BGH, Urt. 20.5.2026 - VIII ZR 6/24
Wirtschaftlichkeitsgebot: Verletzung fällt unter Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB
Autor: RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 08/2026
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 08/2026
1. § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB ist auch dann anzuwenden, wenn der Mieter eine Verletzung des in § 556 Abs. 3 S. 1 niedergelegten Wirtschaftlichkeitsgebotes geltend macht.2. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor Beauftragung von betriebskostenrelevanten Leistungen keine Vergleichsangebote einholt. Maßgeblich ist, ob das Einholen von Vergleichsangeboten zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.3. Kann der Vermieter mangels rechtzeitiger Festsetzung der Grundsteuer diese unverschuldet nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abrechnen, so hat er das verspätete Geltendmachen einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er diese nicht innerhalb von drei Monaten nach dem endgültigen Wegfall des Abrechnungshindernisses erhebt.
BGB § 556
1. Der Frage des Anwendungsbereichs der Ausschlussregelung des § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB.
2. Der Frage einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB, wenn der Vermieter vor Auftragsvergabe keine Vergleichsangebote einholt.
3. Der Frage, welche Bedeutung das vermieterseitige Einlegen eines Rechtsbehelfs gegen einen Grundsteuerbescheid im Hinblick auf die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB entfaltet.
2. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots komme insbesondere in Betracht, wenn der Vermieter bei Beauftragung betriebskostenrelevanter Leistungen nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreife (Rz. 35). Der Vermieter könne sich bei solcherart objektiv unwirtschaftlicher Disposition ggf. damit i.S.d. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB entlasten, dass er zumutbare Anstrengungen unternommen habe, einen preisgünstigen Anbieter zu finden (Verweis: Milger, NZM 2012, 657, 664; Streyl, NZM 2013, 97, 99).
Allein das Nichteinholen von Vergleichsangeboten begründe keine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes (Rz. 37). Erst wenn eine Beauftragung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen feststehe, könne es bei der Frage einer Entlastung darauf ankommen, ob der Vermieter die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen habe, einen preisgünstigen Anbieter zu finden. Und erst in diesem Argumentationsschritt sei bedeutsam, inwieweit der Vermieter vor Vertragsschluss Vergleichsangebote eingeholt habe.
3. Die Kl. habe die Grundsteuer zunächst unverschuldet nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abrechnen können, weil eine Festsetzung der Grundsteuer erst später erfolgte. Halte der Vermieter die Abrechnungsjahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zunächst unverschuldet nicht ein, habe er die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er – nachdem ihm die Unterlagen für die Abrechnung vorlägen – die Nachforderung nicht innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erhebe (Verweis: BGH v. 5.7.2006 – VIII ZR 220/05, MDR 2007, 204 = MietRB 2007, 1 [Intveen] und BGH v. 12.12.2012 – VIII ZR 264/12, MDR 2013, 208 Rz. 62 = MietRB 2013, 66 [Schmid]).
Das LG sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, die Kl. hätte die Grundsteuernachforderungen schon aufgrund eines zwischenzeitlichen Grundsteuerbescheides geltend machen müssen. Doch wäre das Abrechnungshindernis durch diesen Bescheid nicht entfallen, da hiergegen klägerseits Einspruch eingelegt worden sei. Das Abrechnungshindernis habe jedenfalls so lange bestanden, bis der Kl. der (erneut geänderte) Grundsteuerbescheid zuging (Rz. 66).
BGB § 556
Das Problem
Der BGH hatte sich im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung namentlich mit drei Fragen zu befassen:1. Der Frage des Anwendungsbereichs der Ausschlussregelung des § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB.
2. Der Frage einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB, wenn der Vermieter vor Auftragsvergabe keine Vergleichsangebote einholt.
3. Der Frage, welche Bedeutung das vermieterseitige Einlegen eines Rechtsbehelfs gegen einen Grundsteuerbescheid im Hinblick auf die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB entfaltet.
Die Entscheidung des Gerichts
1. Die Ausschlussregelungen des § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB seien auch anzuwenden, wenn der Mieter eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes geltend mache (Rz. 7). Weder der Wortlaut des § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB noch dessen Sinn und Zweck gäben Hinweise auf eine Beschränkung des Einwendungsausschlusses, mit dem alsbald nach einer Abrechnung Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche erreicht werden solle (Verweis: BT‑Drucks. 14/5663, 79). Andernfalls könnte der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB geltend machen, was der gesetzlich intendierten Befriedungsfunktion zuwiderliefe (Verweis: Börstinghaus/Siegmund/Knopper, Miete, 8. Aufl., § 556 Rz. 215; a.A. Zehelein in MünchKomm/BGB, 9. Aufl., § 556 BGB, dort Rz. 104).2. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots komme insbesondere in Betracht, wenn der Vermieter bei Beauftragung betriebskostenrelevanter Leistungen nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreife (Rz. 35). Der Vermieter könne sich bei solcherart objektiv unwirtschaftlicher Disposition ggf. damit i.S.d. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB entlasten, dass er zumutbare Anstrengungen unternommen habe, einen preisgünstigen Anbieter zu finden (Verweis: Milger, NZM 2012, 657, 664; Streyl, NZM 2013, 97, 99).
Allein das Nichteinholen von Vergleichsangeboten begründe keine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes (Rz. 37). Erst wenn eine Beauftragung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen feststehe, könne es bei der Frage einer Entlastung darauf ankommen, ob der Vermieter die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen habe, einen preisgünstigen Anbieter zu finden. Und erst in diesem Argumentationsschritt sei bedeutsam, inwieweit der Vermieter vor Vertragsschluss Vergleichsangebote eingeholt habe.
3. Die Kl. habe die Grundsteuer zunächst unverschuldet nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abrechnen können, weil eine Festsetzung der Grundsteuer erst später erfolgte. Halte der Vermieter die Abrechnungsjahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zunächst unverschuldet nicht ein, habe er die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er – nachdem ihm die Unterlagen für die Abrechnung vorlägen – die Nachforderung nicht innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erhebe (Verweis: BGH v. 5.7.2006 – VIII ZR 220/05, MDR 2007, 204 = MietRB 2007, 1 [Intveen] und BGH v. 12.12.2012 – VIII ZR 264/12, MDR 2013, 208 Rz. 62 = MietRB 2013, 66 [Schmid]).
Das LG sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, die Kl. hätte die Grundsteuernachforderungen schon aufgrund eines zwischenzeitlichen Grundsteuerbescheides geltend machen müssen. Doch wäre das Abrechnungshindernis durch diesen Bescheid nicht entfallen, da hiergegen klägerseits Einspruch eingelegt worden sei. Das Abrechnungshindernis habe jedenfalls so lange bestanden, bis der Kl. der (erneut geänderte) Grundsteuerbescheid zuging (Rz. 66).