BGH, Beschl. 21.8.2018 - VIII ZR 188/16

Erhaltung: Wer muss die Fenster putzen?

Autor: RiAG Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Gelsenkirchen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2018
Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.

BGH, Beschl. v. 21.8.2018 - VIII ZR 188/16

Vorinstanz: LG Mainz - 3 S 21/16

BGB § 535; BetrKV § 2 Ziff. 9

Das Problem

Christian Morgenstern dichtete schon: „Durch meine Fenster muss man”, spricht die Frau, „so durchsehn können, dass man nicht genau erkennen kann, ob dieser Fenster Glas oder bloße Luft ist. Merk dir das.” So dachte es sich ein Mieter in Mainz und beschäftigte 9 Richter in 3 Instanzen mit dem großen Fenster seiner Loft-Wohnung in der 1. Etage eines ehemaligen Fabrikgebäudes. Das Gebäude verfügt über eine großflächige Fensterfront, die sich derart an der Wohnung des klagenden Mieters erstreckt, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 m x 2,75 m aufweisen und in deren Mitte sich jeweils ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m öffnen lässt, während der übrige Teil des jeweiligen Glassegments nicht zu öffnen ist.

In der Vergangenheit hat der Vermieter die Fensterfassade zweimal jährlichauf eigene Kosten reinigen lassen, ohne eine entsprechende Verpflichtung anzuerkennen. Der Mieter hat eine Verurteilung des Vermieters zu einer mindestens vierteljährlichen Reinigung der nicht zu öffnenden Glassegmente vor seiner Wohnung beantragt, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere, und eine Reinigung mit großen Schwierigkeiten verbunden sei. Der Vermieter war der Auffassung, es handele sich nicht um eine seinerseits geschuldete Instandsetzung, sondern die Reinigung sei Sache der Mieter.

Nach dem Motto: Am AG stimmt immer das Ergebnis, aber dafür ist die Begründung manchmal falsch, hat das AG die Klage abgewiesen. Das LG hat den Vermieter dazu verurteilt, die feststehenden Teile der Fenster einmal je Kalenderhalbjahr zu reinigen oder reinigen zu lassen, und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zwar sei die Reinigung hier grundsätzlich Vermietersache, da sie durch die Mieter aufgrund der Gefahren einer eigenhändigen Reinigung nicht in zumutbarer Weise durchgeführt werden könne. Doch sei es nach den vorgelegten Lichtbildern ausreichend, wenn die Beklagte die feststehenden Fensterelemente einmal im Kalenderhalbjahr von außen reinige. Immerhin hat das LG wegen dieser weltbewegenden Frage die Revision zugelassen.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH hat 4 Fensterreinigungen später, also zwei Jahre nach der Berufungsentscheidung, nunmehr das Vorliegen eines Revisionsgrundes doch nicht erkennen können. Der vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund angegebenen Frage, ob und wie oft ein Vermieter teilweise nicht zu öffnende Fensteraußenflächen einer (Loft-)Wohnung zu reinigen habe, komme ganz offensichtlich weder eine grundsätzliche Bedeutung zu, noch erfordert sie aus dem Gesichtspunkt der Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Der Senat weist dann darauf hin, dass die Revision des Mieters auch keine Aussicht auf Erfolg haben würde. Dem Mieter stehe gerade kein Anspruch auf eine Fensterreinigung durch den Vermieter zu. Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Auf die Frage, ob die Reinigung der Fensterflächen vom Mieter persönlich geleistet werden kann, komme es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter beispielsweise professioneller Hilfe bedienen.
Wichtiger Hinweis zu dieser Entscheidung:

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