Wo ist das Mietrecht geregelt?
Die wichtigsten Normen des Mietrechts stehen in den §§ 535 ff. BGB. Sie sind unterteilt nach allgemeinen Vorschriften, die für sämtliche Mietverhältnisse (Pkw-Miete etc.) gelten, und nach Vorschriften, die speziell für die Anmietung von Wohnraum gelten. Häufig verbindet man das Mietrecht mit Vermietung von Wohnungen oder Gewerbeflächen, es gilt aber generell für Sachen, die einem anderen gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen werden können. Die Wohnraummiete und Gewerbemiete stellen einen speziellen Regelungsbereich des Mietrechts dar. Sie bilden wegen ihrer großen praktischen Bedeutung aber den Schwerpunkt des Mietrechts. Deshalb wird der Begriff Mietrecht quasi als Synonym für Immobilienmietrecht verwendet.
Mieterschutz im Mietrecht - Was bedeutet das?
Viele mietrechtliche Regelungen dienen dem Schutz der
Mieter, insbesondere bei der Wohnraummiete. Beispielsweise begrenzt der § 551 BGB die zulässige Sicherheitsleistung (
Mietkaution) auf drei Netto – Monatsmieten. Von dieser Vorschrift darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Mieterschutz bedeutet aber auch Einschränkungen für den
Vermieter, was eine
Mieterhöhung angeht. In Form einer Indexmiete oder Staffelmiete dürfen Mieterhöhungen von Beginn an im
Mietvertrag geregelt sein, da die Parteien hier von Beginn an über Art und Umfang der Mieterhöhung informiert sind. Zu einem späteren Zeitpunkt kann der Mietzins nur unter bestimmten Voraussetzungen angepasst werden: Unter anderem muss sich eine Mieterhöhung an einer ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich im örtlichen
Mietspiegel findet, orientieren, um
Mietwucher zu unterbinden. Ist die Mietsache mangelhaft, kommt eine
Mietminderung nach den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts (§§ 536ff. BGB) in Betracht.
Mietrecht: Was darf der Vermieter?
Landläufig existiert unter Vermietern schon länger die Annahme, dass in vielen, vielen Mietrechtsurteilen eindeutig zum Wohle der Mieter entschieden wurde. Was die Möglichkeit der
Kündigung eines Mietverhältnisses, die Mieterhöhung oder die Kostenübertragung über die
Betriebskostenabrechnung angeht, mag das sogar mitunter der Fall gewesen sein. Ganz klar ist seit einiger Zeit aber auch ein anderer Trend erkennbar: Der Schutz des Vermieters vor (vorsätzlicher) Vermüllung und Verschandelung seiner Immobilie durch Mietnomaden bzw. Messies. Hier gibt es z.B. mit Hilfe des Berliner Modells die Möglichkeit, schneller wieder Zugriff auf seine Immobilie zu erhalten. Dazu darf die Wohnung samt (fremden) Inventar zurückgenommen werden. Ein zeitverzögerndes und kostenintensives Ausräumen der Mietsache entfällt. Auch beim Thema
Eigenbedarf gibt es in jüngerer Vergangenheit Urteile, die die Vermieterseite (wieder) stärken. So kann die Kündigung auf Eigenbedarf z.B. auch dann gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter - oder ein naher Angehöriger - die Immobilie nicht als Erst- sondern als Zweitsitz nutzen möchte.
Mietvertrag im Mietrecht - was muss rein?
Grundlegendes Element des Mietrechts ist neben den gesetzlichen Regelungen der Mietvertrag selbst, der zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird. Darin können bzw. müssen die wesentlichen Vertragsbestandteile jedes Mietvertrages niedergelegt werden. Zumindest enthalten sein müssen Regelungen zu den Vertragsparteien, zum Mietgegenstand und den
Mietkosten. In Mietverträgen über Wohnraum gibt es außerdem Erklärungen zur Höhe der zu leistenden Nebenkosten und über die Zahlung einer Mietkaution. Verpflichtet sich der Mieter vertraglich, anteilige Betriebskosten für die Mietsache zu bezahlen, dann muss der Vermieter dem Mieter darüber eine jährliche
Nebenkostenabrechnung erstellen. Nicht selten sind umstrittene Vorschriften zu
Schönheitsreparaturen (alle x-Jahre ist zu streichen o.ä.) ebenfalls Teil des Mietvertrags über Wohnraum bzw. Gewerbeflächen und entsprechende Vertragsklauseln regelmäßig Gegenstand auch höchstrichterlicher Rechtsprechung.
Mietvertrag muss häufig nicht sein
Eine vorgegebene Form gibt es für Mietverträge grundsätzlich nicht. Ausnahmen von diesem Grundsatz sind Mietverträge über Wohnraum oder Gewerbeflächen mit einen Zeitraum von mehr als einem Jahr: Sie sind schriftlich abzuschließen. Fehlt es in einem solchen Fall an einem schriftlichen Mietvertrag, gilt der Vertrag zeitlich unbefristet. Auch dann, wenn anderes (mündlich) abgesprochen wurde!
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