LG Berlin, Urt. 21.3.2017 - 63 S 206/16

Verjährung des Anspruchs auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen

Autor: RiAG Dr.jur. Dr.phil. Andrik Abramenko, Idstein
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 01/2018

Die Verjährung des Anspruchs auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen beginnt nicht erst mit Erteilung einer Abrechnung, sondern bereits mit Ablauf der Abrechnungsfrist.

LG Berlin, Urt. v. 21.3.2017 - 63 S 206/16

Vorinstanz: AG Schöneberg - 4 C 366/15

BGB §§ 195, 199 Abs. 1, 273, 556 Abs. 3 S. 2, 3, 812 Abs. 1

Das Problem

Vermieter und Mieter streiten um die Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen. Die Mieterin verlangt die Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen für die Jahre 2007 bis 2014, soweit sie nicht durch zwischenzeitlich abgerechnete Heizkosten verbraucht sind. Die Parteien hatten nach der Auslegung beider Instanzen nur die Umlage von Heizkosten vereinbart. Der Beklagte rechnete die Heizkosten erst im Rechtstreit ab. Er berief sich im Übrigen auf Verjährung. Die Klage war in erster Instanz mit Ausnahme der Betriebskostenvorauszahlungen für 2013 erfolgreich. Nach der Auffassung des AG beginnt die Verjährung des Anspruchs auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen erst mit Erteilung einer Abrechnung zu laufen. Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Rechtsmittel des Vermieters hatte zum Teil Erfolg. Zwar ist dem AG zuzugeben, dass der Anspruch auf Erstattung überzahlter Betriebskostenvorschüsse erst mit dem Zugang der Betriebskostenabrechnung fällig wird und auch erst ab diesem Zeitpunkt die Verjährung zu laufen beginnt. Dies betrifft jedoch nicht die Ansprüche auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht abrechnet. Die Verjährung beginnt grundsätzlich ab Entstehen der Forderung, also wenn diese fällig ist und zum Gegenstand einer Klage gemacht werden kann. Dies ist bei der Rückforderung von Betriebskostenvorschüssen schon mit Ablauf der Abrechnungsfrist der Fall. Denn ansonsten hätte es der Vermieter in der Hand, die Fälligkeit dieses Rückzahlungsanspruchs hinauszuzögern. Dem kann nur dadurch vorgebeugt werden, dass der Mieter nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist sogleich die Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse verlangen kann. In der Folge sind die Rückzahlungsansprüche für die Jahre 2009 (und früher) verjährt. Denn der Anspruch auf Rückzahlung für dieses Jahr entstand am 1.1.2011 mit Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB.