BGH, Urt. 20.5.2026 - VIII ZR 47/25

Auf die seitens des Vermieters von Wohnraum vorgenommene Umstellung der Wärmeversorgung von durch den Mieter betriebene Einzelöfen auf die eigenständig gewerbliche Lieferung der Wärme durch einen Wärmelieferanten findet die Vorschrift des § 556c BGB über die Umlage der Kosten einer solchen Lieferung als Betriebskosten auf die Mieter weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung.

BGB § 556c

Das Problem

In einem Mehrfamilienhaus waren sämtliche Wohnungen bis 2015 mit von den Mietern betriebenen elektrischen Einzelheizungen (Nachtspeicheröfen) ausgestattet, die Wohnung des beklagten Mieters verfügte zudem über einen elektrischen Warmwasserboiler/Durchlauferhitzer. Der Vermieter schloss mit einem Wärmelieferanten einen Wärmeversorgungsvertrag, auf dessen Grundlage das Gebäude über eine neu einzubauende und im Wege des Wärmecontractings zu betreibende zentrale Wärmeversorgungsanlage versorgt werden sollte. Dies wurde den Mietern mitgeteilt und entsprechend umgesetzt. Der Vermieter informierte die Mieter über deren Anschluss an die neue zentrale Heizungsversorgung, künftige Nebenkostenabrechnungen sollten die Kosten für die „Heizung“ enthalten. Zusätzlich zur vereinbarten Miete verlangte der Vermieter Heizkostenvorauszahlungen, die der Mieter zunächst leistete. Die Hausverwaltung rechnete für die Jahre 2017 bis 2020 über die Betriebskosten der Wohnung ab, einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten, in denen sämtliche Contractingkosten enthalten waren. Die auf den Mieter entfallende Nachzahlung beglich dieser nicht; gegen die Abrechnung hatte er – teils fristgerecht, teils aber verspätet – Einwendungen erhoben. Die Zahlungsklage wies das AG ab; das LG gab der Klage statt. Die Revision des Mieters hatte teilweise Erfolg.

Die Entscheidung des Gerichts

§ 556c BGB findet auf die Umstellung auf eine Wärmelieferung der bislang von den Mietern eigenverantwortlich finanzierten Wärme- und Warmwasserversorgung keine unmittelbare Anwendung. § 556c Abs. 1 S. 1 BGB setzt voraus, dass der Mieter die Kosten für Wärme und/oder Warmwasser bereits nach § 556 BGB als Betriebskosten zu tragen hat, daran fehlt es, wenn die Wärmekosten – wie hier – bis zur Umstellung unmittelbar gegenüber dem Energieversorger abgerechnet wurden (BeckOK MietR/Pfeifer, Stand: 1.3.2026, § 556c BGB Rz. 37, 40). Eine analoge Anwendung scheidet mangels planwidriger Regelungslücke aus. Der Gesetzgeber wollte mit der durch das MietRÄndG vom 11.3.2013 (BGBl. I, 434) eingeführten Norm zwar einen einheitlichen Rahmen für Umstellungen im laufenden Mietverhältnis schaffen, hat aber bewusst nur Konstellationen erfasst, in denen der Mieter die Wärmekosten bereits als Betriebskosten nach § 556 BGB trägt. Für Umstellungen von einer Mieter-Selbstversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung besteht daher keine planwidrige Lücke (vgl. Bentrop, WuM 2025, 649, 658; Staudinger/Arzt, BGB, Neubearb. 2024, § 556c Rz. 19; a.A. Lee, WuM 2025, 385, 392; Lee, NZM 2025, 889, 898). § 5 Nr. 9 des Formularmietvertrags sieht eine Umlage von Wärmelieferungskosten lediglich für den Fall der Fernwärme vor, nicht jedoch für eine hauseigene Wärmeversorgungsanlage wie hier. Die Parteien haben sich jedoch konkludent darauf geeinigt, diejenigen Kosten der zentralen Wärmeversorgung umzulegen, die auch bei einem Eigenbetrieb der Anlage durch den Vermieter nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV a.F., § 8 Abs. 2 HeizkostenV umlagefähig gewesen wären. Die Ankündigung der Umstellung der Wärmeversorgung in Verbindung mit der erstmaligen Anforderung von Heizkostenvorauszahlungen ist als Angebot des Vermieters zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung zu verstehen, das der Mieter durch die vorbehaltlose Zahlung dieser Vorauszahlungen angenommen hat (vgl. BGH v. 9.7.2014 – VIII ZR 36/14, NZM 2014, 748 Rz. 20; BGH v. 21.1.2004 – VIII ZR 101/03, WuM 2004, 151, unter II 2 c; BGH v. 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, MietRB 2008, 66 u. 67 [Monschau] = MDR 2008, 197 = NJW 2008, 283 Rz. 18 f.). Offen bleibt indes, ob sich diese konkludente Einigung lediglich auf den „normalen Heizkostenanteil oder auch auf die vollständigen Contractingkosten einschließlich der kalkulatorischen Kosten nach § 7 Abs. 4, § 8 Abs. 4 HeizkostenV erstreckt. Hierzu bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen, welche das Berufungsgericht nachzuholen hat.