BGH, Urt. 29.4.2020 - VIII ZR 355/18

1.a) Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558a BGB und nach § 558b Abs. 2 BGB ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage.b) Der Berliner Mietspiegel (hier: 2015) kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch für minderausgestattete Wohnungen herangezogen werden.2. § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18.6.2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt.

BGB §§ 558, 558a, 558b Abs. 2

Das Problem

Bei Anmietung durch die Mieter 1982 hatte die ca. 84 qm große Wohnung lediglich ein Außen-WC. Vereinbarungsgemäß bauten die Mieter auf eigene Kosten ein Bad mit WC ein. 1992 wurde der heutige Ehemann der Mieterin in den Mietvertrag aufgenommen und (erneut) ein Mietvertrag geschlossen, der als Ausstattung u.a. ein Bad mit Toilette aufführt. 2015 verlangte die Rechtsvorgängerin des Klägers Zustimmung zu einer Mieterhöhung und bezog sich auf das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2015. Der Berliner Mietspiegel 2015 nimmt Wohnungen mit Außen-WC ausdrücklich von seinem Geltungsbereich aus. Die Mieter erteilten die Zustimmung nicht, da das Erhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam sei, womit sie bei AG und LG keinen Erfolg hatten.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Senat weist die Revision zurück. Im Rahmen der Prüfung derer Zulässigkeit, die 2/3 des Urteilstexts einnimmt, gibt er seine bisherige Rechtsprechung (folgen ausführliche Nachweise zu Entscheidungen seit 1982 bis 2018) auf, wonach eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung unzulässig ist, wenn ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Die Frage der Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung (Erklärung und Begründung in Textform, Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) sei dem materiellen Recht zuzuordnen und betreffe daher die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage. Nach früherer Ansicht werde ohne wirksames Erhöhungsverlangen die Überlegungsfrist nicht ausgelöst, und die Klage war als unzulässig abzuweisen. Bei Klagefristen sei aber zu unterscheiden, ob es sich um materiell-rechtliche Ausschlussfristen handele (Beispiele: § 562b Abs. 2 S. 2 BGB, § 864 Abs. 1 BGB, § 977 Satz 2 BGB, § 1002 Abs. 1 BGB etc.), deren Ablauf zum Erlöschen des subjektiven Rechts führe, oder um prozessuale Klagefristen (Beispiele: § 586 Abs. 1 ZPO, § 1059 Abs. 3 ZPO), deren Ablauf den Verlust des Klagerechts zur Folge habe. Die Zuordnung der Fristen für die Erhebung der Zustimmungsklage zum materiellen Recht habe zur Folge, dass deren Nichteinhaltung zur Abweisung der Klage als (derzeit) unbegründet führe und nicht als unzulässig. Auch der Ablauf der dem Mieter eingeräumten Überlegungsfrist sei als Voraussetzung für die Begründetheit der Zustimmungsklage zu qualifizieren. Diese Einordnung widerspreche auch weder dem gesetzgeberischen Willen noch der Rechtsprechung des BVerfG (wird ausgeführt). – Das Revisionsgericht habe danach die Beurteilung des Berufungsgerichts in vollem Umfang zu überprüfen. Dem Kläger stehe Anspruch auf die eingeklagte Zustimmung zur Mieterhöhung zu. Die formellen Anforderungen seien erfüllt. Der Mieter müsse die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zumindest ansatzweise überprüfen können, das sei der Fall. Dass der Berliner Mietspiegel 2015 nicht anwendbar sei, stehe dem nicht entgegen. Mietereigene Einrichtungen wie hier das Bad blieben bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt. Der später abgeschlossene zweite Mietvertrag ändere daran nichts, denn es sei an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen. Der Berliner Mietspiegel 2015 könne als Begründungsmittel herangezogen werden. Er erfasse derart minderausgestattete Wohnungen nicht, weil es solche Wohnungen nicht mehr in ausreichender Zahl gebe; auch der gerichtliche Sachverständige habe solche nicht recherchieren können. Der Mietspiegel 2015 biete zumindest eine Orientierungshilfe. Das Erhöhungsverlangen sei auch materiell begründet. Der Sachverständige habe Wohnungen mit anderweitiger Minderausstattung heranziehen dürfen, weil dem Vermieter, so wörtlich, „nur auf diesem Weg eine Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich ist“.