuzumuten ist. Ein solcher Härtefall kann gemäß § 574 BGB eine Eigenbedarfskündigung verhindern. Ein damit befasstes Gericht muss eine Abwägung der beiderseitigen Interessen vornehmen. In einem vor dem Bundesgerichtshof verhandelten Fall ging es zum Beispiel um ein Seniorenpaar. Der Mann litt unter beginnender Demenz. Er hätte sich nicht mehr an eine neue Wohnung gewöhnen können. Ein Umzug ins Altenpflegeheim hätte die erzwungene Trennung von seiner noch rüstigen Ehefrau bedeutet. Der Bundesgerichtshof erklärte die Kündigung für unwirksam. Hier seien die gesundheitlichen Probleme des Mieters nicht ausreichend in die Abwägung mit einbezogen worden (Urteil vom 15.3.2017, Az. VIII ZR 270/15).

In zwei Urteilen vom Mai 2019 betonte der Bundesgerichtshof nachdrücklich, dass bei Härtefällen eine gründliche Einzelfallabwägung stattfinden müsse. Die Gerichte der unteren Instanzen würden hier zu pauschal nach Fallgruppen entscheiden. Es komme aber allein auf die Situation im Einzelfall an. So würden sich Faktoren wie das Alter der Mieter, eine lange Mietdauer und die damit einhergehende Verwurzelung im bisherigen Wohnumfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken. Beide Fälle wurden an die Vorinstanzen zurückverwiesen, um genauer zu prüfen, ob Härtefälle vorlagen (Urteile vom 22.5.2019, Az. VIII ZR 180/18, Az. VIII ZR 167/179.

Darf eine Gemeinde Eigenbedarf für Flüchtlinge anmelden?


Pressemeldungen zufolge sollen schon einige Gemeinden auf die Idee gekommen sein, die Mietverträge über gemeindeeigene Wohnungen zu kündigen, um darin Flüchtlinge unterzubringen. Das Thema sorgte in der Presse teilweise für Aufregung. Eine Recherche der Meldungen führt jedoch zu dem Ergebnis, dass es hier in Wahrheit nur sehr wenige konkrete Fälle gegeben hat.
Eigenbedarf kann eine juristische Person wie eine Gemeinde an sich gar nicht geltend machen – denn sie kann nicht als Person in Wohnräume einziehen. Dazu kommt: Eine Eigenbedarfskündigung gilt als treuwidrig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages voraussehen konnte, dass er nach absehbarer Zeit Eigenbedarf geltend machen wird. Hier wäre dann im Einzelfall zu prüfen, ob die Gemeinde nicht bei Vertragsabschluss vorhersehen konnte, dass sie bald den Wohnraum für Flüchtlinge benötigt.

Unabhängig vom Eigenbedarf kann jedoch eine Gemeinde als öffentlich-rechtliche Körperschaft unter Umständen ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung haben, wenn sie die Wohnung für wichtige öffentliche Aufgaben benötigt (BGH, Urteil vom 9. Mai 2012, Az. VIII ZR 238/11). Mit diesem Argument könnte die Gemeinde hier auch vorgehen. Rechtsgrundlage für die Kündigung wäre dann § 573 BGB.
Gegen eine solche Kündigung können Mieter vor einem Zivilgericht vorgehen. Gibt es andere Möglichkeiten der Unterbringung der Flüchtlinge – wie etwa eine leer stehende Jugendherberge – kann die Kündigung schon daran scheitern. Bei beiden genannten Kündigungsgründen muss die Gemeinde außerdem begründen können, warum sie diese ganz konkrete Wohnung benötigt.

Was gilt bei einer Eigenbedarfskündigung für Büroräume?


Eine Eigenbedarfskündigung darf grundsätzlich auch stattfinden, weil der Vermieter die Räume für sein Gewerbe benötigt. Hier spricht man auch von einer Kündigung aus „Büro- oder Geschäftsbedarf“.

Praxistipp


Zum Thema Eigenbedarf gibt es viele Gerichtsurteile. Kommt es zum Streit mit dem Vermieter, ist ein Fachanwalt für Mietrecht der richtige Ansprechpartner. Er kennt die verschiedensten Fallvarianten aus der Rechtsprechung und kann im Einzelfall am besten beurteilen, ob eine Kündigung rechtmäßig erfolgt ist.

(Ma)



Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion

Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion