BGH, Urt. 1.7.2026 - VIII ZR 50/23
Mietpreisbremse: Anwendung bei Wiederherstellung der Nutzbarkeit eines Gebäudes zu Wohnzwecken
Autor: VRinLG Astrid Siegmund, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2026
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2026
Der Ausnahmetatbestand des § 556f S. 1 BGB erfasst auch vorhandene Räumlichkeiten, die aufgrund von Schäden nicht (mehr) zu Wohnzwecken nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden, sofern sie nach dem 1.10.2014 erstmals wieder als Wohnung genutzt und vermietet wurden
BGB § 556d, § 556f S. 1; WoFG § 16
Anders als die Vorinstanzen sieht der BGH die Möglichkeit der Anwendung des § 556f S. 1 BGB auf Räumlichkeiten, die bereits vorhanden sind, aufgrund von Schäden aber nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder entsprechend nutzbar gemacht wurden, sofern sie nach dem 1.10.2014 erstmals wieder der Nutzung als Wohnung zugeführt und vermietet wurden. Der Wortlaut des § 556f S. 1 BGB nenne zwar nur die erstmalige Nutzung und Vermietung von Wohnraum nach dem Stichtag, ohne die insoweit maßgeblichen Umstände näher zu beschreiben. Als Anwendungsfälle habe der Gesetzgeber vor allem Neubauten (i.S.v. neu errichteten Wohnungen) im Blick gehabt, die Vorschrift aber nicht auf solche begrenzt. Zugunsten des modernisierenden Vermieters habe er zwei gestufte Ausnahmen geschaffen. Im Fall der einfachen Modernisierung könne der Vermieter gem. § 556e Abs. 2 BGB eine Miete verlangen, die um den Betrag einer im laufenden Mietverhältnis nach § 559 BGB möglichen Mieterhöhung erhöht ist. Im Fall einer umfassenden Modernisierung ist der Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit, § 556f S. 2 BGB. Noch weitergehender sei die Ausnahme nach § 556f S. 1 BGB: Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, werden gänzlich von der Miethöhenregulierung ausgenommen. Für die Ausnahme des § 556f S. 1 BGB maßgeblich sei – so der BGH – die Schaffung neuen, zuvor nicht vorhandenen und damit zusätzlichen Wohnraums. Die Gesetzesmaterialien würden für die Auslegung und Abgrenzung im Rahmen des § 556f S. 1 BGB auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG verweisen (vgl. BT‑Drucks. 18/3121, 32). Die Vorschrift zähle bauliche Maßnahmen auf, die zur Schaffung von Wohnraum führen und als Wohnungsneubau gelten sollen. Hierzu gehöre auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines (vorhandenen) Gebäudes zu Wohnzwecken durch die Beseitigung von Schäden (Nr. 2). Den Maßnahmen sei gemeinsam, dass sie unter wesentlichem Bauaufwand zu neuem, zuvor nicht (mehr) vorhandenem und damit zusätzlichem Wohnraum führen. Hierin sieht der BGH den für den Ausnahmetatbestand maßgeblichen Wertungsgesichtspunkt. Nach dem Vortrag der Vermieterin befand sich das gesamte Gebäude in einem Zustand, der jedenfalls eine dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken ausschloss, dies bereits im maßgeblichen Zeitraum seit dem 1.10.2014 (Stichtag nach § 556f S. 1 BGB); es sei im gesamten Jahr 2015 niemand als Bewohner der Gebäude gemeldet gewesen. Die Beklagte habe mit der Auflistung der vorgetragenen Arbeiten und der hierfür jeweils angefallenen Kosten auch hinreichende Anhaltspunkte für die – gegebenenfalls mit sachverständiger Unterstützung vorzunehmende – nunmehr vom LG nach Zurückverweisung nachzuholende Beurteilung vorgetragen, ob ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, der gem. § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG und den hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen einen finanziellen Aufwand von (mindestens) einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands voraussetzt (vgl. zu § 556f S. 2 BGB BGH v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, MietRB 2021, 71 [Börstinghaus] = MDR 2021, 353 = NZM 2021, 220 Rz. 23), deshalb im Streitfall eine Gleichstellung mit dem Neubau der Wohnung rechtfertigt.
