LG Itzehoe, Urt. 21.12.2018 - 9 S 15/18

Kündigung: Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Autor: RiAG Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Gelsenkirchen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 05/2019
1. Es gibt keine allgemeine Regel des Inhalts, dass sich ein Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nach Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist stets als rechtsmissbräuchlich i.S.d. § 242 BGB erweist, wenn künftige Verletzungen der Zahlungspflicht oder sonstiger vertraglicher Pflichten nicht zu besorgen sind.2. Das berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters kann sich z.B. aus einem erheblichen Zahlungsverzug in Kombination mit einer Obhutspflichtverletzung, die zu einer erheblichen Gefährdung des Mietobjekts führte, ergeben.

LG Itzehoe, Urt. v. 21.12.2018 - 9 S 15/18

Vorinstanz: AG Pinneberg - 84 C 114/17

BGB § 573, § 242

Das Problem

Das Mietrecht kennt die verschiedensten Kündigungsgründe, ordentliche, außerordentliche fristlose und außerordentlich fristgerechte. Mancher Lebensverhalt lässt sich unter verschiedene Tatbestände subsummieren. Dazu gehört bekanntlich auch der Zahlungsverzug, der sowohl eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB rechtfertigt, aber auch ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB darstellt. In der Praxis wird dies Nebeneinander deshalb problematisch, weil der Gesetzgeber die Rechtsfolgen und Heilungsmöglichkeiten unterschiedlich ausgestaltet hat. Insofern ist der Fall des LG ein Klassiker: Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter entrichtete die ausstehende Miete innerhalb der Schonfrist.

Die Entscheidung des Gerichts

AG und LG haben den Mieter zur Räumung verurteilt. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ging zwar ins Leere, weil der Mieter gem. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB die Zahlung der ausstehenden Miete bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit nachgeholt hatte. Das Mietverhältnis ist aber durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB beendet worden. Beide Kündigungsgründe konnten verbunden werden. Es lag auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor. Eine nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät. Denn ein solcher Mietrückstand würde den Vermieter sogar zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB berechtigen.

Anders als die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB verlangt die ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB allerdings ein Verschulden. Ein solches wird entsprechend § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet; der Mieter muss sich also exkulpieren. Das hatte der Mieter vorliegend nicht getan. Er hatte sich dahin eingelassen, dass die Daueraufträge zur Zahlung der Miete mangels Deckung nicht eingelöst worden seien. Zur Unterdeckung sei es gekommen, weil das Jobcenter irrtümlich nur 670 € monatlich statt der ihm zustehenden 874 € gezahlt habe. Nach Ansicht der Kammer habe es allerdings dem Beklagten oblegen, die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen zu überwachen und nach besten Kräften dafür Sorge zu tragen, dass zum Fälligkeitszeitpunkt eine Deckung seines Kontos vorhanden ist.

Die Schonfristzahlung hat nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung geführt. Es gäbe keine allgemeine Regel des Inhalts, dass sich ein Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nach Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist stets als rechtsmissbräuchlich i.S.d. § 242 BGB erweist, wenn künftige Verletzungen der Zahlungspflicht oder sonstiger vertraglicher Pflichten nicht zu besorgen sind. Im vorliegenden Fall ging die Kammer aufgrund der Pflichtverletzungen des Beklagten nicht davon aus, dass künftig keine weiteren Verletzungen der vertraglichen Pflichten zu besorgen sind. Es sprächen deshalb die besseren Gründe dafür, dass die erfolgte Begleichung des Zahlungsrückstandes nicht zur Unwirksamkeit der darauf gestützten ordentlichen Kündigung führt.



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