LG Berlin II, Urt. 5.3.2025 - 64 S 199/24

Der Vermieterin ist es i.S.d. § 275 BGB unmöglich, der Mieterin Besitz an der Wohnung zu verschaffen, wenn sie das Mietgebäude an einen Dritten verpachtet hat und dieser selbst gegen höhere Mietzahlungen nicht bereit ist, die Mieterin in die Wohnung aufzunehmen. Die Mieterin hat gem. §§ 275 Abs. 4, 285 Abs. 1 BGB Anspruch auf den anteiligen Pachtertrag und kann nach § 242 BGB Auskunft hierüber verlangen.

BGB § 275, § 285

Das Problem

Die Vermieterin beabsichtigt umfassende Sanierungsarbeiten. Um diese zu ermöglichen, ist die Mieterin einverstanden, vorübergehend eine andere Wohnung zu beziehen. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten verweigert die Vermieterin aber den Rückzug in die Wohnung. Denn sie hat das Gebäude zwischenzeitlich vollständig an einen Dritten verpachtet, der dort „Servicewohnen“ für wohlsituierte Senioren anbietet. Die Pächterin ist nicht bereit, die Mieterin als Bewohnerin zu akzeptieren. Die Mieterin klagt gegen die Vermieterin auf Wohnungsüberlassung, hilfsweise auf Zahlung von 16.457 € (das ist der Betrag, den die Pächterin durch Vermietung der Wohnung von Mai bis September 2023 erzielt hat) sowie auf Auskunft, in welcher Höhe die Beklagte für die Mietwohnung Pacht erzielt.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Herausgabeklage wird wegen des Einwands aus § 275 Abs. 2 BGB abgewiesen. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Pächterin – auch nicht gegen Zahlung – nicht dazu bereit, die Wohnung der Klägerin zu überlassen. Ebenfalls abgewiesen wird der Zahlungsantrag. Denn die Klägerin hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Auskehrung der von der Pächterin erzielten oder erzielbaren Mieteinnahmen gegen die Klägerin, die diesen Betrag ja gar nicht vereinnahmt hat. Erfolg hat gem. § 242 BGB hingegen die Auskunftsklage. Denn bei der Pacht für die Mietwohnung handele es sich um einen Ersatz für die Gebrauchsüberlassung gem. § 285 BGB. Die Klägerin bedarf vorliegend der begehrten Auskunft über die Höhe der vereinbarten Pacht und etwaige Kalkulationsgrundlagen, damit sie ihren Zahlungsanspruch beziffern kann.