BGB § 556d, § 556f S. 1; WoFG § 16
Das Problem
Die Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete bei Mietbeginn auf angespannten Wohnungsmärkten sollen unter Ausnutzung der Marktlage für knappen Wohnraum mögliche Mietpreise dämpfen, bis wohnungsmarktentspannende Maßnahmen greifen. Zu letzteren gehört eindeutig und unumstritten der Neubau von Wohnungen. Um insbesondere den Wohnungsneubau nicht zu behindern, hat der Gesetzgeber nach dem 1.10.2014 erstmals genutzte und vermietete Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB ausgenommen. In der Gesetzesbegründung wird zur Konkretisierung der Ausnahme der Rückgriff auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG empfohlen. Heißt das, dass auch leerstehende Gebäude, die für die Wohnnutzung wiederhergestellt werden, unter die Ausnahme des § 556f S. 1 BGB fallen?Die Entscheidung des Gerichts
Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht des drittwiderbeklagten Mieters Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die §§ 556d ff. BGB geltend. Die Beklagte macht u.a. geltend, die Vorschriften seien wegen § 556f BGB nicht anwendbar. Sie habe den Gebäudekomplex, in dem sich die Wohnung befindet, im Jahr 2015 erworben. Die Gebäude seien damals nicht bewohn- und nutzbar gewesen. Die von ihr durchgeführten Baumaßnahmen mit einem Kostenaufwand von insgesamt mehr als 3 Mio. € stellten einen Wohnungsneubau i.S.v. § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG dar.Anders als die Vorinstanzen sieht der BGH die Möglichkeit der Anwendung des § 556f S. 1 BGB auf Räumlichkeiten, die bereits vorhanden sind, aufgrund von Schäden aber nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder entsprechend nutzbar gemacht wurden, sofern sie nach dem 1.10.2014 erstmals wieder der Nutzung als Wohnung zugeführt und vermietet wurden. Der Wortlaut des § 556f S. 1 BGB nenne zwar nur die erstmalige Nutzung und Vermietung von Wohnraum nach dem Stichtag, ohne die insoweit maßgeblichen Umstände näher zu beschreiben. Als Anwendungsfälle habe der Gesetzgeber vor allem Neubauten (i.S.v. neu errichteten Wohnungen) im Blick gehabt, die Vorschrift aber nicht auf solche begrenzt. Zugunsten des modernisierenden Vermieters habe er zwei gestufte Ausnahmen geschaffen. Im Fall der einfachen Modernisierung könne der Vermieter gem. § 556e Abs. 2 BGB eine Miete verlangen, die um den Betrag einer im laufenden Mietverhältnis nach § 559 BGB möglichen Mieterhöhung erhöht ist. Im Fall einer umfassenden Modernisierung ist der Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit, § 556f S. 2 BGB. Noch weitergehender sei die Ausnahme nach § 556f S. 1 BGB: Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, werden gänzlich von der Miethöhenregulierung ausgenommen. Für die Ausnahme des § 556f S. 1 BGB maßgeblich sei – so der BGH – die Schaffung neuen, zuvor nicht vorhandenen und damit zusätzlichen Wohnraums. Die Gesetzesmaterialien würden für die Auslegung und Abgrenzung im Rahmen des § 556f S. 1 BGB auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG verweisen (vgl. BT‑Drucks. 18/3121, 32). Die Vorschrift zähle bauliche Maßnahmen auf, die zur Schaffung von Wohnraum führen und als Wohnungsneubau gelten sollen. Hierzu gehöre auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines (vorhandenen) Gebäudes zu Wohnzwecken durch die Beseitigung von Schäden (Nr. 2). Den Maßnahmen sei gemeinsam, dass sie unter wesentlichem Bauaufwand zu neuem, zuvor nicht (mehr) vorhandenem und damit zusätzlichem Wohnraum führen. Hierin sieht der BGH den für den Ausnahmetatbestand maßgeblichen Wertungsgesichtspunkt. Nach dem Vortrag der Vermieterin befand sich das gesamte Gebäude in einem Zustand, der jedenfalls eine dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken ausschloss, dies bereits im maßgeblichen Zeitraum seit dem 1.10.2014 (Stichtag nach § 556f S. 1 BGB); es sei im gesamten Jahr 2015 niemand als Bewohner der Gebäude gemeldet gewesen. Die Beklagte habe mit der Auflistung der vorgetragenen Arbeiten und der hierfür jeweils angefallenen Kosten auch hinreichende Anhaltspunkte für die – gegebenenfalls mit sachverständiger Unterstützung vorzunehmende – nunmehr vom LG nach Zurückverweisung nachzuholende Beurteilung vorgetragen, ob ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, der gem. § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG und den hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen einen finanziellen Aufwand von (mindestens) einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands voraussetzt (vgl. zu § 556f S. 2 BGB BGH v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, MietRB 2021, 71 [Börstinghaus] = MDR 2021, 353 = NZM 2021, 220 Rz. 23), deshalb im Streitfall eine Gleichstellung mit dem Neubau der Wohnung rechtfertigt.