Die Mietsicherheit als Barkaution

Kein vernünftiger Vermieter verzichtet auf die Stellung einer Kaution. Wie mit ihr umzugehen ist, regeln Gesetz und Rechtsprechung.

Der Mieter schuldet eine Mietsicherheit nur dann, wenn die Stellung einer Kaution im Mietvertrag vereinbart ist.

Grundsätzlich darf die Sicherheit höchstens drei Monatsnettomieten betragen. Ist also die Miete beispielsweise inklusive einer Betriebskostenvorauszahlung von 200 Euro monatlich bei 1.000 Euro, darf die Mietsicherheit maximal 3 * 800 Euro = 2.400 Euro betragen. Verlangt der Vermieter und zahlt der Mieter in diesem Beispielsfall 3 * 1.000 Euro = 3.000 Euro, darf der Mieter den überzahlten Betrag von 600 Euro jederzeit vom Vermieter zurückverlangen. Der Vermieter muss dann erstatten, falls der Rückzahlungsanspruch noch nicht verjährt ist.

Sicherheit darf in jeder Form geleistet werden, die der Vermieter akzeptiert. Gängig sind Geldsicherheit, Verpfändung und Bürgschaft.

Der Vermieter sollte sich niemals auf eine andere Form der Sicherheitsleistung als die der Barkaution einlassen. Sie bietet die beste Gewähr, den Anspruch im Ernstfall auch realisieren zu können.

Ist eine Barkaution vernünftigerweise vereinbart, darf der Mieter die Sicherheit in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. In unserem Beispiel also in drei Raten zu je 800 Euro. Die Aufteilung in 3 Raten gilt auch dann, wenn eine Sicherheit von weniger als drei Monatsnettomieten vereinbart worden ist. Hätte sich der Vermieter in unserem Beispiel mit einer Sicherheit von 1.600 Euro (2 Mieten) begnügt, darf der Mieter auch diesen Betrag in zwei Raten zu je 533,33 und einer Rate zu 533,34 Euro bezahlen.

Eine Mieterhöhung führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters, auch die Sicherheit zu erhöhen. Allerdings darf eine solche Vereinbarung geschlossen werden. Erhöht der Mieter beispielsweise die Miete um 40 Euro auf 840 Euro, so bleibt die Höhe der Mietsicherheit davon unberührt bei 2.400 Euro. Die Vertragsparteien dürfen aber eine Aufstockung um 3 * 40 Euro = 120 Euro auf 2.520 Euro maximal vereinbaren.

Die erste Rate ist „zu Beginn des Mietverhältnisses“ fällig. Das ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Rechtsprechung „verbeugt“ das Gesetz, indem sie auf den Zeitpunkt abstellt, in dem die Wohnung dem Mieter laut Vertrag zusteht.

„Schlaue“ Vermieter fordern die komplette Sicherheit, bevor der Vertrag geschlossen wird. Dann sollen die zwingenden gesetzlichen Regelungen für das Mietverhältnis noch nicht geltend. Diese Annahme dürfte zwar ein Trugschluss sein, weil die Rechtsprechung darin eine Umgehung sieht. Immerhin hat aber in diesem Fall der Mieter schon die komplette Sicherheit und wird sie nicht wieder herausgeben müssen. Denn bis zu einem Urteil ist so viel Zeit vergangen, dass die Sicherheit ohnehin in voller Höhe fällig ist.

Immerhin darf der Vermieter die Übergabe der Schlüssel an den Mieter von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig machen, ohne seinen Anspruch auf Mietzahlung zu verlieren.

Der Vermieter muss die Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anlegen. Er muss also ein offenes Treuhandkonto einrichten und dem Mieter benennen. Erst dann muss der Mieter die Kaution auch zahlen, nämlich durch Überweisung auf das benannte Konto. Nur in diesem Fall ist sein Geld vor dem Zugriff etwaiger Gläubiger des Vermieters geschützt. Wenn nichts anderes vereinbart ist, muss die Sicherheit auf einem Sparbuch angelegt werden. Die Wahl der Bank oder Sparkasse ist Sache des Vermieters. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit. Sie müssen dem Mieter nicht ausbezahlt werden. Der Mieter hat Anspruch auf eine Zinsabschlagssteuerbescheinigung.

Bei unstreitigen oder rechtskräftigen Ansprüchen darf der Vermieter auch während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen. Der Mieter ist dann verpflichtet, die Kaution wieder aufzufüllen.

Allerdings darf der Vermieter die Kaution dann nicht verwerten, wenn sein Anspruch streitig ist. Diese lange Zeit ungeklärte Frage ist durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7. Mai 2014 geregelt.

Zweckmäßig ist es allerdings nur in akuten finanziellen Notlagen des Vermieters, während des Mietverhältnisses die Kaution zu verwerten.
Die Kaution haftet für alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, nicht nur für die Zahlung der Miete und der Nebenkosten, sondern gegebenenfalls auch für Schäden einschließlich der Kosten der Rechtsverfolgung.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Mieter ein Anspruch auf Abrechnung der Mietsicherheit zu. Je nach Umständen hat der Vermieter aber bis zu 6 Monate dafür Zeit. Vorher muss er die Kaution nur dann zurückzahlen, wenn klar ist, dass ihm keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Eine vorbehaltlose Abnahme der Wohnung kann also dazu führen, dass der Mieter sofort Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen verlangen darf.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt.