BGH, Urt. 21.3.2025 - VIII ZR 201/23

Mietervorkaufsrecht bei Begründung von Teileigentum

Autor: Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 07/2025

1. In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 S. 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.2. Die Frist des § 577 Abs. 1 S. 3 i.V.m. § 469 Abs. 2 S. 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (Fortführung von BGH v. 2.12.1970 – VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75 [noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB a.F.]).

BGB § 469 Abs. 2 S. 1, § 577

Das Problem

In einem Gebäude sind Räume zu Wohnzwecken vermietet. Der Vermieter teilt das Grundstück in Wohnungseigentum auf. An den Räumen des Mieters begründet er Teileigentum, wobei dem jeweiligen Eigentümer laut Gemeinschaftsordnung gestattet war, dieses in Wohnungseigentum umzuwandeln und zu Wohnräumen umzubauen. Am 28.12.2017 wird das Teileigentum verkauft. Die Käuferin teilt dem Mieter im Januar 2018 mit, dass ein Verkauf erfolgt sei und ihm ein Vorkaufsrecht zustehe, das er innerhalb von zwei Monaten nach Empfang dieser Mitteilung ausüben müsse. Am 18.12.2018 teilte der Vermieter dem Mieter schriftlich mit, es stehe ihm noch frei, in den Kaufvertrag einzutreten. Am 30.8.2019 übt der Mieter das Vorkaufsrecht aus.

Die Entscheidung des Gerichts

Zwar entsteht ein Vorkaufsrecht analog § 577 Abs. 1 S. 1 BGB auch dann, wenn an zu Wohnzwecken vermieteten Räume nicht Wohnungs‑, sondern Teileigentum begründet wird. Allerdings hat der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist des § 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 2 S. 1 Hs. 1 BGB ausgeübt. Die für den Fristenlauf maßgeblichen Mitteilungen über den Inhalt des Kaufvertrags sowie das Bestehen eines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 1 S. 1, 2, § 577 Abs. 2 BGB) lagen dem Mieter spätestens im März 2018 vor. Die Frist war daher zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts längst verstrichen. Aus dem Schreiben des Vermieters vom 18.12.2019 folgt nichts anderes. Denn die Parteien können die abgelaufene Frist nicht erneut in Gang setzen. Ein anderes Ergebnis wäre mit dem Zweck der Frist, klare Rechtsverhältnisse zu schaffen, nicht zu vereinbaren.