AG Köln, Urt. 28.10.2015 - 220 C 85/15

Schönheitsreparaturen – Unwirksamkeit der Endrenovierungs- und Fachhandwerkerklausel

Autor: RA Robert Harsch, Lörrach
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 01/2017
Unwirksam ist eine Formularklausel, die den Mieter zur Durchführung der Renovierung während der laufenden Vertragsdauer verpflichtet und die regelt, dass der Mieter bei Auszug die Wohnung renoviert zurückgeben muss und ferner, dass eine Arbeitsqualität in mittlerer Art und Güte geschuldet ist, wobei der Mieter die Arbeiten zwar selbst erledigen darf, dies allerdings auf fachhandwerklichem Niveau erfolgen muss.

AG Köln, Urt. v. 28.10.2015 - 220 C 85/15

BGB §§ 280 Abs. 3, 281, 307 Abs. 2 Nr. 1

Das Problem

Der Mieter klagt nach Vertragsende die Kaution ein, der Vermieter rechnet auf mit veranschlagten Renovierungskosten sowie Schadensersatz wegen behaupteter Beschädigung des Toilettensitzes sowie eines Risses in einer Türe. Der Mietvertrag übertrug dem Mieter die laufende Renovierung, hielt aber zusätzlich fest, dass die Wohnung bei Vertragsende renoviert zu übergeben sei, da sie bei Vertragsbeginn auch in diesem Zustand war. Was die Renovierungsqualität betraf, war in einem gesonderten Paragraphen geregelt, dass eine „mittlere Art und Güte” geschuldet und der Mieter auch zur Selbstvornahme berechtigt sei, „allerdings muss er dies auf handwerklichem Niveau tun”.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Endrenovierungsklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie ihrem Wortlaut nach keine Rücksicht nimmt auf den Zustand der Wohnung bei Vertragsende.

Weiter kommt das Erfordernis der Renovierung „auf fachhandlichem Niveau” einer unwirksamen Fachhandwerkerklausel gleich, wobei die eingeräumte Möglichkeit der Qualität in „mittlerer Art und Güte” wieder eingegrenzt wird auf das fachhandwerkliche Niveau. Der Mieter muss sich deshalb eines Fachmanns bedienen, sofern er nicht selbst, wie in der Regel, über solche Fähigkeiten verfügt.

Keine Kosten wurden auch wegen eines Austausches des Toilettensitzes zugesprochen, da nach vorgelegten Bildern nur Kalkablagerungen sichtbar waren, was sich nicht als Schaden darstellt. Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 823 BGB wegen der Türe gab es ebenfalls nicht, weil vom Vermieter gestellte Zeugen den behaupteten mangellosen Anfangszustand unmittelbar vor Wohnungsübergabe an den Mieter nicht bestätigen konnten.



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